說完支持全撤的理據，要談反對的聲音了。

 

對於全面撤辣的主張，工聯會表示反對，它的立法會議員鄧家彪指出：「2022年6月樓巿開始下滑，但一個45平方米的小型住宅單位的平均售價仍然徘徊600萬，一個4人家庭若申請9 成按揭，亦要月入5.5萬元才有機會獲批，然而根據統計署4人家庭收入中位數是4.9萬元，根本無法負擔小單位的樓價，要上車就要借上借，形成「呼吸plan」的問題，亦令到香港的自置居所比率低於51%。」

 

同是工聯會立法會議員郭偉強則指出今日樓價雖然同2010年相去甚遠，正從高位下跌，但何謂健康樓巿則不無疑問，是否樓巿要回復至辣招之前，炒風盛行？他又指出香港已連續13年成為全球樓價最難負擔的城市，質疑樓價下跌能否解決問題，他說支持樓巿減辣，但全面撤辣就有保留。

 

工聯會兩位議員是站在普通市民的利益立場說話，指出目前樓價仍遠超普通市民的購買力，如果全面撤辣，炒風盛行，樓價再回升到辣招前，會令市民更難買樓，他們不贊成。

 

文匯報早前評論辣招：

 

『本港經濟過去三年受疫情影響，樓市呈現縮量下行態勢，去年成交量只有4.5萬宗，較2021年的7.5萬宗少，去年底的樓價較2021年9月的高位回落了16%左右。正因此，有發展商和地產中介呼籲政府應該「撤辣」「救市」。

 

樓市「辣招」是保護本地居民購置自住物業的需求，打擊炒賣尤其是非本地居民投機行為。根據現行「辣招」，若然是香港永久性居民但非「首置」，從價印花稅均劃一為樓價的15%；至於非香港永久性居民或公司名義買樓，還要疊加買家印花稅15%，也就是要被徵收合共30%的稅。假設購買一伙1,000萬元的住宅物業，非香港永久性居民或公司買家要支付300萬元稅項，但香港永久性居民首置卻只需付37.5萬元稅。可見「辣招」並不會加重市民首置買樓的負擔，相反是保護市民的首置需求。

 

「辣招」打擊炒賣效果顯著，根據地產界的統計數字，在「辣招」推出前的2015年第四季，本港住宅成交中高達42%的買賣屬於要支付「辣招」稅的交易，但這個比例到今年第一季下跌至只有4.9%，意味大部分的樓市成交都是香港永久居民首次置業，最大限度保護了本地人自住的剛性需求。既然「辣招」保護自住的政策目標仍然成立，本地樓價仍未大幅下調，目前沒有必要急於「撤辣」。

 

還須看到的是，根據去年3月發布最新的國際房屋負擔能力報告，本港樓價對居民收入比率降至18.8，即是本港家庭需不吃不喝18.8年才能置業，連續13年蟬聯全球最難負擔樓價城市榜首。樓市氣氛已在今年初迅速改善，樓價今年第一季度反彈了5%。樓價仍高不可攀，大部分市民「望樓興嘆」，如果現在「撤辣」，無異於火上澆油，樓價更加「離地」，市民更難負擔，這絕非本港社會樂見。』

 

文匯報是北京在港的喉舌，比較能捕捉北京的取態，北京是民生為重的，由江澤民、胡錦濤至習近平，都同樣指出香港其中一個深層次矛盾就是弱勢社群缺乏居所，解決不了住房問題，造成社會的不安定，要求歷屆特首想方法拔除這個矛盾，習近平更強調中港都應「房祇住不炒」。根據這種取態，北京不會贊成全撤辣招的。

 

網上專欄《胡 ‧ 說樓市》在2月20日評論撤辣道：

 

『撤辣等於炒家進場?

 

政府不願意撤辣，一方面固然考慮完全撤辣所帶來的影響，畢竟沒有辣招等於買賣沒有任何束縛，炒家自由進場摸一轉，足以令樓市出現報復式反彈。當然，撤辣是否等於炒家一定進場? 這一點有待觀望，始終炒家入市所考慮的因素，還包括市場承接能力等等，很難一概而論。

 

部份支持全面撤辣的人會認為，目前市況愈跌愈有時，未上車小市民既擔心銀行落雨收遮或收緊估價，亦擔心買樓後會貶值等問題，寧買當頭起、莫買當頭跌的心態，反而擱置了買樓計劃。也因此在信心盡失之下，根本是否撤辣已不再重要。

 

政府對撤辣仍有戒心，縱然去年及今年私樓樓價大幅回調，但目前價格仍非一般小市民可負擔水平。

 

但政府對撤辣仍有戒心，縱然去年及今年私樓樓價大幅回調，但目前價格仍非一般小市民可負擔水平，而且政府還要考慮辣稅對公共財政的比重有多大，撤辣對社會有來的裨益能否抵銷庫房損失。』

