樓價重入長期及高升幅上升軌？(1)

上升市既實又虛

　　在八、九月，香港幾乎所有區域的住宅樓宇買賣都告轉活，部份更空前活躍，而且大部份成交價都錄得升幅。

　　買賣成交量能連續於八、九兩個月大幅度增加而成交價亦同時調升，歷時四個多月的調整市看來暫告一段落。整個調整，樓價平均不外跌10%左右，調整期短至四個月，無論是為時還是價格調幅，都較我預期的為短為小，真有點出乎意料。

        調整市告一段落，接著的自然是上升市，這次的上升市，是虛是實？

        個人認為既實又虛！

        樓市自去年9月至今年3月大升五、六成後，進入4至8月五個月的調整市，期間跌幅不外10%左右，現又恢復上升，有大漲小回、一浪高於一浪之勢；近期入市多為用家，市底健康；今年的經濟增長估計可達百分之七、八；失業率已由去年的8.2%下降至6.8%；中央透過經濟挺港之心，愈來愈切，先有自由行及CEPA，後有民企自由行，看來還有不少後續手段去撐起香港；特區政府近二、三年的大幅減少土地供應的政策，使市民對樓價恢復信心；7月份消費物價指數與去年同期比較上升百分之零點九，長達68個月通縮週期終告一段落。通縮之後是通脹，而通脹重現不免令人產生本港經濟加快復甦的聯想，加強了消費信心；根據金管局的數據，本地存款總額高達三萬五千億港元，可是銀行儲蓄利率仍祇是每年零點一五厘，大額(壹千萬元以上)三個月定期存款年息不外壹點三厘，回報可恥地低，通脹重臨，實質利率隨時變成負利率，在在誘使上述天文數字的存款流入資產市場。就算部份存款流入房地產市場，已足以令樓市熱鬧不已。有上述利好因素，這個上升市是實。

        影響置業的主要因素有三：家庭收入；本地經濟環境；就業率。自97亞洲金融風暴以來，香港市民不斷面對減薪裁員及凍薪，就算近期經濟稍為好轉，對大部份人來說，十分溫和的加薪 (3-5%) 仍是可望而不可即，家庭收入迄今有減無增。香港是開放式經濟，好壞取決於外圍經濟，特別是中國和美國經濟。現時美國財赤數以萬億美元計，美國人阮囊羞澀，靠借貸消費，美國經濟增長步伐不穩；中國大陸的宏觀調控仍在密鑼緊鼓，可否軟著陸，誰也不敢百分百肯定。香港的偏高失業率是結構性的，不容易下降，現時的6.8%很可能在明年第一季便再次升上7%以上。三者都如此負面，敎港人怎敢一往無前地買樓？

再者，利率開始轉勢，再次進入上升週期，早晚會嚴重地加重供樓負擔；銀行資金水浸依然嚴重，反映真正經濟復甦仍然有待；油價已突破55美元一桶，似有長期高企之勢，對全球經濟有深遠影響，香港很難獨善其身；說香港經濟很好有點言過其實，今年經濟增長較高，主要是因為去年受沙士影響，基數較低所致；香港樓宇供應其實仍是供過於求，2004年至2005年落成的一手新樓有55,447個，2003年年底空置住宅單位有68,000個，合共123,447個，消化需時。這還不算，尚有20,000個左右未出售的居屋單位和兩鐵沿線未發展但明年便可解封的住宅項目，單位超過50,000個；香港經濟轉型仍是茫無頭緒，經濟競爭力存疑；特區政府的管治威信每況愈下；中港兩地存在巨大的工資和物價差距，中港加速融洽，不免不斷地縮少兩地的價差，在聯繫滙率不變的情況下，香港的物價和工資恐怕會繼續下調，樓價亦不例外。有上述利淡因素，這個上升市是虛。

        利好利淡因素同時存在，但在不同階段會各起主導作用。

        短期而言，利好因素會起作用，成交量因此大增，樓價上升，上升市是實實在在的上升市；中長線而言，利淡因素會起作用，成交量由是萎縮，樓價下調，再次進入調整市。

~待續~

E-mailaddress:easyproperty@yahoo.com.hk