租金升跌的背後

細價樓備受市場追捧，樓價飆升，屋苑呎價屢創新高，與此同時租金也高企，屋苑呎租不時創出新高。根據市場消息，西灣河鯉景灣怡坤閣高層F室，實用面積498呎，以2.15萬元租出，呎租43.2元，創該屋苑呎租新高。高價呎租亦蔓延至新界區細價屋苑，沙田第一城40座低層F室，實用面積284呎，以1.35萬元獲外籍公司租客承接，呎租47.5元，創該屋苑新高。現時細價樓高價承租個案集中地仍在灣仔區，近年入伙的尚匯、壹環等，成交呎租已突破80元，個別單位更達93元。

舖位市場就沒那麼好運氣，由於內地打貪腐行動持續，加上內房增長放緩，以及內地經濟增長減慢，導致來港內地客豪爽的購物模式有所收歛，令本港奢侈品零售銷售受創，拖累商舖租金下滑。有見零售市道放緩，個別舖位業主近期已不惜主動減價出售出租。明年奢侈品銷售前景不大妙，預期街舖租金受影響最大，估計將錄得雙位數跌幅。

住宅高呎租當然令業主雀躍，但此中蘊含著某些利淡因素：

1.          低息環境持續，催化買樓需求，帶動樓價癲升，租金盡管高企，仍未能追及，市場開始重現九七年才有的「租平過供」現象；但這個現象每每是樓市崩盤的先兆；

2.          近日不少買家轉買為租，個別上車屋苑租賃交投急增。租金高企部份原因是因為這些準買家看淡未來樓價，乃轉租避險，租市需求大增，租金趨升是短中期的必然結果，但長期而言，特別是加上加息周期，樓價會大受影響而下跌；

3.          影響舖租的因素，最終亦會同樣影響住宅樓的租金和整體樓價，祇是時間有所滯後，程度有所不同。

市場中的現有持份者及意欲入市者，都宜留意上述利淡因素。