橫行無忌的虛假時代告一段落

　　本月15日，地產代理監管局公佈正在處理十五宗有關地產代理作出虛假陳述的個案，其中一宗涉及對地產代理從業員及所屬的地產代理公司的懲罰。

　　涉案的中原地產上水中心分行經理賴作智在2003年8月向傳媒發放假消息，訛稱有自由行旅客斥資264萬元買入上水彩浦苑五個低價居屋單位收租，被吊銷代理牌照兩個月，中原地產則被罰二十萬元。

　　此事之後，相隔不到兩星期，中原地產富豪花園分行被投訴宣傳「獨家專營」富豪花園，經調查後證實與事實不符，地產代理監管局判罰中原地產十萬元。

　　去年六月，我發表了《鬥吹風氣不可長》一文，評擊地產代理公司為了吸引顧客光顧，吸引外間人才加入，増加公司的媒介曝光率及鞏固內部員工的向心力，往往不擇手段吹大自己各方面的實力：分行現時或將來數目，公司員工現時或將來數目，公司的營業額、盈利或市場份額，以及公司文化或管治的優越性。我不點名批評中原地產太古城分行於報章刊登廣告，不符事實地宣揚他們在2004年某段時間於太古城所促成的物業成交量「穩佔50%市場份額」。

　　我的文章引起中原地產執行董事張奕威先生強烈不滿，觸發了我和他一場筆戰(詳情請參閱本專欄《回應張奕威先生》第一至十篇。

《回應張奕威先生》一文要點照錄如下 :

-----長期以來地產公司在傳媒面前譁眾取寵，互相鬥吹，不以為恥，反以為榮，是有一定社會根源的。首先，得多謝記者，一般記者不但缺乏常識，更缺乏良好思考能力，完全不懂得辨別真偽，地產代理說甚麼，他們就全單照收報導甚麼，變成地產代理的傳聲筒。記者們尤其崇拜大行，大行放個屁都是香的，每每認為大行小小一個物業顧問(最基層營業員)都勝過小行老闆或資深經理，要做訪問往往取前者而捨後者；第二，社會大眾對於此等鬥吹及弄虛作假之風，縱使不是歡迎，亦起碼是包容縱容，就算心裡識穿，亦鮮有挺身而出譴責，更遑論斷絕生意作為懲罰，終使地產代理肆無忌憚；第三，地產代理互相遵守一條不成文規定，你有你吹，我有我吹，互不戳穿。了解地產代理，莫過於他的對手，連對手都忍手，自可放膽去吹。

-----張先生及中原仝人熱愛及專心一意維護中原品牌是無可置疑的，現時不惜大動干戈和我連番筆戰，在你們看來是為了悍衛中原的品牌，但事已至今，你們悍衛成功嗎？我相信你們不敢說「成功」兩字。為甚麼？不是因為我「筆鋒凌厲」，而是你們先自吹大了水，留下一個大波讓人戳。王文彥不戳則自有其他人戳，而要戳爆，來犯者毋需武功高強，夠膽便成。打從你們的太古城吹水廣告見報那日開始，你們就為自己製造了一個足至嚴重破壞自己公司品牌的致命弱點，懂得捕捉的對手固然可以予取予攜，懂得看破而不值此所為的普通市民亦可發難。

-----或者我迂腐，我確信不做任何破壞自己公信力及專業形象的事，是最簡單正確的維護自己公司品牌的方法。與其讓下面的人胡說亂道、胡作妄為，將成功的希望寄託在旁人 (包括對手) 皆醉，何不「先為不可勝」？何不「無恃其不攻，恃吾有所不可攻」？

-----張先生既然深切明白中原地產品牌維繫著二千多個 (對中原集團來說就更多，該有七、八千吧) 兄弟姊妹的飯碗，就得珍惜之，不要讓小如一間分行、一個員工的胡說亂道或胡作妄為破壞整間公司的聲譽。出色的品牌不容易建立，但要破壞卻易，預防勝於治療，望張先生及中原仝人三思！

-----弄虛作假吹大自己的實力，縱使一時不被人識破，最終一定會被人識破；縱使得到短線利益，但最終會失去中、長線利益，所得者少，所失者多，不合算。

-----張先生及某些中原員工，為了追求短線生意，不惜弄虛作假，置公司品牌於不顧，從而使公司的生意從長線來說，得不償失。張先生對破壞中原品牌不反求諸己，反而遷怒於人，遷怒於我這個戳破者。不知大家有沒有發覺，張先生由始至終都沒有認為吹水是不對的，是不符合商業道德的，祇管集中力量攻擊我這個戳破者。 筆戰中，張奕威先生對我的觀點完全不接受，並謂「王先生以家長口吻給我講道理曉大義，恕我不敢恭維」，「我是讀書人，但不是書呆子。我深知做生意不是辯論比賽。我們經紀一族，任你唇槍舌劍，冇數就冇得留低。……我亦深感王先生的偉大理論若付諸實踐，我遲早亦會冇數，被迫離場」

