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商舖何以一枝獨秀？ 何斯人 2012年5月7日

進入了今年之後，資金愈趨明顯地傾斜於商舖市場，價格更屢創新高，波斯富街舖位最近的高價交易更突顯了這種一枝獨秀趨勢的現象。其實早在於去年，零售商舖於交投方面已有非常明顯的長足。 大氣候當然是由於全球資金泛濫流竄的結果使得通脹不斷地升溫，這點連家庭主婦都可以從超市上的貨架體驗得出來，讀者也可以理解到為何一些貨價及檔次較低的新興超市能愈做愈旺。貨幣供應量過多的結果必然令貨幣自身貶值從而引發起物價騰升。如果不把資金從一些無法高於通脹的投資項目轉移到那些能夠真正保障購買力不衰的商品去的話，財富便要萎縮（特別是目前的低息儲蓄存款）。 物業當然是資金要在目前避險的必然之選，這也說明了所有類型物業的價格能夠在這幾年裡不斷快速樊升的主要原因，嚴格來說目前物業這種升值很大程度上是反映貨幣貶值多於原材料價格及經濟增長（畢竟從香港的低失業率可見）等問題，這正就是「小超」所講的提子飽一年比一年貴的原因類比！ 隨著息口因為貨幣大量供應而長期處於低位的情況下，已經擁有物業的人便更不會輕易把手中物業變現，若物業只要一旦出售，換回來的現金便馬上貶值。最明顯的便是不可能再以等額現金購回剛出售了的物業！這也說明了為何樓價繼續升而交投繼續少的原因，這不是甚麼樓價的「乾升」，所謂的「乾升」並沒有實質的承托條件來支持，而目前這種樓價的上升是確實擁有通貨膨脹這個實質的底因。 至於住宅市場成交急速下降的原因是另外加上一個特區政府的人為調控因素，這裡當然包括了以SSD和壓低按揭竿桿比例為首的行政手段，這也是我常說的「小氣候」。面對這兩種一大一小的氣候，住宅市場的交投當然是受打擊較大，最為明顯的是炒家要「搬倉」因而「摩貨」在住宅市場幾近成為了絕響！ 所有物業都在「大氣候」的普遍持續籠罩下價格有理想的提升幅度，非住宅物業更是受惠於針對住宅的「小氣候」政策，特別是住宅市場的投機資金都被吸引了過來。商舖甚至工貿樓都俱在SSD和金管局的按揭政策實施後明顯增加了交投的比例，然而商舖另外還有一個受惠於自由行的特殊因素。自由行使零售業前所未有地興旺，更吸引了許多國際品牌以驚人的月租在香港租用核心地區旺舖（例如近期美國的GAP和A & F品牌）。 自由行不僅吸引著外資名牌不惜工本租用核心區較佳位置，亦同時使本地品牌亦樂於接受更高的租金和勇於開設更多的分店（如化妝品和珠寶鐘錶連鎖店）。結果當然便是水脹船高，零售商舖的價格除了「氣候」因素之外亦被租金的高回報不斷地推高。 由於息口始終維持極低水平，商舖只需要有二厘左右的租金回報便目前算是不錯，對長線收租的投資者而言這幾乎是資金保本的唯一較佳選擇，短線投機的摩貨資金自然就像鯊魚嗅到了血腥那般蜂擁而至，這便是商舖市場目前之能夠一枝獨秀的主要原因。 商舖畢竟供應有限，加上核心零售地區如銅鑼灣、中環、灣仔、油、尖、旺等地區租金升值不斷，業主亦多為資金豐厚的大機構及投資者，後來要加入投資於商舖市場的資金唯有轉移到二、三線的區域如上水、元朗、赤柱等地甚至到旺區內的三、四線街去。無他，這也不過只是在各種「氣候」影響下保存購買力的較佳辦法。商舖這種趨勢在客觀條件不易改變的前提下，仍有好一段日子能呈現一枝獨秀的態勢。不過，需要留心的是中國及香港經濟情況的變化與及國際上的貨幣政策和息口表現。