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政府需求管理！價價兩極發展！ 汪敦敬 祥益地產總裁 2013年7月5日

政府宣佈延長私人樓宇樓花預售期，由本來最早二十個月，延長至三十個月，另外，新一批居屋有大約二千一百個單位，將於一六至一七年落成，政府會提早二十四個月，即明年年底已可發售，我知道消息後不禁作出深呼吸，苦笑心中想著：『這不是需求管理嗎？中大型單位物業樓價終於有下跌的契機了！』 在滯銷的市道下增加供應，結果很大機會是價格下跌，還記得97金融風暴後到沙士期間嗎？房屋供應在未達標甚至愈來愈少下樓價卻不斷下跌！不單止推翻了97年前的所謂大量需求，最後政府更要宣佈退出市場！ 今次一手樓在樓花銷售的新秩序下暫時滯銷，再以近期的慘淡的銷情來說，如果持續的話，恐怕本來的供應已在市場難以消化了，但不少人仍認為發展商之間的共同價值觀可令大局價值只會放軟而不會大跌，在延長預售期後，潛在供應可加大五成！這是很大的比重，只要有任何一間發展商減價，就很易出現減價戰了！而且這放寬預售期安排最利害之處就是令最近投得地皮的發展商也可在不久就推出樓花發售，這無疑是黃雀在後，將本來兩個不同時空的供應板塊連貫，令發展商之間在『揸價』上難以共嗚！ 樓花下跌，中上價樓便下跌有期，之前政府多項辣招雖作『需求管理』，卻沒有進行『供應管理』，辣招以提高入市成本和風險令買樓的人大減，但何嘗不是令到放盤的人也減少？想換樓的用家和想換貨的投資者何嘗不是因為辣招提高了入市成本和風險而不放盤出售，並改為成本低得多而風險近乎零的『揸貨』去面對市場？於是，減少需求在減少供應的抵消下，令辣招效用大減了。 今次政府開始進行『需求管理』，新的市場常態大家還是積極面對及早習慣為上策了。 當然，我認為上車樓會有限度微升，但價格會被增加的樓盤抑制，市場將呈兩極發展局面。