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不可不信，又不可盡信

(原文發表於2007年5月26日)

最近看到一份研究報告，錄其重要部份如下：

「5月份市民的供樓負擔將保持33.7%，比率是自去年7月開始，連續十一 個月錄得三成三上下的平穩合理水平。

以現時匯豐的最優惠利率(P)7.75厘計算，一般平均按揭利率(MR)4.85厘，根據家庭月入中位數16,900元，樓價指數53.96點計算，供樓負擔比率為33.7%，每月的平均供款額為5,688元。大型銀行的利率不變，所以市民的供樓支出維持佔家庭每月收入的三成三左右低水平。現時的比率與十年前 1997年 6月的85.4%相比，可見屬於歷史性偏低水平。 

供樓負擔比率是假設一個建築面積為四百平方呎的私人住宅，六成按揭及二 十年供款作為三項常數；再根據XXXX指數之調整呎價，政府統計處公佈的家庭月入中位數及本地主要銀行的平均按揭利率作為三項變數；計算出每 月供款佔家庭月入的比例，比例愈低即負擔能力愈高。」

看完後，腦袋馬上出現幾個疑問：

1.          收入是家庭月入中位數，但市民的供樓月支出$5,688卻不是中位數，而是按一個400呎小單位，每呎樓價$3,635（按報告提供的資料推算）計算出來的；

2.          既然收入是中位數，樓宇單位面積及每呎樓價都該使用中位數，這樣才可計出供樓月支出中位數，從而計出較準確的供樓負擔比率。但很明顯，它們不是這樣。本港樓宇單位面積一般由300餘呎至萬餘呎，中位數不可能是400呎，看來500至600呎較可靠；每呎樓價由中小型單位的千餘元（例如大興花園$1,542，嘉湖山莊$1,661）至豪宅的近萬元至三萬五元（例如陽明山莊$9,058，帝景園$12,160，嘉雲台$10,717，地利根德閣$10,197，山頂施勲道倚巒$35,000），每呎樓價中位數，應不止於$3,635，我看$4,000比較合理，請參考附表的指標屋苑呎價；

3.          六成按揭不算普遍，大部份市民都按七成；

4.          十年前1997年6月的85.4%，計算的基礎是否同現時一模一樣？

按上述第2及第3點的修訂，我們且計算一下供樓負擔比率會起甚麼變化：

A.         單位面積中位數若為500呎，呎價中位數為$4,000，按揭利率4.85厘， 七成按揭及分二十年供款，則每月平均供款額為$9,128，以家庭月入中位數$16,900計算，供樓負擔比率為54%。縱使分25年供，每月平均供款額亦要$8,064，供樓負擔比率為47.7%。三成首期為$600,000，為家庭月入中位數的35.5倍；

B.         單位面積中位數若為600呎，其他條件如上述A，分二十年供款，則每月平均供款額為$10,954，供樓負擔比率為64.8%；分25年供，每月平均供款額則為$9,677，供樓負擔比率變成57.3%。三成首期為$720,000， 為家庭月入中位數的42.6倍。

按上述A及B，供樓負擔比率因單位面積及供樓年期的差異，分別變成47.7%、54%、57.3%及64.8%，遠遠高於研究報告所提出的33.7%。

七成按揭，便意味著要拿出三成首期， 這三成首期其實也是一種負擔。我常覺得，十成按揭（純為說理，現實絕少做到）才最能反映供樓負擔比率。若果十成按揭，在上述A例，分20年供，供樓負擔比率會變成77.2%;分25年供，比率會變成68.2%。在B例，分20年供，供樓負擔比率會變為92.6%; 分25年供，比率則為81.8%。

專家的研究報告和意見，不可完全不信，他們間有高見，但又不可盡信，因為他們亦會犯錯，有時為了某些利益，甚至有意無意地誤導讀者，大家最好祇是作為參考，每項意見都以自己獨立思考去消化，擇其善者而從之。

附表

	指標屋苑	2007年4月呎價 ($)
港島	太古城	5,481
	杏花村	4,490
	康怡花園	4,617
	碧瑤灣	5,557
	雍景臺	8,634
	陽明山莊	9,063
	帝景園	12,410
	比華利山	7,663
	城市花園	5,573
	海怡半島	4,081
	會展中心匯景閣	7,942
	和富中心	5,382
	港運城	5,186
	鯉景灣	4,323
	置富花園	3,892
	香港仔中心	3,386
	嘉雲臺	10,684
	嘉富麗苑	10,471
	光明臺	6,477
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