樓價較大幅度調整逼在眉睫

最近二、三個月，除個別例外，各區樓市都不約而同沉寂下來，買賣成交大幅萎縮。以太古城為例，自從2月創下140宗(以臨時合約數目為準)的新高後，隨即於三月減至101宗，四月48宗，五月33宗。五月較二月大減76.4%；以沙田第一城為例，三月創下新高97宗後，四月隨即跌至83宗，五月55宗，五月較三月大減43%。

買家普遍認為香港的基本因素不足以支持現時的樓價，也就是說，他 們認為現時的樓價偏高。

面對偏高的樓價，買家、投資者及炒家都停止入市，後兩者反而開始減價放售手中單位，前者則相當部份人都改買為租，靜待樓價作較大幅度調整。炒家及投資者入市 比例大幅減少，以太古城為例，由二、三月之50%急降至四、五月不足10%；以沙田第一城為例，由二、三月之40%劇減至10至15%。近期還出現一個特別現象，不少業主售後或打算售後租回自己單位，許多則改租為售，原本租售均 可的，亦變為祇售不租。上述種種行動交相作用下，不少地區租盤供應開始短缺，而需求則日漸增加，租金因而有上升壓力。

準買家看淡未來樓價的心態，從他們對政府近期賣地的反應就可一覽無遺。

5月25日政府恢復賣地，馬鞍山和沙田銅鑼灣山二幅地皮分別以高於底價73%及84%成交，遠超原來預期。部份業主得 知此項訊息後，馬上加價5至10%，大部份業主則維持原有高價不變，但買家都巍然不動。過往賣地，總有買家於賣地舉行前偷步入 市，這次不大覺察有人如此做，反映買家不是估計賣地成績不會好，就是認為賣地成績好亦無濟於事。

賣地成績好而市場反應差，反映買家一些基本看法：這兩幅地皮面積不大，也不是處於黃金地段，這 二幅地皮的代表性不大，其成交價亦不足以反映整個物業市道的未來趨勢；賣地高價成交，祇表示地產發展商看好，不一定代表以後樓價也會跟著上升，地產發展商 也會計錯數；現時樓價已偏高，理應調整，不調整不入市。

上升的樓價要有承接力，必需伴以相應的成交量，一般都是價量俱升，由去年9月至今年2月情況都是這樣。但由今年三月起，盡 管價格沒明顯調整，成交量卻逐月大減，現時一手樓的發展商及大部份二手樓小業主仍在死撐，在價錢企硬，造成僵持之局，但這種局面是不會持久的，角力已愈來 愈向買家傾斜，量不回升(更遑論再跌)，樓價最終一定跌，跌至對買家有吸引力為止，這是屢試不爽的規律。

不少市場中人認為，由於政府停止賣地一段時間，住宅物業供應已出現短缺。但是《恒生經濟月報》 卻指出，自1997年以還，住宅單位的數目一直高於住戶數目，這差距在去年底更擴大至20萬個，即使減去一些員工宿舍及非居 住用途的單位，住宅單位的空置量仍非常龐大。《月報》又指出，在去年底，香港有68,000個空置私人住宅單位及約20,000個未出售的居屋及私人參建居屋單位，這些現象並不支持房屋短缺的說法。另方面，匯豐証劵最近發表一份報告，預測2007年落成新單位達到26,800個，較政府預估的數量多近三倍，匯豐預期樓市會出現調整。恒生及匯豐的看法，特別值得留意。

從種種跡象去看，較大幅度的樓價調整已逼在眉睫。要出貨的業主，現時若肯作較大手筆(例如8至10%)的減價，仍有機會快人一步，從 而避免日後更大的減價。是耶非耶，業主值得費些時間認真思量。