瀏覽人次 : 6149 回應 : 0 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
不要成為一手樓盤出貨的墊腳石王文彥怡居地產常務董事及
中原地產創辦人 2006年9月12日
最近二個月,大大小小的一手樓盤都紛紛加入減價戰,動輒都減二、三成,有的甚至減到與同區二手樓價相若。為甚麼發展商要大幅減價,原因很簡單:去年推出的一手樓盤,售價往往高過同區二手樓三、四成,殺雞取卵式的推銷後,無以為繼,一丁點買家也吸引不到,唯有面對現實,訂價老實點去吸引買家;明年開始有六千個居屋單位推出,地鐵沿線二萬多個住宅單位亦陸續解封,發展商明年起將面對愈來愈大的競爭;以前不敢大幅削價促銷,不外怕觸發早前售出但仍未入伙的新盤撻訂潮,隨著該等樓盤陸續入伙,發展商的顧慮大減,慌忙急不及待割價出貨;個別上市地產公司在今、明兩年難再透過物業組合增值產生盈利,為使業績不致過於難看,被逼加速推出價錢吸引的新盤。 如何能透過減價促銷而不致引發樓價愈賣愈便宜的感覺,這是一門高深學問,發展商迄今不外兩招:早前賣樓不派價單,無憑無據,誰也不容易有根有據地大事報導樓盤如何割價傾銷;樓盤實際大幅割價,甚至派了價單,但在傳媒面前就死不承認減了價。個人認為,上述兩個方法都不高明,特別是第二個,大幅減價又不承認,怎能發揮最佳的促銷效果?怎可顯示大公司的大將風範? 最值得思量的是,發展商最怕引發誰感覺樓價愈賣愈便宜?除了買家,還有二手樓的廣大業主!後者如果有這個感覺,自然不會束手待斃,很可能憤而減價反擊,從而大大削弱發展商的減價效應。 一手樓盤割價傾銷看來已蔚然成風,一方面會拖低整體樓價,另方面會分薄二手樓的客源,最終逼使二手樓業主減價競爭。去年10月至今年6月,地產發展商企硬於高價,客觀上托市而成為二手樓出貨的墊腳石,現在發展商改弦換轍,主動割價求售,主客易位,二手樓逐漸變成一手樓盤出貨的墊腳石。 近期市場成交量大增,部份原因是因為經過過去大半年的靜市,市場累積了一定的購買力,但這些購買力很快就會消耗殆盡,之後,市況就會再度淡靜。中原地產9月成交累積數據顯示,到9月8日為止,它的住宅樓宇成交宗數較上月同期勁減44%,佣金收入則大減39%,說明9月以後市況可能再度轉淡。 我將全港各大屋村二段時期的每月平均成交(見附表)比較一下,發覺最近10個月(05年10月至06年7月)的每月成交宗數較之前的10個月(04年12月至05年9月)平均減少40.1%,成交總值減少38.2%,但成交價祇跌去3.2%。樓價高企,經過一年有多,價格跌幅竟如此溫和,真令人難以置信。從另一方面去看,樓價仍未經歷應有的調整,面對發展商發動的減價戰,肯定易跌難升。 發展商由過去的托市,變成目今的割價傾銷,形勢已經大變。各個小業主應該小心這個轉變,並因應做出部署,千萬別讓自己的二手單位成為發展商出貨的墊腳石,千萬別讓自己的單位愈賣愈平!要記著,有時候,今日的平可以是明日的貴! 附表: 各大屋村二段時期的每月平均成交比較
Copyright © Easy Property Co., Limited. All Rights Reserved.
|