樓價調整無可避免

       近一、兩個月負面訊息陸續浮現：國內進一步實施宏觀調控，勢將影響全球經濟的復甦，香港亦不能倖免；恒生指數三月最高見14,058點，5月13日則跌至11,397點，跌幅已達18.1%，看來仍將進一步回落；美國聯邦儲備局準備加息，加息的頻率、幅度和周期長短，一切都是未知之數；油價在伊拉克戰爭後不跌反升，早前價格一度突破每桶四十一美元，是90年海灣戰爭以來的新高。

        上述訊息的影響是不言而喻的，它們將使香港經濟復甦的步伐放緩，削弱消費者及打擊投資者的信心，物業交投會因此大幅放緩，而短期內樓價將面臨愈來愈大的下調壓力，相信樓價借勢作相當幅度調整的機會極高。之所以說借勢，是因為個人素來認為樓價在過往大半年升百分之五、六十的基礎因素很不充份，有泡沫成份，早晚會調整，問題祇在借助甚麼形勢而已。

        過去二個月，盡管樓價仍相當硬朗，無明顯上落，但買賣成交量卻大幅萎縮，每月都較上月減少二、三成。反映整體市況最可靠全面的莫過於土地註冊署的樓宇買賣合約註冊宗數及總值，但該等數據由買賣法律文件的簽署至完成登記，往往有差不多一個月的時間差，想知道於四月成交的資料恐怕要等到六月初，如欲此刻了解三、四兩個月成交狀況，我們唯有退而求其次，我選擇了中原地產本身所促成的物業成交數據，中原約佔30%市場份額，其成交資料有一定代表性，可視為香港地產整體市況的縮影，今年一月至四月中原地產住宅成交量概況見附表。

中原地產2004年住宅成交宗數

        從附表可看到，二月買賣成交創新高後，隨即就不斷滑落，三月較二月減25%；四月較三月減24%，較二月減43%。成交量代表了有效需求，有效需求較長時間大幅萎縮，最終一定導致成交價的萎縮。

        此刻大部份人大抵對樓價即將調整不會有異議，大家關心的是下調的幅度。相當一部份論者認為調幅將是溫和的，約為百分之五，這種看法，我不大苟同，我估計調幅遠較他們大，原因如下：

1.      現時中小型住宅樓價，較去年六月的最低點升了約60%，較去年初沙士爆發前亦升了40%；豪宅的升幅就更驚人，較去年六月動輒升百分之八、九十，超過一倍的例子也不少；一手盤發展商特別懂得要價，升幅較二手樓更大。香港的基本因素完全不足以支持這種升幅，升得過份就有機會跌得過份；

2.      市況活躍，盤源在去年九月以來一直鬧短缺，但這種情況今年三月初已徹底改變，新盤口源源不斷湧入，盤源短缺已成明日黃花。以太古城為例，在今年二月初，市場上的租盤約為240個，賣盤460個，合共700個。到三月初，租盤約為250個，賣盤620個，合共870個。到五月初，租盤約為210個，賣盤720個，合共930個。二月以來，市場盤口供應不斷增加，租盤變化不大，來去都是二百餘個，但賣盤則增幅顯著，三月較二月急增34.8%，五月較二月增56.5%。為甚麼賣盤二月迄今不外三個月，供應增加了這麼多？原因很簡單，去年九月以來，太古城炒賣相當嚴重，炒家佔百分之四、五十，這些炒家買入後持有，奇貨可居，待善價才沽。另一方面，相當部份業主眼見市況興盛，十分惜售，試價、反價及封盤層出不窮。兩相結合之下，售盤頓告短缺，現時形勢不妙，他們慌忙都將手中盤口放到市場，市場供應由是大增。講的是太古城，但這是整體市場的基本縮影，由供不應求，到供過於求，價格會產生怎樣的變化，思之過半矣；

3.      過去八、九個月，物業市場炒賣成風，炒家在買家中佔了四、五成。炒家做買賣大開大闔，來去如風，入貨出手固然豪爽，出貨亦不遑多讓，當他們急於變現，往往不惜互相踐踏，售價的減速和減幅可以十分出人意表。果如此，市場將受其累；

4.      附表顯示一個有趣現象，當買賣成交宗數日益減少，租賃成交宗數則急劇增加，造成租售比例不斷向租賃傾斜。一、二月時，比例是20%：80%，三月是29%：71%，到四月，已是34%：66%。這反映買家對現時價格的抗拒感愈來愈大，寧租不買。不大幅減價，休想將他們拉回買賣市場！

5.      五月初，房協以低於區內二手樓樓價15%的售價出售將軍澳怡心園。為了在淡市促銷新盤餘貨，多個樓盤都推出優惠，變相減價促銷。發展商們不是鐵板一塊，各有其利益和難處，很難長時間共進退。房協開了大減價促銷這個頭，其他發展商或遲或早要照跟；今日推出優惠，變相減價促銷，他日就自可乾脆正式減價促銷。發展商過往半年以唧牙膏、愈賣價愈高的銷售方式看來要告一段落，取而代之將是競相減價，務求盡快售清手中貨的「新」風尚，影響所及，二手市場亦會劫數難逃。

我估計今次樓價的調整，二手樓的減幅最低限度要10至15%，一手樓則15至20%，此中又以中小型住宅減幅較小，豪宅減幅較大。調整期方面，得看調整的速度和外圍客觀因素：調整速度愈快及客觀因素改善愈速，則調整期愈短；反之，則愈長。目前很難定斷。