時代總會終結，地產亦不例外（二）

~~ 過去一年樓市之回顧與前瞻

3. 經濟轉型，新優勢有待創造
   儘管去年全年 經濟增長率可能高達10.4%，但增長並不平衡，主要靠出口大幅改善，本地消費及樓巿依然疲不能興，經濟離真正的好轉，仍有一大段路。猶有甚者，今次經濟 衰退，不是一般循環的盛極而衰，而是經濟成功轉型前的陣痛。香港過往賴以富強的種種優勢，已逐步喪失，傳統龍頭角色的產業亦逐漸失卻動力，香港經濟被逼轉 型，但轉型到高科技，仍處於摸索階段，離成功還有十萬八千里，在創造新的優勢前，香港經濟不會真正好轉。

4. 聯匯不除，樓價難升
   過 去兩、三年，美元匯價極強，港元由於聯繫匯率的關係，唯美元馬首是瞻，亦一直處於強勢，造成競爭力大幅衰退，經濟備受摧殘。經營成本高的國家或地區，要重 建競爭力，不外三途：讓貨幣貶值；讓資產價格下跌；雙管齊下。香港不敢或不願放棄聯繫匯率，只要美元處於強勢，就無可避免要忍受資產價格減值，地產這種重 要資產，自會首當其衝。

5. 深圳樓有增無已的威脅深圳的經濟發 展一日千里，與香港近在咫尺，生活素質及方式，日益接近，但物價卻遠低於香港。深圳福田區靚樓林立，無論外型、小區設計、設施，還是環境及景觀，許多都較 香港樓有過之而無不及，但樓價只是香港的五分之一至四分之一，對精打細算及飽受經濟衰退煎熬的港人，非常有吸引力。最近兩年，每年超過一萬個香港家庭到深 圳置業。到2004年，最遲2005年，香港就有兩條快速幹線到達深圳，由紅磡到羅湖，不外十五至二十分鐘，與此同時，深圳亦會建好自己的地鐵網，到時肯 定已是二十四小時通關。交通的方便，將使深圳變成香港另一個郊區新巿鎮，就如過往的荃灣、沙田及大埔，港人完全可以在港工作，在深圳居住。深圳住宅樓無限 的供應（此供應是香港特區政府無法控制的），十分便宜的價格（乃香港的五分之一到四分之一），加上類似的生活環境，遠為低廉的生活費，對香港地產的衝擊將 十分致命，樓價不拾級而下，鮮矣！深圳樓的衝擊，到時會無遠弗屆，遍及全港，絕不會局限於新界。

6. 利好隱藏利淡
   上文提及的利好因素，其實亦同時蘊藏了利淡。美息趨跌，是因為美國經濟面臨放緩；中國加入世貿，中長線去看，可能損害香港的中介地位，到時，與香港競爭的就不限於少數幾個沿海大城市，而是全中國。

隱憂重重，未來樓市難樂觀
分析地產，每一個時期都同時存在利好及利 淡因素，分析是否準確，得看分析者能否捕捉到主流，找出主導因素。個人認為，利淡因素是目前的壓倒性主流，香港樓巿明年難有好表現，樓價仍會反覆下調，跌 幅可能在百分之十左右。從較長線的角度去看，我對香港樓價亦十分有保留，因為上述六個利淡因素，影響均非短暫，而是十分深遠，香港地產的風騷時代，恐怕已 一去不返，縱使日後有幸再起，一定再無昔日風采。

（轉載自二零零一年一月號「資本雜誌」本人撰文，並作小修改）