梁振英遇紅燈，地產著綠燈？

將房地產問題視為政府施政的重中之重的現屆特首梁振英遭遇競選連任的紅燈後（去年12月底），地產界（特別是代理界）流行一種說法，認為人亡政息，換人自會換制度，下屆政府在增加土地房屋供應和透過不斷加辣來遏抑需求一定不會延續，最低限度不會那麼著力，地產以後是可以綠燈大亮了。

這種看法成立嗎？不要說林鄭現已成為下屆候任行政長官，就是當時的機會亦接近零。

當時最有機會坐上來屆特首寶座的是林鄭、葉劉及曾俊華三人。曾俊華當時仍未就香港土地、房屋問題表態，就論林鄭、葉劉兩人。

葉劉參選的政綱列明，首要是解決土地、房屋供應問題；林鄭11月28日走訪房屋署，對一眾部門首長首先強調的是，解決房屋問題是本屆政府施政的重中之重。在回應梁振英放棄競選連任的「巨變」時，她強調會重新考慮參選特首，而她主要考慮三個因素，「第一，就是我的參選或者成功可以選出成為下一任行政長官的話，是否有利於一國兩制、港人治港、高度自治的繼續成功落實。第二個考慮，就是對於按着行政長官的施政理念，亦即是說是行之有（正）道、穩中求變，在這一屆推出的政策是否可以能夠延續。第三個考慮當然是要得到我的家人支持和諒解。」

林鄭既然那麼重視「（梁振英為特首）這一屆推出的政策是否可以能夠延續」，那麼土地及房屋問題當然在未來仍是她心目中施政的重中之重。

在另一個場合，林鄭對記者說，梁振英在土地房屋方面做了許多有巨大貢獻的工作，但他犯了一個錯誤，就是不夠狠。怎樣理解這個「不夠狠」，我們認為是指「在增加土地供應及降低樓價方面，梁振英顧慮太多，畏首畏尾，最終處理欠缺足夠的、大刀闊斧的魄力，因而未竟全功」。

葉劉和林鄭在土地及房屋問題都一仍梁振英舊貫甚至有過之而無不及，試想想，怎會出現梁遇紅燈，地產就亮綠燈？

梁振英遭遇紅燈之前不久上北京述職，謁見習主席。習近平讚揚梁振英帶領特別行政區政府穩健施政，在土地房屋、安老扶貧、科技創新等方面做了大量工作，取得了明顯進展，並希望香港進一步發展經濟、改善民生，希望社會和諧、市民安居樂業。

土地和房屋問題是香港民生和市民安居樂業最重要的一環，習主席這般說法，不用說葉劉、林鄭了，就算下屆特首另有其人，他／她敢不依然將土地和房屋問題視為施政重中之重嗎？

從任何角度去看，人亡政不亡，不論下屆誰當特首，梁的紅燈不會成為地產的綠燈！

租樓永不化算，祇應考慮買樓？

需要樓宇自住，不是買就是租，但許多人（特別是年青的無樓一族）永不考慮租賃，一則他們認為始終須有自置物業，現時不買，他日會更貴，不如現在買；二則他們普遍認為，「租樓交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入咸水海！」一定要買樓！

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升三、四倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復甦期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還入市，豈不是把自己放在火爐上嗎？弄錯買樓時機，愈有能力，損失愈慘重！

香港經濟逃不過循環，上一個下跌浪，歷時6 年，報銷65%樓價，這是多麼大的血的教訓呀？用家如果在1997年摸頂入嘉湖山莊，17年後的2014年，他尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個17年呀？！

現在偏高樓價上升的空間有限，未來的可能下調幅度，動輒三、四成。每個租約不外14至24個月，聰明地租樓，就可避接高價火棒，從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份，屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。

如果大家認同此刻樓價接近摸頂，何不忍耐一下，等待在未來的浪底再買？

第二種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪，絕少人挺身而出，指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐，買樓是要付代價的，一旦買樓，一筆資金（就是樓價）從此被長期積壓。對投資性質的買家來說，他所付的代價（樓價）換回租金回報和樓價日後的升／跌幅；對自用性質的買家來說，他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升／跌幅。相反地，租客付出租金，但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來，靈活運用。當買家還是租客化算呢？沒有絕對的答案，關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力：若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升／跌幅更高的金錢回報，那麼該買家應該當租客，當買家收租或免租是虧了；若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升／跌幅為高的金錢回報，那麼該租客不做買家做租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構，祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。

以近期一些屋苑的租金回報率為例，太古城3%，康怡花園3.3%，沙田第一城3%，銀禧花園3.4%；豪宅的租金回報率則更不堪，不外2%左右，超級豪宅更不足1%；這樣的回報率毫不吸引，買穩健的藍籌股，每年拿四、五厘股息，應該不難吧！再者，一旦踏入加息周期，恐怕業主要大幅補貼租客。

不難看到，自住買樓不一定永遠正確；租樓居住並不代表代業主供樓和倒錢入咸水海，更非任何時候均是錯誤。

起樓成本高，樓價祇升不跌？

去年12月底開標的啟德地王，由去年11月初以「超高價」投得毗鄰土地的中資財團海航中標，創出「高處未算高」的效果，市場嘩然。以平均每方呎樓面13,600元的成交價，加上建築等成本，幾年後出售樓花呎價可能要去到20,000元。

高處又再未算高，鴨脷洲利南道臨海地王，在今年2月24日開標，由內房龍光及合景泰富所組成的財團以168.6億元天價購得，每呎樓面地價22,117元，成為全港新地王。

中資近一兩年頻頻以天價奪地，令市場不少人覺得未來樓價祇會升，不會跌！

我們素來不認同上述的看法，現在重述一遍，以饗新讀者。

地價是樓價成本的一部份，市場樓價由供求而非成本決定，麵包不一定可以永遠貴過麵粉！如果麵包貴過麵粉是金科玉律，則龍光及合景泰富等中資以現時的天價奪地實在太愚蠢了，它應該出200億，甚至更高，愈高愈好！

賣地成交價祇反映個別地產發展商對未來地產市道和所奪地皮發展潛力的看法，地產發展商亦是人，他們亦會計錯數。過往發展商因為高估形勢，在拍賣場高價承地，結果要以虧本價出售旗下物業的例子屢見不鮮。售價不是永遠等於成本＋利潤，可以是成本－虧損。

辣招無效？

為了遏抑已經偏高但依然不斷飆升的樓價，梁振英任內除了傾全力開拓及增加土地供應外，還幾次出辣招遏抑樓價。前者是為了增加供應，後者是為了管控投機及投資的需求。

眼見每次新辣招遏抑樓價一段短時間後，樓價又破繭而出，再創新高，不少人因此認為辣招是無效的，祇會使樓價更高。

對這樣看法，我們是不大苟同的。若非多番辣招，香港樓價早就爆煲收場。辣招減慢了樓價的升速和減低了樓價的升幅，延遲了爆煲，功不可沒！