看好看淡短中期樓價，爭論再起

本港樓價近期反彈，部份投行對樓市看法轉趨樂觀。摩根士丹利在1月底時，預期樓價在3月份會止跌回穩，但因港元拆息居高不下，樓價日後仍有下調壓力。而摩根士丹利最新看法明顯轉趨樂觀，認為在低息及低失業率的情況下，購買力會釋放並推高樓價，加上英國脫歐及美國或會延遲加息，均對樓市有利，預期下半年樓價升5%；花旗銀行更樂觀，大膽地指出，由去年9月以來樓價下跌了7個月，相信今年3月份已見底。有見最近20個星期二手成交回暖，相信被壓抑的購買力正在釋放，預期下半年樓價將回彈8%，全年計算有望上升3%；原本估計全年樓價可能要跌10%的美銀美林，在7月中亦修訂預測，認為今年樓價最多祇跌5%，甚至可能會持平。

另外一些投行則持相反意見。瑞銀預期7月至明年底樓價仍有15%至20%潛在跌幅，並維持明年底樓價較去年9月累跌25%至30%的預測。瑞銀認為，今年樓市最大隱憂依然是外圍經濟下滑，英國脫歐帶來的衝擊難料，但絕對影響投資意欲。瑞銀進一步指出，預測樓價走勢主要考慮經濟因素，包括本港就業、經濟增長及未來住宅供應量等，暫未有足以需要調整預測的新因素出現；仲量聯行於7月初發表今年上半年土地市場及物業回顧報告指出，內地發展商投地意欲呈冷卻跡象，預期地價下半年將持續下跌，為樓價增添下調壓力，加上發展商近期推盤提供多項優惠及高成數按揭，預料下半年住宅樓價仍會進一步下跌，跌幅會較上半年為大。仲量聯行香港董事總經理及資本市場部主管曾煥平表示，上半年中小型住宅單位樓價下跌6.4%，全年料跌10%至15%；至於豪宅樓價上半年跌1.9%，全年料跌5%至10%；認為今年樓價會跌的投行還有中銀國際。

看跌未來年半樓價的大型地產代理商是美聯。美聯集團主席黃建業直言，首階段樓價調整雖已結束，但第二階段調整即將開始，預料會長達12個月；今年下半年樓價會回落5%，明年將再跌10%，即樓價將由高位累積下跌30%。黃建業估計，上半年整體物業註冊量祇有約2.6萬宗，或創1991年後26年新低，預料今年全年成交宗數或創新低，僅有5萬多宗。雖然第二季小陽春釋放部份積聚的購買力，但在樓市交投放緩下，相信第二階段調整即將開始，樓價料再回落12個月，即由高位累積跌30%。

為甚麼會升5%、8%、3%，除了摩根士丹利，看好未來短期樓市的投行都沒提供預測的理據。花旗銀行認為去年9月至今年3月的7個月，樓價一直下跌，於是「相信今年3月份已見底」，為甚麼跌了7個月，就相信3月份樓價已見底？是因為「有見最近20個星期二手成交回暖，相信被壓抑的購買力正在釋放」？那豈不是見好唱好！「預期下半年樓價將回彈8%，全年計算有望上升3%」的理據在哪裏？美銀美林就更妙，甚麼理據都沒提供，僅提供預測，信不信由你，反正美銀美林信！

這些看好樓市的投行有一個共同點：僅提供由現在至今年底未來半年的樓價升幅預測，6個月以後的樓價會怎樣？對不起，下回分解。

去年9月至今年3、4月的樓價下跌，是上升浪中的調整（大漲小回），還是下跌浪的開始？4月下旬迄今，部份地區或個別屋苑樓價的小幅反彈，是下跌浪中的反彈，還是上升浪調整後的重上上升軌？在準確分析和判斷了目前的樓市處於那一階段，我們才可判斷樓市真正形勢。

判斷目前的樓市是仍處於上升浪還是踏入下跌浪後，一切負責任的評論者還要指出前者或後者未來三、四年的趨勢，包括可能的樓價升幅或跌幅，以便讀者可以參考，趨吉避凶。

投行在他們的整個評論中全部迴避明確指出樓市仍處於上升軌還是進入下降軌，這樣的評論並不科學。祇預測未來半年的樓價，縱使日後證明預測準確，這樣的預測毫無意義。

對近期樓價的局部小幅反彈，市場上某些地產評論員亦持樂觀看法：

『中原指數已連續5個星期回升，距去年高位祇差12%，上周更屢現「反價」或「高市價」成交，相反「劈價盤」似已霎時消失（或被吸納）。』

『今年年初不論發展商、投資者或分析師都普遍看淡，預測全年有顯著跌幅，幅度約為15%至30%，就算較樂觀的「好友」亦估計最少再跌一成。不過至今半年結中場檢討，中原指數（129.44）較年初（134.41）僅微跌3.7%，而且按照近日成交走勢，短期內進一步向上的機會大於向下。

另據政府差餉物業估價署統計，私人住宅樓價指數在4月和5月連續回升，最新數據較年初祇微跌1.25%，差點持平。同時，被視為前瞻指標的租金指數同樣在5月回升，今年以來祇跌了2.8%。』

「根據反映香港二手樓價表現的中原城市領先指數，可見樓價自去年9月中見頂後，便開始反覆回落，累積最大跌幅約13.2%，這與筆者去年在樓市出現回落前預計樓價第一波跌幅介乎一成至一成半相若。不過，樓價回落至今年第一季末後，跌勢有喘定跡象。截至7月17日的數據，整體二手樓價已從今年低位反彈2.4%；分區指數的反彈幅度更介乎2.8%至5.0%不等。」

對於樓市指數連續兩個多月的回升和市場上出現的各樣推測，發展局局長陳茂波7月10日在他的《局長隨筆》中指出，自2012年10月政府推出雙辣招後，本港整體住宅成交量一直處於低水平，今年上半年更進一步減至約1.99萬宗。他認為，差餉物業估價署早前公布的住宅售價指數連續兩個月回升，屬滯後數據；而坊間地產代理的指數顯示，5及6月的住宅樓價按周祇是窄幅上落，最新公布的7月初指數仍與4月初相若，反駁樓市轉勢的論調。

對於有指內地人到香港買樓有回升趨勢，陳茂波稱，據當局掌握的資料，過去3個月非香港身分證持有人購買住宅佔整體成交祇有約2%，與2012年10月推出買家印花稅後的長期平均數相若，未見明顯上升趨勢。

就市場推測英國脫歐導致部份資金轉投香港住宅樓市的說法，陳茂波表示有保留。

陳茂波的反駁言之成理。再說，在一個樓價上升浪中，不會一升到頂，總會有些時候是一反常態而下調的，祇不過稍為下調就再升，重登上升軌，並創新高，那不是轉勢而是上升浪中的調整；另一方面，在一個下跌浪中，樓價亦不會一跌到底，總會有些時候是反常地突然上升，祇不過稍升就無以為繼地再下跌，重納下跌軌，並創新低，那亦非樓市轉勢，而是下跌浪中的反彈。不少人（包括我們）認同香港樓市自從去年八、九月已踏入下跌浪，我們認為，近期樓價的局部及小幅反彈不足以推翻下跌浪的定性，那僅是下跌浪中的反彈。