我們可以從屯門區的放盤量印證到政府當年推出樓市辣招的合理性,及未來減辣的時機。這可分四個階段:
(一) 樓市現泡沫,政府出辣招
2009年7月至2010年11月,屯門區樓價共升了54%(根據祥益屯門二手樓盤供應指數),二手放盤量卻由2730個急升至4205個,而,在價格向上、成交向上的情況之下,放盤量卻愈來愈多,這是一個極不健康的泡沫,這個趨勢如繼續,當泡沫爆破的時候,市民的損失就會很大,因此政府就在2010年11月推出額外印花稅。
(二) 冰封購買力,放盤量急跌
額外印花稅推出之後,在懲罰式稅款下凍結了不少購買力,在需求減少下,有關稅項亦令到再投資的成本和風險提高,效益卻減低,因此,放盤量卻同時間減低,在供應減少下,樓價也難以下調。
(三) 供求失衡,被迫再出辣招
去到2012年的10月,屯門的放盤量已經是大減至2103個,比出招時2010年11月的4127下跌了共49%,比泡沫未開始前即09年7月2730個還要少,如果樓盤量再跌下去,市場將出現調整失序,但因為2010年出的辣招只針對住宅卻不管制工商舖的關係,反令龐大的投資力量流向了工商舖,工商舖於是在2011年11月之後成交量及價格也急速攀升,成為了V型反彈,工商舖的租金上升,深層次地影響了民生,因此政府在12年10月27日及13年2月23日分別推出了額外印花稅(加強版)及從價印花稅,進一步急凍更多種類的購買力,於是「減少的成交」比「減少的放盤」少,令放盤量結餘曾經出現橫行甚至微增。
(四) 樓盤量繼續回復跌勢
政府出多重辣招顯然是因時制宜增應對,但應對是有時限性的,辣招其實是需求管理,但是亦有副作用就是減少放盤量,去到2013年10月,放盤量微增又再完結且進入下跌趨勢中,政府應放寬辣招對換樓自己人士拆牆鬆綁,讓市場放盤量回復避免市場進一步失衡啊!。