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未來樓市藍圖 汪敦敬 祥益地產總裁 2013年6月7日

上星期在此發表了政府出的新辣招正把斷裂的「物業鏈」復修，如果我這概念是對的話，就可推演到未來樓市的變化了。 多項辣招幾乎阻擋了所有樓市上的買家入市，除了上車人士外，其他種類的購買者包括炒家、內地客、超過一層樓的投資者、甚至需要超過一層樓的用家，也需要付多項重稅！就算只想維持擁有一層樓的小業主想換樓，縱使在稅項上沒有受到針對，但在按揭上仍然是受阻重重的，因此正確來說，市場上可以說失去了所有的客種，只剩上車客，所以整個市場自然是成交急跌了！如果這個格局不變，樓市成交量的高低潮也將會浪比浪低！尤其是樓花市場的樓價是上車人士無可能負擔到的，因此正確來說，樓花是全面性失去客種的，形勢愈清楚，樓花的銷情就愈受壓，我一直也不明白同業竟然對樓花有很高的期望而過份大量擴充。 成交大減當然很多人也不高興，但與其批評政府，不如在現實的新政府政策下，找出順理成章的發展路向，要樓市健康復甦，關鍵其實在換樓客！當上車客慢慢進入二手市場的時候，上車盤的價格就會慢慢上升，直至到細單位業主足以能換到中型單位為止，這樣中型單位才可以有正常的承接力，當中型單位有價格慢慢正常化之後，如果樓花的價格是能夠與中型單位業主的購買力吻合的話，樓花就能回復正常購買力了，我希望，也認為，以上就是梁政府施辣招的理性概念，如果是的話他只是做回一個政府本來應做的事情，問題其實是源於前政府的政策錯誤。 不過，筆者認為的『政府復修物業鏈』是否一廂情願，還要自換樓按揭的放寬，以現在的按揭情況，樓價超過700萬按揭成數只能去到6成，這令細單位業主處境徬徨，在多項辣招出台並收到成效下，仍然去打擊換樓人士，這是不公平的，更加浪費了復修物業鏈的勢頭和契機啊！