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過份擴充,已立危牆之下 (二)王文彥怡居地產常務董事及
中原地產創辦人 2012年8月31日
近期大行的不斷擴充,搶人搶舖,中小行是否應照辦煮碗,以免執輸或將雙方實力差距進一步拉開?分析之下,我認為還是不緊跟為妙,一於你打你的,我打我的。為什麼?原因很簡單,兩大地產代理集團已佔去市場二手成交量的七成,僅剩下三成由各中小型地產代理瓜分,至於一手市場,更可謂是大行的天下(佔市場份額90%或以上)。中小型地產代理本來就已經面對「僧多粥少」的情況,在現時市況疲弱但租金高昂的情況下,大行可以轉攻一手市場,以一手的高佣金收入補償二手收入的不足,可是中小型地產代理則需面對生存空間收窄的現實,隨時會被市場淘汰。大行可以做的,中小行未必可以;從表面看,代理行業是一片歌舞昇平的景象,但實際上,營運壓力是有增無減。薪金及租金成本跟隨甚至以超越通脹的幅度上升;不少業主眼見樓市熾熱,趁機加租,個別地區的店舖租金以三至五成的驚人幅度上升。換言之,即使生意額增加,但地產代理卻可能比過去更無利可圖,甚或等同「白做」;在市旺的時候,地產代理仍然可以在高成本之下生存,但卻面對著極高風險,一旦樓市轉向,成交量大幅萎縮,在高成本的壓力下,行業馬上就會出現重大危機,高薪聘回來的過多人手可以較快較簡單地解僱了事,過多高租的店舖因為死約在身,卻不可以隨時解約了結。以大行之強之大,亦可能元氣大傷甚至沒頂,中小行何必緊跟陪葬?
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