誰當政最有能力化解香港土地房屋的困局？

樓市表現，去年勝前年

2016年整體樓宇（包括住宅、車位及工商舖）買賣合約登記錄得72,992宗及5,325.9億元，較2015年的76,159宗及5,486.5億元分別減少4.2%及微跌0.03%。

二手私人住宅方面，去年錄得34,671宗及2,338.7億元，較2015年的36,211宗及2,411.1億元分別減少4.3%及下跌3.0%。

一手私人住宅去年則錄得16,562宗及1,867.2億元，較2015年的16,437宗及1,671.4億元分別微增0.8%及上升11.7%。一手樓成交異常活躍，金額突破2014年的1,778.3億元的高位，創下21年歷史新高，而成交宗數亦依然處於高位。

為了了解中下價屋苑樓價在2016年的表現，我們將全港最具規模的十個屋邨（各有4,800個以上住宅單位，但不列入愉景灣）的買賣成交資料加以整理和統計，結果如附表。

以成交宗數論，嘉湖山莊、沙田第一城及美孚新邨分別以625宗、413宗及388宗位列前三名；以成交量升幅來說，太古城、麗港城及杏花邨分別以31.1%、15.8%及13.8%位居前三名。海怡半島是唯一錄得跌幅（負0.6%）的屋苑。

以成交總值論，太古城、美孚新邨及嘉湖山莊分別以29.2億元、26.93億元及24.06億元名列前三名；以成交總值的升幅論，太古城、麗港城及杏花邨分別以30.5%、12.2%及8.9%位居榜首前三名。

以每呎（實用）平均成交價論，比較2016年及2015年兩年的買賣數據，太古城、海怡半島及康怡花園分別以$15,007、$13,565及$13,257位居前三名；以成交呎價跌幅之微論，海怡半島、嘉湖山莊及黃埔花園分別以負0.4%、負3.2%及負3.8%佔據前三名。

比較2016年12月及2015年12月的平均實用呎價，海怡半島、太古城及康怡花園分別以$15,326、$14,904及$14,333位居前三名；以成交呎價升幅論，海怡半島、嘉湖山莊及黃埔花園分別以20%、15.8%及12.4%位列前三名。

2016年12月與2015年同期的樓價比較，升為主調，錄得升幅的屋苑有8個，由0.7%至20%，錄得跌幅的則有2個，由負0.4%至負0.6%。這個價格變化，以及2016年成交宗數與成交總值的上升主調，顯示去年香港樓市較2015年好。

誰當政最有能力化解香港土地房屋的困局？

4位主要特首參選人林鄭月娥、曾俊華、葉劉淑儀及胡國興都提出自己的土地房屋政綱，但我們在此祇集中討論前兩位最有機會當選及最具解決目前香港土地房屋供應不足及價格超高問題能力的參選人。

論土地房屋政綱之創意、完備（前後21段），曾俊華遠勝林鄭，舉其犖犖大者：

56.1   開拓東大嶼都會，連接香港、九龍、新界西、大嶼山及大珠江三角洲。該計劃採用綜合規劃及設計，符合智慧及環保城市要求，並可配合舊市區重建。根據《香港2030+》推算，東大嶼都會可提供約1,000公頃具發展潛力的土地，可容納介乎40萬至70萬的居住人口，及提供最少約20萬個就業機會。

56.2   發展新界北

  －        於新界北建立未來的新市鎮，容納20萬至30萬人口；

  －        以綜合規劃方式解決新界的棕地和荒置農田問題，另外提供土地作物流及其他特殊工業用途；

  －        開拓「北部經濟帶」，釋放毗連深圳的新界北部整體的發展潛力，為香港帶來新的發展動力，同時在邊境地區創造就業機會，提供約13萬個職位。

66.     增建公營房屋

根據香港房屋委員會（簡稱「房委會」）的數據，在2015年，居於公營永久性房屋，即包括出租公屋及資助出售單位的人口，佔香港總人口比例為45.6%。我們必須善用寶貴土地資源，長遠要增加興建公營房屋，加快重建高齡出租公共屋邨，目標是為全港六成市民提供公營房屋作居所。

70.     檢討丁屋制度

根據《基本法》第40條，政府有責任維護新界原居民的合法傳統權益，但面對土地供不應求，現時的丁屋制度，不是最有效運用土地資源方法，交通及渠務基建也未必能配合居民需要。我們會檢討現行制度，與鄉議局商討如何更靈活處理丁屋問題，包括研究興建丁屋／居屋混合發展成多層大廈或屋苑的可行性，同時照顧原居民和「夾心」階層的居住需要。

林鄭去年11月28日走訪房屋署，對一眾部門首長首先強調的是，解決房屋問題是本屆政府施政的重中之重。在回應梁振英放棄競選連任的「巨變」時，她強調會重新考慮參選特首，而她主要考慮三個因素之一，「就是對於按著（現屆）行政長官的施政理念，亦即是說是行之有（正）道、穩中求變，在這一屆推出的政策是否可以能夠延續」。

林鄭既然那麼重視「（梁振英為特首）這一屆推出的政策是否可以能夠延續」，那麼土地及房屋問題當然在未來仍是她心目中施政的重中之重。

2月14日，林鄭公佈教育、稅務及房屋三範疇的部分政綱，在土地房屋方面，她表明會增加開拓房屋用地及重建置業「階梯」，並推出「港人首置上車盤」。被問到港府是否有財力推出上述多項措施時，她指港府現時有9,170億元財政儲備，「這等於兩年內所有錢也收不到的兩年開支，我有沒有能力做到，大家心中有數。」

林鄭又同時提到：

『要解決香港的房屋問題，必需要開拓土地。社會需要有個共識，去努力去尋找怎樣能夠增加開拓香港的可用地這個共識。如果我當選，我會邀請社會各界以一個全面、宏觀的態度去檢視土地的來源，這些土地來源將包括在維港以外填海、舊區重建、新界「棕地」、郊野公園邊陲、私人發展商土地儲備等等。

我會重新建立一個置業「階梯」，為不同收入的家庭提供置業安居的機會，具體措施包括增加「綠置居」供應，讓那些經濟條件有所改善的公屋租戶可以購買居屋，以致騰空他們的公屋單位給輪候中人士。

另一個就是在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的「港人首置上車盤」，重燃這個置業希望。這個就是我希望見到的置業「階梯」，每個人都能夠在香港置業。』

單純從政綱去看，林鄭在土地房屋方面是遠遜於曾俊華的，但林鄭說得好：「一份政綱重要，但一個管治不是一份政綱，（而）是一個心、一個誠信，是待人處事。」在另一個場合，她對記者說，梁振英在土地房屋方面做了許多有巨大貢獻的工作，但他犯了一個錯誤，就是不夠狠。怎樣理解這個「不夠狠」，個人認為是指「在增加土地供應及降低樓價方面，梁振英顧慮太多，畏首畏尾，最終處理欠缺足夠的、大刀闊斧的魄力，因而未竟全功」。

就是「一個心」、「要夠狠」，個人認為林鄭會更有決心（不怕得罪大財團、大地產發展商及既得利益者）、謀略及執行力去解決香港現時的土地房屋困局。

附表