有讀者要求我實質計一下「不買樓輸多少」，其實我一直也不想披露這條數慘不忍睹的，但是既然是讀者要求，我只好陳列數據了。

如果在2009年你是一個租客，需要買樓，但是你因為不看好樓價的情況之下沒有上到車，到了今日你輸多少？2009年2月嘉湖山莊一個實用639呎的單位，我們以125.5萬成交，呎價是$1,964，到了15年5月，一個實用623呎的單位，成交價是456萬，只是賬面已經升值了330.5萬！加上09年2月到現在的租金(以這幾年的實際租金計算)大概是$522,000，再減去如果選擇買樓，他要付出的息口7成按揭$146617.93或9成按揭$188508.78，如果09年你有買樓的話，7成按揭來說你的回報率是9.8倍，獲利約368萬，如果用9成按揭的話，你的回報率是29倍，獲利363.8萬，根據機會成本的理論，有入市的獲利其實就等於沒有入市的損失了！事實上，你當年不買到了現在才買，損失的亦是這條數！

其實多年來，我的建議都是一樣，入市的人要預跌樓價兩成，我認為在市場的業主愈來愈多供滿樓，愈來愈少借貸的情形下，預樓價跌兩成足以面對風險。

如果當年入了市，不幸如筆者所說樓價跌兩成的話，如用九成按揭的就變了負資產，但根據過去幾年的租金，蝕的錢分別於4.5年（9成按揭）及4.25年（7成按揭）可以在租金上省回，即是說幾年前買樓其實無得輸！結果是財息兼收！

我認為我以上嘉湖山莊的例子不是最好的例子，但是如果你在過去幾年以不同時段買不同的樓去和現在對比，相信很容易會有賺十倍至二十多倍的例子(當然是以付出的首期計算)，筆者在09年的上半年是硬銷「不買風險比買的更高」！當時有人恥笑我竟然夠膽和李嘉誠對賭，因為長江在09年4月仍平賣栢慧豪廷，卻其實李先生的算盤怎會是凡人看得透？

未來樓市我強調「不買的風險會繼續增加」，但不等於買的風險減低呢！