樓市新形勢與新趨勢

香港政府新的勁加辣招和美國的加息

政府11月4日突然宣布新的樓市「勁加辣招」，全面提高買賣住宅物業印花稅率，劃一徵收15%稅款，目前沒有物業的香港永久居民買樓可獲豁免。行政長官梁振英明言重點遏抑住宅投機投資需求，同時落實港人優先自住政策。措施翌日（11月5日）凌晨生效，而11月4日午夜前生效的買賣協議不受影響。消息公布後，11月4日晚一二手樓都有買家趕尾班車入市。

為了遏抑愈來愈超越市民負擔能力的樓價，香港政府過去幾年先後八度出招，可惜樓價繼續上揚，現時推出的新辣招，雙倍印花稅一律提高至15%，擺明是衝著投機及投資客而來的。原本已存在的雙倍印花稅、15%買家印花稅及特別印花稅本已夠嚇人，加上新辣招，短中期都十分有嚇阻力。政府今次借助這些新舊辣招來遏抑投機及投資需求，以補短中期土地及樓宇供應的不足及遏抑熾熱樓價，應該可以有效一段較長時間。

美國聯儲局12月15日一如所料加息四分一厘，為今年首次，亦是2008年金融海嘯以來第二次上調利率。聯儲局同時把明年加息預期由2次調高至3次，比市場預期進取。聯儲局沒顯著調高經濟及通脹預測，美國明年失業率預料跌至4.5%，經濟增長預測由9月的2%調高至2.1%。部分經濟分析師估計，美國明年加息三次，後年加息四次。眾所周知，香港樓市升完又升，其中一個主要原因是超低息環境持續經年。

隨著特朗普的上台，和他承諾要大力推行的擴張性財經政策，今次環球（特別是中美港）真的要進入加息周期了。

香港銀行體系資金結餘龐大，短息仍然低企，本港最優惠利率及儲蓄存款利率暫時可能不會跟隨美息上調。因著聯繫匯率的關係，香港與美國利率環境始終會趨同，祇是時間問題。如果聯儲局加息步伐加快，香港利率上調的壓力將增加，無可避免會抑制樓價升幅，甚至最終令樓價下調。

中央經濟工作會議某些決策應留意

大家可有留意剛結束的中央經濟工作會議。它的某些決議對香港的經濟有重大影響，值得認真解讀：

1.         會議指出，「穩是主基調，穩是大局，在穩的前提下要在關鍵領域有所進取，在把握好度的前提下奮發有為。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。」

關於穩中求進這一總基調的理解，重點在於尋求穩健的增長率，保持經濟運行穩定的同時，要有所進取，而且這種進取要體現在關鍵領域，要在結構轉型升級的基礎上尋求經濟適度增長，進而提高經濟運行的質量與效益。

實現穩中求進離不開政策手段，宏觀調控中的財政政策與貨幣政策就是基本的支撐。這次會議提出「要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策」，這意味著進入2017年，這兩個政策中央依舊都要用，而且要搭配著用。

2.         會議指出，『要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」（習近平金句）的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鈎政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閒置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行為。』

目前國內的樓價，一方面是一、二線城市漲幅過快（一線城市今年以來，升幅由50%至100%不等），局部投機成分上升；另一方面則是三、四線城市庫存高企。為此，中央提出綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，並研究建立相應的長效機制。其中，尤其以「資金」和「土地」兩大方面的政策措施最為根本，針對性也最強。

在「資金」方面，明年中央在資金配置上的引導性有望進一步增強，既避免資金過度流向房地產市場引發資源錯配，同時也注重呵護真正需要買房居住的剛性需求。在「土地」方面，由於它並不是一個純粹的市場問題，因此中央也直接指出了地方政府的責任，即應該從服務經濟社會發展的大局出發，控制對「土地財政」的依賴，最終促進房地產市場平穩健康發展。

3.         會議指出，「要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生系統性金融風險。要堅持基本經濟制度，堅持社會主義市場經濟改革方向，堅持擴大開放，穩定民營企業家信心。要加強預期引導，提高政府公信力。」

「把防控金融風險放到更加重要的位置」，反映了中央對近期國內部分領域金融風險有較大幅度上升現象的警惕。一方面，中國現在已經是世界第二大經濟體，金融開放程度越來越高；另一方面，各經濟體相互之間的影響卻越來越大。從美聯儲加息到英國脫歐公投，世界主要經濟體在經濟表現和政策取向上的不確定性都日益增多，人民幣匯率也頻頻受到擾動。在此背景下，將防控金融風險擺在突出位置是明智之舉。

中央強調「提高和改進監管能力」以防範資產泡沫，目的就在於使金融體系更加平穩、靈敏，能夠引導要素更合理地配置，從而為中國經濟轉型升級創造良好條件。

如果說以前中央的財政、貨幣政策及土地房屋政策是偏鬆的，現在中央經濟工作會議有關決策則顯示明年會是偏緊的，具體落實措施將是以遏抑、收緊為主。

小結

政府新的勁加辣招，頓時令不少市民（特別是投機者和投資者）對置業大計卻步。不少樓市評論員預計未來3個月本港樓價會回落5%至8%，明年上半年可能再下挫15%至20%。

不管你對上述樓價調幅相信否，但恐怕不會否定樓價日後會遭受相當大的負面影響。

加息，不光會增加供樓者的負擔，打擊樓價，還會令美元轉強，影響所及，本港旅遊業、出口貿易，以至整體經濟均會受影響。事實上，目前旅遊業不景氣，以至整體經濟增長放緩，亦可歸咎強美元。

人民銀行最近公布截至上月底的外匯儲備，連跌13個月，僅上月就減少了3,800多億元人民幣，是今年一月以來最多。人民幣兌美元今年至目前已貶值了約6%，大至企業，小至個人，紛紛把資金調出境外，購買美元和港元資產，包括來港買地、買樓、買保險。過去一年，本港股市、樓市甚至保險業市場，都是人民幣「資金出逃」的受惠者。

中央為免這個現象出現惡性循環，近來推出各式各樣的限制措施，減輕人民幣流失，中央早前叫停內地人以銀聯卡付境外巨額保費，對本港保險業的影響立竿見影。中央經濟工作會議決策中的防止、遏止房地產泡沫和防控金融風險，就是為了預防國內房地產崩盤和經濟遭受巨大衝擊。

香港樓市，近期同時遭受三方面負面因素的衝擊，特別是美中這兩個世界第一及第二大而又與香港經濟關係密切的經濟體的巨大負面影響，再加上過去我們屢次提到的多個利淡因素，未來樓價，易跌難升！