怡居地產

2017年5月每月市況分析

香港樓市現況面面觀(2)

香港樓市現況面面觀（續）

7. 特定年份的樓宇成交宗數及成交金額

年份	樓宇買賣總宗數	一手私人住宅買賣宗數	二手私人住宅買賣宗數	成交金額（億元）
1997	205,461	-	133,555	5,280.1
2002	143,865	18,838	90,050	-
2012	-	12,713	63,000左右	3,130.0
2016	72,992	16,562	34,671	2,338.7

從上表可以看到，二手私人住宅的成交量及成交金額自2012年以來不斷大幅減少；2016年的34,671宗，僅是1997年的26%，2,338.7億元僅為1997年的44.2%（別忘記，2016年樓價遠超1997年的）；2002年的二手私人住宅成交量反映的是1997年以來的下跌浪的谷底成交量，縱使如此，2016年的二手私人住宅成交量34,671宗僅為2002年的38.5%；與2012年比較，2016年的二手私人住宅成交量僅為前者55%左右，成交金額則僅為前者的74.7%。

上述成交量及成交金額的大幅減少，是因為2010年以來政府多次對樓市實施新辣招所致。

8. 2012年以來二手私人住宅成交量日見減少，部份歸因於陸續加添的新辣招，但更重要的原因是私宅樓價遠遠超乎一般市民的購買力：平均呎價全球第一；樓價負擔比率19倍顯示港人負擔能力全球最差。

近期細價物業愈推愈多，而且頻頻破頂成交，不少人視之為樓市氣氛暢旺，投資者和用家入市態度積極，樓價還有相當大的上升空間。

我們對這種看法很有保留。市場購買力嚴重不足，地產發展商要保持一定成交量及高成交價，唯有將貨就價，將出售住宅單位不斷割細，過去的1,000呎單位被切割為2個500呎單位；購買力仍不足，則再將500呎單位切割為300呎及200呎兩個單位；購買力還追不上，就進一步將300呎單位切割為2個150呎的「棺材屋」。所謂住宅，就這樣被劏割至不合人道的境地。

面積不斷割細，呎價不斷破頂，其實蘊藏著一個危機，市場的最後購買力正一步步被榨乾吸盡。

9. 由於政府對首置人士（通常是30至40歲的青壯年人）的網開一面，以及首置人士普遍迷信樓價祇升不跌，首置人士成為近年住宅樓宇買賣的主力軍。為了上車，這些首置者不僅動用他們所有的個人資產，還普遍借助父母的財力。不少較富有的父母為了令子女一嘗所願，不惜代他們支付三成至五成首期，甚至出全資購樓贈與子女；財力不足的父母，就把自己手上物業抵押，以所得資金助子女買樓。

量化寬鬆的貨幣環境已走向它的反面，樓價已升至史無前例的驚人高度，萬一樓市泡沫爆破，押重注買樓的首置者會怎樣自處？他們不惜一切代價上車，看來是出於恐懼多於貪婪。他們可有想到，恐懼的結果，不但可能累及自己，更會累及年邁的父母？

10. 早前在電視看到一段看示範單位準備搶購的女性準買家被地產代理緊緊包圍得要大叫非禮以求脫險，發展商職員被逼挺身而出，大聲喝退有關地產代理的片段，不禁搖頭苦笑。

亂世中，搶糧食、搶物資的場面見得多，太平盛世竟爭先恐後搶價格高至天頂的納米樓倒是首次見到。

記者訪問那些準買家會否擔心上星期金管局的辣招影響樓市，那些搶樓勇士想也沒想答道：「不擔心，無影響。」

「為甚麼？」

「不知道怎解釋。」

唉！搶樓者實在有理由要擔心的。金管局的三招新辣表面上是為了保障金融體系的安全，骨子裏還不是因為看到樓市泡沫爆破的危機，懼怕之餘乃預先做好防爆措施，以減低泡沫爆破對香港金融體系所造成的衝擊？

11. 2012年底至2016年中，由於一連串的辣招，投機者及投資者幾乎絕跡於樓市，但最近大半年投資者重現江湖，而且異常活躍，在不少熱門的一、二手屋苑的買賣成交中，投資者所佔份額由30%至70%不等，其中一手份額又普遍高於二手的。西環翰林峰這個近日火紅一手新盤，投資者便佔去買家的七成，是年初迄今投資者比例最高的新盤。

最近市場上有一種看法，認為樓價雖與用家的購買力脫節，但尚未與投資者的購買力脫節，因此樓價取決於投資者的負擔能力，而非取決於用家的。

觀乎市場近況，上述看法似乎有道理。但深究之下，其實不然：根據經濟學原理，樓價取決於供求（即樓宇單位的供應和需求的互動，亦即賣方樓宇的供應和買家所需樓宇間的互動），說樓價僅取決於買家一方是不對的；樓價現時高至天邊，如果取決於買家，買家一定不會容許這個不符合他們利益的高價，在供不應求（亦即賣家主導）下，樓價才會被挾高；價格取決於供求，但供不應求，市場成為賣家市場，價格最終由賣家主導，並取決於他們；在特定時間，用家和投資者以至投機者構成整個買方（需求）力量，需求愈少，對樓價遏制的作用愈大。用家的購買力不足，購買力足的投資者填補前者的真空對買家（特別是用家）不是一件好事，因為求過於供，樓價會保持偏高甚至進一步飆升。

歸納而言，在供不應求下，樓價取決於賣家，並由他們主導，投資者這些買家，不管有多強勢，不可能改變這種局面。投資者愈多，投資的金額愈大，樓價的話語權就愈向賣家傾斜。

12. 在打遏炒樓政策下，中國政府禁止某些國內大城市的家庭購買第二個住宅單位或規定購買第二個單位時要借貸額度少些及支付較高利率。但上有政策，下有對策，某些夫妻搞假離婚來躲避有關政策。離了婚，兩人就不是同屬一個家庭，分出來的一方就可購置另一個住宅單位及享受較低的按揭利率和較高的借貸額度。為了多買一個物業，竟不惜假離婚，這在道德和法理都說不過去，被人告發及拿到真憑實據，可以弄到坐牢，身敗名裂。在房地產泡沫爆破危機日重之下，冒高風險去搶奪蠅頭小利（環球樓價最偏高之一，上升空間十分有限），何苦呢！？

無獨有偶，香港買家在新辣之下，利用未有樓的家庭成員的名義去買樓去躲避新辣，特別是30%成交價的超高印花稅：夫婦共有一個住宅單位的，就先轉由其中一人獨有，騰出另一個人再用首置名義去購買另一個物業；家中有滿18歲以上子女或父母而他們是無殼蝸牛的，以至從未買樓的親友，都被利用作為首置者，以便盡享首置的權利。

上述種種鑽空子行為，本質上是一種欺騙，騙政府，騙納稅人。不惜冒樓市泡沫爆破、樓價大跌及犯法之險去搶購，買的不是超筍樓，而是天價樓。這樣做，值得嗎？

其它每月分析

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