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水無常形
從數字探討樓市真面目
汪敦敬
祥益地產總裁
2015年10月9日

08年金融海嘯後,最能準備預測及反映到樓市實況的數據不是指數,因為大多數的指數只能反映成交銀碼,未能夠準確反映消費者的流動,例如09年之後300萬以下的私樓在各區逐漸走向絕跡,一些本來百多萬的單位升值以倍數計,這些趨勢是指數看不到的,我認為評估樓市必須參考二手樓放盤量,因為二手樓放盤量除了可以反映比一手樓花更影響大的供應之外,更加變相是業主賣樓的情緒商數,業主若普遍不想賣樓,在指數上看不到,在放盤量上就可以反映到出來了!

 

我們就來分享一下放盤量最近的戲劇性變化!

 

9月份甚至屯門區400萬或以下的二手放盤量大增,單單一個月大增了12%!最令人關注的就是租盤量的上升!租一向都是樓價有力支持!租價9月份共下跌了9.2%!但是這個情況是否長遠呢?我們看看10月!107天所見二手放盤量相對上月呈現了打橫的勢!當中也包括了租盤更停止了增加!這顯示到樓價趨勢未確定!

 

從統計學去探討,我找了我們數據統計部在學術上去探討如果我們假設放盤量增加樓價就增加了下跌壓力,而放盤量減少樓價就增加上升壓力的話,我們看見屯門區低於400 萬的二手放盤量(843個)是未超越12個月的移動平均線(907)就算超越了,樓價在一段時內都只是打橫,就再超越有關平均線的上軌「壓力線」(1149)400萬以下樓價才算是調頭向下,那即是說放盤量仍未脫離下跌軌跡!那即是說現在評估樓價跌言之過早!消費者要留心數據然後自己去判斷,不要看一兩個數據或者新聞消息便妄下判斷,這樣其實是很大的風險的!

 

的確,市場有不少破頂價出現,但當中亦有新高價及次高價成交,樓市結構性並沒有大改變!

 

樓價調節和「爆煲」是兩回事,也和拾級而下不同。

 

樓價升跌決定於買家及業主的實力博奕。

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