今年樓市將遜於去年

　　在資金泛濫、低息環境持續、通脹升溫、負利率出現及樓宇供應短缺（特別是因為受到額外印花稅影響，去年11月後購買物業的投資者傾向持貨兩年以上，二手市場上的放盤量更形見少賣少）的情況下，今年樓價前景依然看俏。不少樓市評論員估計今年樓價升幅為15%至20%，進取的甚至估計今明兩年升40%。個人不敢那麼樂觀，因為不少新的利淡因素已經明顯或悄悄地湧現。

　　種種經濟數據顯示，美國經濟開始走上復甦之路，擺脫金融海嘯以來經濟深陷困境之局。美股在去年第四季開始一直上升，道指近期已突破12,000點。埃及局勢動盪及中東、北非多國政局不穩，令美元成為避險貨幣，美滙一枝獨秀。美國在實體經濟、股市及滙市三者都表現出色。鑑此，美國大有可能在今年6月完成第二輪量化寬鬆後就不再推出新的，並在年底開始加息。

　　過去兩年經濟表現出色的新興經濟體從去年第三季開始遇上麻煩，它們普遍受困於通脹上升及資產泡沫，這種困局近期愈來愈嚴峻。形成今日的局面，正是美國推行量化寬鬆造成熱錢泛濫的結果，新興經濟體如今已甘盡苦來。

　　為了應付量化寬鬆的後遺症，中國從去年底已開始推行貨幣從緊、壓通脹保民生及繼續調控樓價防止資產泡沫的各種措施，這些措施的推行力度正不斷加強：由去年初迄今，人行已上調存款準備金8次之多，為歷年罕見，具見中央收縮銀根的決心；去年10月起，人行啟動加息，今年2月8日人行宣布由2月9日起上調存款及貸款利率，這是內地4個月內第三度加息，市場普遍預期今年最低限度將再加息三次；內地透過一系列措施壓抑樓價過快上升，新近出台的「京15條」進一步加大限購令的力度，顯示中央對調控樓市的決心。在加息及收緊按揭借貸等連串措施下，近日內地多個城市已醞釀購房撻訂潮。

　　壓抑通脹、穩定物價和樓價是內地今年的頭等大事。為達到這些目標，緊縮政策肯定陸續有來，對投資市場來說，這意味著國內由增長帶動的上升浪潮將會顯著放緩，並對內地股市樓市有負面影響。牽連之下，港股及本港樓市亦勢難倖免。

　　眾所周知，本港二、三成住宅單位近年都被外來資金所購，內地資金更是此中表表者，接近四成的豪宅為內地客所奪，他們似乎有用不完的資金，不少人憧憬內地資金繼續入市並推高本港樓價。一片看好聲中，我得提醒大家，面對國內日益嚴重的緊縮政策及國內生意或資產在在需財，內地客的在港資產(主要為物業和股票)被拋售變現然後回流國內的風險愈來愈高。

　　特區政府近日揚言在本年度除沿用勾地表外，亦將主動拍賣更多土地，令可供應土地提供約3萬個住宅單位。這個揚言若落實，將在心理上和實質上改變市場的預期。

　　政府亦不斷聲言，若樓價繼續大幅及快速地飆升，它會再出招打壓。大家不妨想想，政府手上目前還有甚麼王牌？最可能及相當有效而又不會搞垮樓市的就是倣效國內的限購令，禁止外來資金購買本港住宅物業。萬一政府祭出這個法寶，樓價下調恐怕勢所難免。

　　本港利率跟美國，通脹跟國內。如今美國快則可能在年底，遲則可能在明年上半年就進入加息週期，中國為保民生及防止資產泡沫爆破而不惜一切代價打壓通脹，整體通脹率被收拾至4%以下的機會看來遠高於如脫韁之馬。這種趨勢不利樓市。

　　還要注意的是，政府去年11月所推出的辣招，效力是滯後的，現時就視之為「無料到」，恐怕言之過早，再多看幾個月吧。就個人所知，相當部份內地客已開始對辣招有戒心，想轉移投資物業到其他地方，例如新加坡。

　　過去兩年，樓價升了47%，但市民工資不外升6%至8%，加上樓價已高，本地購買力與之嚴重脫節，未來樓價升幅愈來愈受制約。

　　在上述各種新的利淡因素下，今年樓市恐怕會遜於去年。去年整體樓價升幅是17%，今年的升幅若能超過10%將是意外之喜。至於成交量，跌三成左右是意料中事。