深圳樓的衝擊，勢必日趨急巨（五）

香港樓價將以大跌告終

在深港兩地生活方式、素質日益接近，來往兩地交通及過關時間日益縮短的情況下，深圳樓變相成為香港地產市場的一部份，但香港特區政府卻完全無從控制或影響深圳土地和樓宇的供應，自然無從防禦深圳樓的衝擊，香港樓中長線的處境十分不妙。

一旦來往深圳居所及香港工作地點兩地所需時間（包括過關）改善到少於七十五分鐘，深圳樓將全面地、震撼地及急速地衝擊香港樓。香港樓價到時不可能再維持對深圳目前這麼大的差距（即為深圳樓價的四、五倍），新的平衡一定會重新建立，而這個平衡將以此消（香港樓價下跌）彼長（深圳樓價上升）的形式去達成。建立一個穩定持久的平衡需要歷時五年、十年，甚至二十年，現在比較難預測確切的時間短長。

平衡方式有三種可能：

1. 深圳樓價大升，香港樓價小跌；
2. 深圳香港樓價同幅額地升降；
3. 深圳樓價不升或小升，香港樓價大跌。

國內目前流行的房地產政策之一，是要普及商品樓，將國家過往包起市民住屋的包袱摔掉。為達此目的，深圳市政府會因應需求不斷增加供應，防止樓價上升，亦以此穩定社會民生。過去六、七年，深圳樓價基本上沒有上升（或升幅不顯著），將來上升的空間亦不太大，在這情況下，最終的平衡很可能是以第3種形式出現的，而這種形式對香港地產最為不利。

達到新平衡後，香港同深圳樓價會成一種怎樣的比例呢？有人估計，到時深圳樓會較新界北部平25至30%。個人認為，這些朋友太小覷深圳了，深圳樓價很有機會逼近香港市區的！

港深兩地交通時間的縮短，還會引起香港另一個重大變化，香港企業將紛紛北移深圳，以便充份利用深圳商廈的平租及廉價眾多的人才，最終會導致香港商廈的租金及人力資源的薪金大幅下調。

當愈來愈多港人遷入深圳居住，香港樓將長期嚴重供過於求，如果你覺得現時樓市已乏善足陳，它日定必令你興起淡得可怕之感。

面對深圳樓的潛在衝擊，香港特區政府可做的事情不多，它最有力的防禦措施就是取消任何縮短兩地往來時間的建設及安排，包括火車特快幹線與進一步簡化過關手續，但這是違反中港兩地走向融合、走向一國一制大趨勢的，縱使特區政府想這樣做，中央亦不會首肯。更何況，這樣做將損害香港中長線整體利益的，深圳樓衝擊所衍生的後果，不見得利少弊多，最終更可能是利多於弊，如果這種重大改變無可避免，我們大可用積極態度去面對。

我明白負資者對樓價過往三年多不斷滑落的感受，很同情他們的遭遇，我希望我的估計是錯誤的，但抑心所謂危，亦以告也，我還是要將自己看到的可能趨勢公諸有心者，以資參考。

-全文完-