2010年物業投資依然有好回報

2010年整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄得162,739宗及6,894.8億元，均創1997年後13年以來新高，反映2010年本港樓市是97後最旺。2010年錄得的宗數及金額，較2009年的133,962宗及5,157億元分別上升21.5%及33.7%。

二手方面，2010年二手私人住宅買賣合約登記錄得111,259宗及4,154.3億元，較2009年的88,372宗及2,864.4億元分別上升25.9%及45%。

一手方面，2010年一手私人住宅買賣合約登記錄得12,502宗及1,294.6億元，較2009年的15,913宗及1,192.1億元分別下跌21.4%及上升8.6%。

根據政府的統計數據，香港去年整體樓價上升17%。價量齊飛，相對於恒指上升僅百分之五、六，對去年入市的物業投資者，2010年不失為一個豐收年！

為了了解中下價屋苑樓價在2010年的表現，我將全港最具規模的十個屋邨(各有4,800個以上住宅單位，但不列入愉景灣)的買賣成交資料加以整理和統計，結果如附表。

以成交宗數論，嘉湖山莊、沙田第一城、美孚新邨、太古城及黃埔花園分別以2,344宗、1,947宗、1,621宗、972宗及917宗位列前五名；以增幅來說，沙田第一城、嘉湖山莊及淘大花園分別以69.9%、45%及24.8%位居前三名，美孚新邨及海怡半島以相同的18.1%並列第四，麗港城則以16.9%居第五；以區域論，無論是成交宗數還是成交宗數增幅，新界區的屋苑都稱冠，九龍的稱亞，而香港的僅可添陪末座；十個屋苑去年成交宗數增幅為27.4%，高於本港同期二手私宅的25.9%。

以成交總值論，太古城、美孚新邨、嘉湖山莊、沙田第一城及海怡半島分別以60.51億元、59.92億元、41.48億元、39.91億元及39.3億元名列前五名；以成交總值的增幅論，沙田第一城、嘉湖山莊、淘大花園、海怡半島及美孚新邨分別以92.8%、91.8%、44%、43.7%及37.1%位居榜首的前五名；以區域論成交總值，香港區的屋苑，奪取了第1、第5、第7及第9名，九龍區奪取了第2、第6、第8及第10名，新界區則奪得第3及第4名；以區域評成交總值的增幅，香港區的屋苑奪取了第4、第6、第9及第10名，九龍區奪取了第3、第5、第7及第8名，新界區則奪得第1及第2名；十個屋苑去年成交總值增幅為43.4%，稍低於本港同期二手私宅的45%。

以每呎平均成交價論，比較2010年及2009年兩年整體買賣數據，太古城、杏花邨、康怡花園、海怡半島及黃埔花園分別以$8,018、$6,616、$6,554、$6,412及$6,257位居前五名；以成交呎價升幅論，嘉湖山莊、海怡半島、黃埔花園、美孚新邨及杏花邨分別以27.7%、24.4%、24.1%、22.7%及22.2%名列前五名；以區域論成交價升幅，香港區的屋苑奪取了第2、第5、第6及第7名，九龍區奪取了第3、第4、第9及第10名，新界區則奪得第1及第8名；十個屋苑去年平均呎價升幅為20.8%，高於香港去年整體樓價升幅的17%。比較2010年12月及2009年12月的平均呎價，太古城、杏花邨、海怡半島、黃埔花園及康怡花園分別以$8,652、$7,232、$7,085、$6,941及$6,850位居前五名；以成交呎價升幅論，嘉湖山莊、沙田第一城、黃埔花園、海怡半島及美孚新邨則分別以28.9%、24.1%、23.2%、22.7%及21.6%名列前五名。十個屋苑去年平均呎價升幅為20.4%，亦高於香港同期整體樓價升幅的17%。

綜合各個屋苑在成交宗數、成交總值及平均呎價三項增升幅的表現，嘉湖山莊最出色，上述三項增升幅中，它分別佔第2、第2及第1名；沙田第一城分別佔第1、第1及第8名，居第二位；海怡半島分別佔第4、第4及第2名，居第三位；美孚新邨分別佔第4、第5及第4名，居第四位；杏花邨分別佔第8、第6及第5名，居第五位。剩下屋苑的表現，留待讀者自己計算和衡量。

對投資者來說，最重要的是回報率，也就是成交呎價的升幅。在這方面，投資於嘉湖山莊、海怡半島及黃埔花園的投資者應最感滿意，他們分別獲得27.7%、24.4%及24.1%的回報。另一方面，投資者亦會看重手中物業是否易於脫手，這取決於物業交投的活躍程度，亦即取決於成交宗數的增幅。在這方面，投資於沙田第一城、嘉湖山莊及淘大花園的投資者應最感滿意，因為這三個屋苑成交宗數的增幅分別為69.9%、45%及24.8%。

對地產代理來說，佣金收入(亦即工作報酬)最重要，而它取決於成交總值。在這方面，地產代理對太古城、美孚新邨及嘉湖山莊應該最感滿意，這三個屋苑的成交總值由41.48億元至60.51億元，位列十個屋苑的最前三名。當然，地產代理更著意的是平均佣金額，而這取決於在屋苑經營的地產代理分行甚至在屋苑謀生的營業員數目，這個比較複雜的問題，在此不作深究了。另一方面，地產代理亦介意生意是否易做，而這取決於物業交投活躍程度，亦即成交宗數的增幅。在這方面，地產代理同投資者一樣，應對沙田第一城、嘉湖山莊及淘大花園最滿意。

對銀行來說，最重要的是他們生意所在的按揭額。看來他們最喜太古城、美孚新邨、嘉湖山莊、沙田第一城及海怡半島，因為這些屋邨在去年的成交總值及總值增幅均最可觀。

附表