樓市現象，表面與裏面(2)

　　最近兩、三個月地產發展商一方面減價(或變相減價)促銷新盤，另方面則不惜以創新高價投地。若果前者代表發展商看淡未來樓市，後者則代表他們看好，兩者互相矛盾。何者是虛，何者是實？不少人思來想去，總是弄不通。個人一向不大認同人們對賣地的成交價的過份認真和重視，更不理解大小業主為何將自己物業售價與賣地成交價掛鈎。賣地成交價祇反映個別地產發展商對未來地產市道和所奪地皮發展潛力的看法，地產發展商亦是人，他們亦會計錯數。過往發展商因為高估形勢，在拍賣場高價承地，結果要以虧本價出售有關物業的例子屢見不鮮。售價不是永遠等於成本加利潤，有時可以是成本減虧損。價格由推盤時市場上的供求決定，而不是由成本決定！

　　再者，大發展商投地的出價，有時是基於全局性的戰略考慮，一時一地的得失可以從不放在心上，如果天高的賣地成交價可刺激及提高旗下整體樓盤的售價，從而得多於失，投地多付一點費用又算得甚麼？！在目前的市況下，發展商高價投地更易理解。縱使它日這宗投資虧本，現時高價投地，他們便可利用買家的慣性迷信繼續在高價水平推出新盤變現。相反地，冷待投地，導致地皮低價成交，甚至收回，豈不是明確告訴市場自己看淡？縱使減價(仍是高價！)促銷，誰會買？！個人認為發展商減價促銷，最低限度表示他們短中期看淡樓市，這應該是實，高價投地以顯看好，那很可能是虛。

　　作為小業主或買家，最聰明的做法，是根據客觀形勢和多種經濟和物業數據做自己個人的分析、判斷和行動，實在不必盲目信從土地拍賣價的權威。否則，你會因為別人計錯數或出於戰略性考慮大手出價而付出沉重代價。

　　要衡量樓價究竟處於偏高、合理還是偏低水平，應該用甚麼方法去驗証，眾說紛紜。政府及地產界(特別是地產代理)最愛拿供樓負擔能力(供款與收入的比率)來作為衡量標準，祇要比率不超過50%，他們便認為樓價不偏高；介乎40%至50%，屬於可接受水平；低於40%，樓價水平屬於偏低。

　　我在上文提到，供樓是二、三十年的長期承擔，整體供樓成本(引而申之，供款及供款能力)應以長期平均按揭利率(即25年平均按揭利率5.5%)計算。現時市民的供樓負擔能力，祇反映市民對短期按息的負擔能力，在超低按揭利率的情況下，以之作為衡量樓價水平，是完全作不得準的。要比較公平、正確衡量樓價水平，沒有甚麼標準好過市民現時收入了。捨此正道而不為，動輒祇拿供樓負擔水平甚至槓桿水平來論證，有以偏概全及誤導之嫌。

　　現時的樓價整體來說已極其偏高，一切仍想此刻入市的人得知道，他們是參與音樂椅遊戲。著名經濟學家凱恩斯說：「當音樂停止時，手中別拿著別人傳給你的股票」，凱恩斯的說法一樣適用於物業。對於那些長期目睹樓價長升長有、高處未算高，因此愈來愈迷信樓價永升不跌的人，我想引凱恩斯另一則名言給他們參考：「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」。偏高的樓價總有一天會跌，愈偏高跌得會愈重。哪一天會跌，我不是神仙，不知道！個人估計短則半年，長則不出兩年，而下一個下跌浪浪底的樓價，最低限度少於現時的樓價二、三成。

－完－