樓價重入長期及高升幅上升軌？(2)

對樓價上升期及升幅，不宜寄以厚望

　　這次上升市可持續多久？樓價升幅有多高？

        瑞銀的林奮強於年初認為，未來兩年會升60%；百富勤於10月認為未來12至15 個月內樓價將有25至30%升幅；標普於9月估計樓價一年內升10至15%；美聯黃建業認為未來2年升50%；中原施永青估計後市將持續上升，數以年計。

        不難看出，上述看好者普遍認為今次的上升市將持續數年，樓價升幅亦十分可觀，每年升百分之二、三十。個人對未來樓市則不敢看得那麼好，原因有下列數端：

1.          若以97最高峯的樓價為基數100，則03年2月 (非典前) 的樓價約為35，今年10月的約為53。如果未來兩年升50%，則樓價為79.5，升60%則樓價為84.8。豪宅升幅更厲害，與03年2月比較，樓價倍升比比皆是，10月樓價約為70，若未來兩年升50%，已 是105，超過97的泡沬天價！香港所擁有的條件，今不如昔，相距不可以道里計，上述演變，機會大嗎？

2.          上一次上升浪由去年7月到今年4月，前後十個月，樓價升幅超逾60%，隨即進入調整，由今年5月至8月，前後不外四個月，跌幅小於10%。根據鐘擺原理，與上升期及升幅比較，這個調整期及跌幅實在太短太小，既然如此，未來的上升期及升幅就不可能很長及很大；

3.          樓市的動力，取決於供求。看好者根據政府過去三年停止賣地及停售居屋，就推論未來數年住宅供應仍然偏低，但迄今仍未有人能提供具體數據証明過去年半 (涵蓋非典以來的上升期)及未來四、五年樓宇供不應求。相反地，今年5月間《恒生經濟月報》及《滙豐証劵報告》卻提供令人信服的數據，顯示就算到2007年，樓宇供應縱使不會供過於求，亦起碼供求平衡。需求則主要取決於家庭收入、本港經濟環境及就業率，這三個因素都隱憂重重，嚴重制約著樓宇的購買力；

4.          對一些對樓市可能產生重大影響的利淡因素，例如國內的宏觀調控、美國息口趨升、油價高企及香港經濟轉型茫無頭緒，看好者往往輕輕帶過，輕率地說不會對本港樓市構成重大影響。實際上，如果失控，上述任何一個因素都足以扼殺一個脆弱的上升市；

5.          最近渣打銀行一口氣裁員二百多人及美國加息而香港則反其道而減息，反映本港貸款意欲十分低迷，亦反映香港經濟就算有所改善，但仍遠遠未真正復甦；

6.          香港過往年餘的升市，樓價升幅60%以上，其實缺乏具體經濟因素支持，升得十分過份，主要因為中央挺港、特區政府二、三年大幅減少土地供應及銀行存款利息幾近於零，於是催生近年罕見的購樓信心和意欲，形成席捲一時的購樓熱潮。但信心這個東西，很不牢靠。要長期維繫信心，歸根到底要靠弄好經濟，否則隨時變成喪失信心。

7.          利好利淡因素並存，目前某些利好因素因為這樣那樣的原因佔了主導地位，因而產生年來的反彈市，但這些利好因素 (港元隨美元貶值除外)在未來進一步加強的空間不大，利淡因素惡化的機會則不小，隨時可令目前脆弱的升市翻艇；

8.          不少人認同中下價住宅樓樓價上升的空間不大，但對豪宅就很有信心，認為有錢人 (特別是國內富豪) 為買心頭好，往往不惜腰間錢。目前的豪宅價，每每為中下價樓的三、四倍，實在異常不菲，富豪買得起，但他們都是精明及理性的消費者，要買首先考慮值不值，個人不認為豪宅升值的空間特大。

鑑此，我認為今次的上升市很脆弱，隨時會因為某些現存重大的利淡因素惡化而夭折，上升期因此不大可能長期 (例如三、五年)持續，比較可能是時好時壞，好上半年至九個月就轉淡，一淡又淡它半年。過往年餘，升得過份，樓價上升的空間不會太大，未來一年有10%已屬理想。

      香港樓價的長期趨勢，最終是大漲小回還是大回小漲，變數太多，難說得很，但後者似乎機會大些。

~ 完 ~

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