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樓價升幅遠低於看好者預期王文彥怡居地產常務董事及
中原地產創辦人 2005年9月16日
四月以來,盡管本港第二季經濟增長保持強勁,錄得6.8%的升幅,盡管股市活躍,恒指高企於15,000點,但由於市場担心高油價、加息及中國與歐美貿易爭拗等不明朗因素,再者,過去兩年樓價升幅不少,買家對之多有抗拒之心,樓市因而始終交投淡靜,期間入市的都是用家,炒家及投資者幾乎絶迹,不但不入貨,還放貨。 經過五個多月的交投淡靜,部份業主開始軟化,有實客時都肯減價,減幅介乎3至5%。
在此情況下,各區樓宇八月份的買賣成交量較六、七月不是原地低位跑,就是進一步減少,成交價亦開始微跌。
一手市場亦好不到那裏,8月份價值2,000萬元以下的一手樓宇買賣合約登記共錄得482宗,是自1996年以來的單月新低,期內沒有任何大型新盤推出,看來發展商都得避開此刻不利的風頭火勢。
我將11個大型屋村(單位在5,000個以上)今年幾個關鍵性月份的買賣合約註冊數字(見附表)作一比較,發覺:
1. 在成交宗數方面,8月較今年最活躍的4月固然勁減(平均高達七成),較交投正常的1月亦減幅可觀,平均約23%。
2. 在成交總值方面,8月較4月平均劇跌67.3%,較1月平均跌20.6%。
3. 在每呎平均成交價方面,8月較4月平均升2.8%,較1月升8.4%。
四月在買賣成交量方面,是今年迄今最鼎盛的,但此後便江河日下,五至八月每月的平均成交量僅為四月的二、三成,成交總值大抵亦如此。每呎平均成交價四月以來僅升2.8%,幾近於零,充份表明樓價阻力重重,欲升無力。
年初時,不少樓市評論員對樓價都很樂觀,認為全年升幅將不少於二成。但從11大屋村的統計數字去看,8月較1月平均升幅不外8.4%,要証明他們的預言正確,樓價必須在未來四個月多升11.6%。這個機會有多大,留待聰明的讀者去判斷。
公平地說,不是所有樓盤都滯銷,9月初推出的都會駅就銷得不錯,秘訣在於勇於以低價發售 (由預期的每呎$5,500至$6,500減至正式發售的$4,200至$5,700) 及配備特好的付款辦法。樓市要打破日前的悶局,〝都會駅之役〞可能是一個很好的啟發。
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