 

『2016年辣稅大賺264億

 

翻查紀錄，歷年最誇張的是2016年度，因為當時辣稅所產生的印花稅收入高達264億元，佔全年印花稅收入45%。往後幾年樓市持續火熱，在2017及2018年度的辣稅收入，分別為336億及322億元，分別佔當年印花稅收入高達36%至40%。

 

其後政府撤銷工商舖「雙倍印花稅」，近年又把「額外印花稅」禁售期縮短至兩年，並改推專才「先免後徵」等措施，辣稅佔整體印花稅的比重已顯著回落，由2019年佔29%，慢慢回落至10%以下，但無論如何，仍佔有一定比例。

 

大家知不知道歷年來，辣稅總共為政府帶來多少稅收? 答案是1,930億元，若跟同期印花稅總收入比較，佔比等於高達22%。換句話說，如果政府全面撤辣，當日後沒有辣稅的加持下，印花稅收入要先打個八折。

 

雖然辣稅佔印花稅比重已大不如前，只是當恒指血流成河，大家對投資港股仍抱有戒心，我們也很難估計股票買賣印花稅可產生多少收入，此時還少了辣稅的支持，印花稅收還尚餘多少? 這是一個很大的疑問。

 

政府本來預計全年賣地可錄得850億元收入，但經濟不景氣，推出的土地不是流標、就是零入標，又或者要以低於市價下限批地。

 

更重要一點，印花稅收入大不如前，但其他收入卻未能完全彌補。就以賣地收入為例，政府本來預計全年賣地可錄得850億元收入，但經濟不景氣，推出的土地不是流標、就是零入標，又或者要以低於市價下限批地，連同補地價收入，全年僅得270億元，達標30%，不單已經連續兩年地價收入不達標，更有機會跌至2008年金融海嘯以來新低。』

 

『因為全面撤辣會被視為最後一根稻草，如果最終樓市有反應，可以救活跌市，確保其他各方面收入慢慢回穩，這或可抵銷全面撤辣所帶來的稅項損失；但若全面撤辣後，樓市卻依舊未見起色，就是「賠了夫人又折兵」，後市就變得更不明朗，路就變得更加難行。』

 

《胡 ‧ 說樓市》的主要觀點有力、有理，有據，我基本上支持。

 

國際貨幣基金組織（IMF）代表團在去年5月訪問香港後發布初步總結：『香港2020年樓價雖然有所下跌，但整體置業負擔仍位居世界前列。香港恢復全面通關，經濟氣氛明顯改善，樓價已迅速轉跌為升。「辣招」打擊炒賣、保護首置的作用十分顯著，現階段不適宜過早談論「撤辣」，仍須保持樓市平穩發展，以免向市場傳遞錯誤信號，令樓市復熾、泡沫再現。』

 

事隔7個月，IMF所說的「香港樓價雖然有所下跌，但整體置業負擔仍居世界前列……樓價已迅速轉跌為升」的情況基本上沒變，他們的看法我相信會依然不變。IMF強調「辣招」打擊炒賣、保護首置的作用十分顯著，並可保持樓市平穩發展。同樣是辣招，支持撤辣的商會、議員及地產代理認為它會破壞樓市的平穩發展，而IMF則認為有助樓市平穩發展，多不同的推論呀！IMF認為撤辣會向市場傳遞錯誤信號、吸引大量買家/投資者將資金投入地產市場，「令樓市復熾、泡沫再現」。很明顯，IMF認為香港樓價偏高，充滿泡沫，在「現階段不適宜過早撤辣」，更不用說全面撤辣了。

 

IMF的看法，簡單但有力、有理、有據。

 

看了支持及反對全面撤辣雙方的觀點，我有幾個印像：

 

1.

全面撤辣的最大得益者發展商，特別是大型的，基本上沒有露面發聲，這與他們在1998年全力以赴要求董建華取消「八萬五」的做法截然不同；

2.

支持全撤的一方聲勢較大，發聲者亦較知名；

3.

由於泛民政黨及議員已基本上從政壇消失，偏黃的媒體驚怕觸犯國安法，亦不敢發聲，普通市民祇能依賴愛國政黨為他們發聲，但勢力最雄厚的民建聯基本上沒露面，勢力次大的工聯會祇由黨內兩個議員低調發聲；

4.

支持一方人多勢眾，但所提論點卻相當單薄，不如反對方那樣有力、有理、有據。

5.

香港是國際城市，樓價不免要受內外(包括中國)眾多的政經因素影響，但吊詭的是，支持及反對雙方對內部的政治因素及外在的重要政經因素都完全不提，這些因素包括中美交惡、香港被剝奪最惠國待遇、歐美加資金減少流入香港、烏克蘭戰爭、中東戰爭、北京對香港弱勢社群的民生問題取態等等。不將這些重要因素加入綜合考慮、分析，結論一定很偏頗。