　　事隔一年，上得山多終遇虎，中原地產終於在一連兩起萬眾矚目的事件中做了出頭鳥。作為中原地產的創辦人及股東，我對中原地產的遭遇，別有一番感慨。

　　是誰告發中原的？行內人還是行外人？我看是行內人居多，不排除是對手。中原地產樹大招風，行內仇家不少。

　　地產代理監管局行政總裁陳佩珊表示，事件不是針對個別人事或公司。有關地產代理弄虛作假的個案有十五宗，開首二宗都是中原地產，是巧合還是別有深意？我看該是後者，地產代理監管局無論是逼於輿論壓力，還是自己深深不滿地產代理的肆無忌憚，看來很想狠狠地修理一下地產代理業，修理最好的手段就是打老虎(打蒼蠅成何體統！有何效用？！)，而且要打得狠。中原地產乃業內數一數二的大公司，當然是老虎，連續二下重擊，罰款三十萬(這個數目，中原這樣的大公司還吃得消，一舖小公司則很可能就此完蛋，這解釋了監管局為甚麼要找中原)，聲譽遭受重創，不能不算狠，頓時起了殺一儆百的震懾作用。

　　賴作智事件引起軒然巨波後，中原集團主席施永青為員工誤導市民向公眾道歉。他指該代理做法有誤，需要譴責；發放資料給傳媒的另一名(公關部)職員，施永青指他亦有責任，應該查證清楚。施永青表示：「公司並沒有政策叫(員工)作大，祇是叫他們及時將信息提供市場參考而已，若他們矯枉過正，可能會過猶不及！」

　　千錯萬錯，都是下面的錯，主席永遠偉大正確！世間有這等事嗎？我相信施先生等最高領導人沒有訂下政策叫(員工)作大，但我同時相信施先生等人亦沒有訂下政策叫下面不要作大。施先生公開了他的看法後，中原公關部及研究部高級經理黃良昇為下屬叫屈：「前綫員工需要持牌及受監管，無理由要後勤員工受累。」我深感黃言為然，試想想，一個低級公關部職員，長久以來習慣了執行前線類似的指示，從來沒有人(特別是施永青先生、張奕威先生)指示他/她向公眾發放訊息時，需要先核實其正確性，他/她哪裏曉得及胆敢阻着財大氣粗的營業部大爺們？！從去年的筆戰中，大家不難發覺中原地產管理高層(包括施先生)對下面的作大其實是洞若觀火的，祇不過他們都將之視為代理戰爭的一部份，而兵不厭詐嘛，他們於是對下面所作所為縱使不是鼓勵，亦不免縱容放任了。但中原地產管理高層忘記宣傳戰的受眾不光是行內對手，還有廣大客戶、市民，嚴格來說，客戶、市民是更重要更廣泛的對像，宣傳戰不應苦了市民。冰封三呎，非一日之寒，崇尚無為而治及甚麼事都讓下屬自把自為的施先生對這兩起令中原蒙羞的事件，負有不可推卸及最大的責任！

　　弄虛作假涉及道德，弄虛作假是長久以來地產代理業普遍存在的不良現象，中原地產不見得最厲害，祇是不幸首先被祭旗。地產代理監管局今次的果斷行動，顯示它不再容忍弄虛作假的劣行，整個地產代理業的公信力在監管局的行動中嚴重受損，實宜趁機全面反省，好好整頓一下自己的道德觀。對大行如中原、美聯，正如對高官及公眾人物，市民會要求更高的道德標準，中美因而要特別謹小慎微。對於監管局的處分，社會普遍認為過於寬鬆，同業日後要認真自愛自律，否則，監管局將被逼對犯科者採取遠為嚴厲的懲處。

　　香港地產代理專業協會會長王羅桂華認為，賴作智被停牌兩個月及中原地產被罰款二十萬元的處罰過於寬鬆，並就此向監管局查詢，有關當局指在此事件上沒有人受損，稱不上嚴重。賴作智炒作假訊息，不外為了刺激買家入市，監管局憑甚麼這麼快就肯定全港沒有任何買家受賴作智言論影響入市而受損？若王太所言屬實，有關當局的思考能力十分有問題。