目前的樓價已成强弩之末

　　看好香港房地產的人，最近兩年餘強調的主要利好因素來去不外三個：土地(最終亦即住宅單位)供應不足；超低利率；外來熱錢源源不絕。

　　最近市場形勢開始有較大變化，不少新的利淡因素已經湧現，過去大半年陸續出現的原有利淡因素則進一步惡化，兩者不斷削弱上述三個主要利好因素。這些利淡因素，舉其犖犖大者，有下述幾點：

1.     6月10日，政府推出新的遏抑樓價措施。在土地供應上，除推出8幅地皮外，還特別推出限制單位數量的地皮；按揭貸款亦進一步收緊：1,000萬元或以上的自住物業，最多按五成(舊規定，1,200萬元或以上，最多按五成)；700至1,000萬元最多按六成，上限為500萬元(舊規定，800-1200萬元最多按六成，上限為600萬元)；700萬元以下最多按七成，上限為420萬元(舊規定，800萬元以下最多按七成，上限為480萬元)；非本地收入的買家，按揭成數再減一成(舊規定，無)；以資產淨值為審批依據的買家，最高按揭成數為四成(舊規定，最高為五成)；

2.     歐美等發達國家實施的量化寬鬆貨幣政策所催生的資產泡沫和通脹壓力，在過去兩年多不斷加大。為應對滯脹局面，各國可能被逼進入加息通道，導致熱錢泛濫局面的逆轉，進而拖累實體經濟復甦；

3.     通脹失控導致的社會動亂，內地早有經歷，因此中央政府一直視通脹為心腹大患。從穩定社會角度出發，中央祇能以整治樓價和物價為當前施政的重中之重。鑑此，今年內地可能再加息及上調存款準備金率三、四次；

4.     在內地銀行不斷收緊銀根下，資金緊絀，現時企業即使向正規銀行借貸，一年期利息率已高達10%以上。被逼向地下錢莊或私人借貸等渠道借錢的，暗息就更高得令人咋舌，30至40%可視為等閒。國內當前真是「融資難，難於上青天」；

5.     由於香港銀行借貸利息及審批相對較低及較易，國內企業和個人頻頻向它們借錢，香港銀行水浸的現象已一去不返，拆息成本愈來愈高，按揭利率自然水漲船高，已踏入加息週期；

6.     歐洲債務危機惡化，美國經濟最新數據反映國內經濟疲滯，在全球經濟被普遍看淡的不利形勢下，金融市場飽受壓力。準此，投資者對中國經濟硬著陸的憂慮加劇，市場不確定性風險大增；

7.     主管港澳事務的國務院港澳辦主任王光亞結束三天訪港行程後，於6月14日總結觀感時提出，特區政府「應花更多精力關注老百姓，特別是那些處於比較弱勢群體，他們的房屋問題。因為房屋問題既是民生問題，又是經濟問題，處理不當的話，會演化成為一個政治問題。」因此，政府要有措施好好解決住屋問題，令社會更和諧。

王光亞並且多次提到資產泡沫問題，言論隱含對特區政府未能穩定樓價的不滿。以王光亞那樣資深的外交人員來說，他的說話並不反映個人觀點，更多是中央的。

中央不滿，曾特首不敢怠慢，6月17日在澳洲接受外電訪問時，首次用「相當可怕」去形容過去30個月以每月2%幅度增長的樓價。他說，政府有責任解決問題，特別是協助中產階層「上車」。財務司司長曾俊華隨即於6月19日在網誌上表明，本港樓市目前環境極不尋常，強調樓市泡沫風險與日俱增。對於復建居屋的可能性，曾俊華透露，「特首遲些將有交代」。

交代甚麼？從王光亞、曾蔭權及曾俊華一系列的有關言論和兩曾內外交困的形勢去判斷，答案祇有一個：復建居屋！

每年建多少個？個人估計，不建則矣，一建總會不少於三、五千個，日後且會陸續增加；

8.     六月十日以來，曾俊華多次強調樓市風險愈來愈大，並表明政府穩定樓市的決心「毋庸置疑」，「如有需要，我們會毫不猶豫進一步加大出招力度」。政府遏抑樓價有決心及後著不斷，今日大家對之已再無疑問，極想知道的是，樓價如再大幅飆升，政府的下一招是甚麼。

眾所周知，香港樓市近年已經由700萬人的市場變成14億人的市場，新盤買家有三、四成是內地客，他們的購買力已扭曲本港的住宅需求，並且成為香港樓價大幅飆升的元兇。以香港的有限土地資源，大幅增加土地供應亦未必足夠滿足他們的額外需求。而要壓抑這股日益壯大的需求，進一步收緊按揭成數，甚至將額外印花稅的期限延長都可能不大收效。唯一辦法就是釜底抽薪，效法國內一線城市實施的限外令，規定非香港市民或資金祇可購買2,000萬元或以上的豪宅或不限價值的非住宅物業。兵行險著，要小心政府祭出這個法寶；

9.     政府未出招收緊按揭和增推土地前，先知先覺的地產發展商已不斷減價促銷旗下新盤和貨尾樓，買家則爭先恐後入貨;出招後，後知後覺的買家亦逐漸卻步不前，市場成交量大減；

10.   最重要的是，自今年1月迄今，整體樓價已升逾10%，創出歷史新高，價格極極極其偏高，遠遠超乎購買力。位高勢危，泡沫觸手可破。樓市已出現有價無市或有市而成交稀少的乾升現象。

　　上述的利淡因素，有的是增加土地及住宅單位供應，有的是壓抑對住宅單位的需求，有的是減少熱錢的流入或增加熱錢的流出(以第3及第4點為例，由於國內主業受到打擊而融資不易，部份內地買家不但可能停止購買香港物業，還會將手上的香港物業出售變現，以便拯救或強化國內主業。客觀效果就是驅使熱錢流出本港)，有的則是陸續加息，擺脫超低利率。促使樓價不斷飆升的基礎(前面所提的三個主要利好因素)已從量變到質變，開始支離破碎。更要命的是，我們都知道，在樓價回落之前，特區政府的調控將會繼續嚴格執行。物業單位的供求是相對的，供應縱多，但如果需求更多，則供不應求;相反地，供應縱少，但如果需求更少，則供過於求。上述10個利淡因素及政府的調控正改變著供求，使之走向供過於求。

　　鑑於以上形勢的改變(特別是當第7及第8點在日後的演變與我的推論相距不遠)，個人認為目前的樓價已成强弩之末，可升的空間有限，一旦轉勢，下調的幅度卻可高達30至40%(整個下跌浪來說)。目前的樓價，亦像一隻超負荷的駱駝，它所等著要倒下去的，僅是背上最後一根羽毛。賣家買家該何去何從，答案已寫在牆上，用不著我多言。