這個旺市是虛還是實？

 　　2月6日恒生指數為13,309點，較去年3月底沙士肆虐時的8,634點高54.1%，較去年2月底沙士未肆虐前的9,122點亦高45.9%；樓價方面，現時普遍較沙士肆虐時高三、四成，以太古城為例，受沙士影響，樓價最低為去年5月，平均成交呎價為$2,794，12月為$3,481，今年1月已升至$3,740，較去年5月升33.9%，較去年12月的升7.4%，較沙士未肆虐前的去年2月（平均成交呎價$3,025）高23.6%。荃灣朗逸峯第二期於今年1月開售時，平均每呎售價介乎$3,200至$3,500，較去年9月第一期升了約三成。

        　　許多地產經紀都說現在是97年地產盛市的再現，看好者預言樓市在今年會再升15%至30%。

        　　樓市前景真的這般好嗎？

        　　在回答這個問題時，我們得先問自己幾個問題：

1.          香港經濟轉型成功了嗎？縱使香港的經濟較去年初有所改善，但其改善足以令股市大升百分之四、五十，樓價升百分之三、四十？足以支持樓價在未來一年再升15%至30%？

2.          樓宇供應現時已由供過於求變為求過於供？

3.          中央挺港的各種政策（包括自由行及CEPA）無疑對香港經濟大有裨益，但功效有這般宏大嗎？

4.          失業率已大幅下降？企業的經營環境已普遍大幅改善？

5.          通縮已逝，通脹重臨？

我對上述問題的答案都是否定的，也就是說，個人認為股樓價格的大升缺乏一個堅實基礎，不會持久。

        　　但怎樣解釋樓市、股市近半年的大升？

        　　我看主要是大量熱錢的湧入。

        　　去年9月起資金大量流入香港，到11月已不下450億元，與此同時，香港的銀行由於資金氾濫，將年利率降至0.001%，每十萬元年利息不外一元，已接近無息，存戶在毫無收入，不甘心被銀行剝削的情況下，被逼將存錢投入股市樓市。裏外應合，大量熱錢炒作下，股、樓市遂突然冒升。

        　　國際熱錢湧入香港是有一定道理的。美國的所謂經濟復甦，是靠格蘭斯平過去二、三年連續十三次減息支撐起來的，歐、日的經濟，衰退多時，仍未見到復甦的曙光，相形之下，香港的經濟可取多了。國際投資者看準中國極力保護香港經濟，看準特區政府極力穩定樓價，遂將資金投入以股票和物業為主的港元資產，還有甚麼比這提供更佳的資金出路？本地資金大量投入股市樓市也是有迹可尋的，中央的力挺使人們對香港的經濟和樓市恢復了信心，既然銀行不能為存錢提供任何收入，而股樓市卻異於往常，居然可提供歷年所僅見的暴利，此時不入，更待何時？

        　　先不談論股市，在大量內外熱錢湧入的情況下，許多屋苑出現熾熱炒風，炒家所佔比例由25%至60%不等，荃灣朗逸峯第二期單位售價介乎700至1,500萬，短時間售出150個，買家中超過六成為短線炒家，而且大多數連掃二、三個單位作短線炒賣。

        　　樓市如果不是有良好的經濟作基礎，成交量及成交價的急升不是由真正的需求做成，而純是投機資金的炒作，這種升市不外是另一個泡沫經濟，十分不可靠。當外資一旦獲利回吐或撤退，後知後覺的投機或投資者便很可能成為「大閘蟹」。

        　　有一些現象值得人們注意：在一月中，英國石油配售持有近三年的中石油股份，變現130億港元；英資渣打銀行較早前把已持有一年左右的4,540萬股中銀(香港)股票賣給機構投資者；目前恒生指數市場市盈率平均為二十三、四倍，屬於偏高水平。

        　　英資此時此刻的獲利回吐，是否smart money愈放愈高的撤退先兆？值得大家深思。此外，存款利率日趨下調，是百業不振，對資金需求不殷，形成資金供過於求的反映，股樓市憑甚麼能持久壯旺？

        　　總而言之，現時股市樓市風高浪急，陷阱四伏，意欲入市者對此應有充足認識。

        　　我在去年九月時便指出，今次的地產升市是另外一個小陽春，但其歷時之久、成交量及價格反彈幅度之大很可能是近數年空前的。盡管其升幅及所升時間之久都有點出乎我意料之外，我迄今仍覺得無需改變這個基本判斷，即這個升市是小陽春，充其量是大陽春。

　　我完全同意，在炒勢已成及大量散戶抵受不住暴利的誘惑而紛紛入市的情況下，樓價在未來半年仍有上升的空間(升幅有多少，我不願評估，因為炒作之下，任何估計都不可靠)，但下半年很可能會調頭而落。

　　對持貨(物業及股票)者而言，此刻應該是逐漸放貨，而不是入貨。貨多者現在就應開始放，冀求愈放愈高，最晚在今年五、六月完成整個獲利回吐過程；貨少者不妨留到五、六月價格可能最高時放；沒貨者若不甘心讓銀行剝削，可將部份資金買入國家經濟好而利息高的外幣(例如澳、紐、英)、黃金或美國長期債券；對本港股票或物業有一定認識者，當然可考慮購買股、樓，但切記適宜短炒，不宜長揸；至於用家，最好忍耐一下，未來一年你很有機會以低於現價的價錢買到所需物業或股票。