再論投資豪宅與中下價樓

　　我在《投資物業，應捨豪宅而就中下價樓》提到，現時投資中下價樓較豪宅合算，一則價格較合理，上升的空間較大，二則投資安全度較高，但漏提了一樣東西，就是租金回報率。

　　過去數年，豪宅的租金回報率一直落後於中下價樓。最近半年，豪宅價格急升，租金雖升，但升幅遠不如售價，這就使租金回報率更形低落：何文田山道灝畋峰2000呎三十餘樓的單位，年初售價約為3,300萬，租金約為每月$85,000，最近成交價升至3,800萬左右，但租金上落不大，仍祇是每月$85,000到 $90,000，回報率介乎2.7% 至 2.8%；西九龍凱旋門至尊門3,465呎的高層 (60樓以上) 單位，售價現時高達每呎$33,000，但每呎市值租金祇是 $50至 $55，回報率介乎1.8%至2%；凱旋門朝日閣 1,665呎高層單位，最新成交價為4,300萬元，月租卻不外八、九萬元，回報率介乎2.2%至2.5%；君臨天下第3座1416呎60樓左右的單位，售價約為3,000萬元，租金則為每月$60,000，回報率2.4%。

　　三、五千萬元的豪宅，回報率鮮高於2.5%。相反地，中下價樓的回報率，一般總有四、五厘，超過五厘的，亦非罕見。在愉景灣，裝修漂亮及配備傢俬的800 至1,000呎中型單位，回報率高達六、七厘。以現時按揭利率一般為3.85%計算，豪宅業主每年要補貼1.8至2%利息，而中下價樓業主則有額外1至3%年息落袋。

　　中下價樓回報率更高，就意味著擁有該等物業的投資者更能守，這是中下價樓優於豪宅的另一地方。