計及循環周期，物業投資的得失才可一目了然

存疑之際，樓市表現去年再勝前年

2017年整體樓宇(包括住宅、車位及工商舖)買賣合約登記錄得83,807宗及7,264.9億元，較2016年的72,992宗及5,325.9億元分別增加14.8%及36.4%；2017年所錄的83,807宗，是2012年115,533宗後5年來的新高，7,264.9億元的成交額打破了2010年的6,894.8億元水平，創下有記錄以來30年的歷史次高，僅低於1997年的8,680.2億元。

一手私人住宅方面，去年錄得18,500宗及2,428.4億元，較2016年的16,562宗及1,867.2億元分別增加11.7%及30.1%；18,500宗創下2007年18,943宗後10年新高，2,428.4億元則升越2016年歷史高位的1,869.4億元。

二手私人住宅方面，去年錄得39,761宗及2,992.1億元，較2016年的34,671宗及2,338.7億元分別增加14.7%及27.9%；去年的買賣成交宗數是2014年42,789宗後3年新高，成交金額創2012年3,127.4億元後5年來的新高。

為了了解中下價屋苑樓價在2017年的表現，我將全港最具規模的十個屋邨（各有4,800個以上住宅單位，但不列入愉景灣）的買賣成交資料加以整理和統計，結果如表(一)。

以成交宗數論，嘉湖山莊、沙田第一城及美孚新邨分別以571宗、349宗及340宗位列前三名；以成交量升幅來說，淘大花園、黃埔花園及太古城分別以13.5%、1.4%及負1.4%位居前三名，其他屋苑跌8.6%至29.1%。

以成交總值論，太古城、美孚新邨及嘉湖山莊分別以31.58億元、26.61億元及26.1億元名列前三名；以成交總值的升幅論，淘大花園、黃埔花園及嘉湖山莊分別以32%、16.8%及8.5%位居榜首前三名。

以每呎（實用）平均成交價論，比較2017年及2016年兩年的買賣數據，太古城、海怡半島及康怡花園分別以$17,237、$15,716及$15,206位居前三名；以成交呎價升幅論，嘉湖山莊、淘大花園及杏花邨分別以21%、18.6%及16.4%佔據前三名。

比較2017年12月及2016年12月的平均實用呎價，太古城、康怡花園及海怡半島分別以$18,379、$15,988及$15,626位居前三名；以成交呎價升幅論，太古城、淘大花園及麗港城分別以23.3%、15%及14.4%位列前三名。

沒考慮物業循環周期，預測樓市沒多大意義

花旗銀行說，今年樓價最少升5%；兩間地產代理大行的高管分別說今年樓價升5%至10%及10%。

未來一年樓價會升5%-10%，那第二年呢？樓價還會升嗎？不升，會調頭跌嗎？花旗銀行及地產代理大行高管沒提供任何後續線索或答案。

祇曉得提供過份簡單數據、理由甚至沒提供數據、理由就預測未來一兩年樓價升多少跌多少而迴避預測更長期的樓價走勢的地產評論，價值不大。

經濟有循環周期，物業亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。物業周期的衰退、蕭條，一般歷時三、四年，復甦、繁榮，一般歷時五、六年。自2003年以來，今次的復甦繁榮期已逾14年，歷時之久遠超一般，特別是當樓價此刻已升至極其偏高的水平，目前的樓市是處於四階段中哪一階段？如果它是處於繁榮期，是繁榮期初階問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還入市，豈不是把自己置諸危牆之下？這次的繁榮期，還可以持續多久？證諸本港過往60年的地產發展史，一個上升浪絕少超過13年，而今次迄今為期超逾14年的上升浪，無論看樓價還是時間，該是接近甚至已達摸頂了。

上述銀行及地產業界中人的預測完全沒有觸及上述那些十分重要的判斷。

計及循環周期，物業投資的得失才可一目了然

買樓對許多人是一個十分重要的投資，應否現在或在未來短期買實在應該考慮全面及周詳一點，切戒祇看當前利以至短期利。

過往長期利好樓價的因素，例如土地房屋供不應求，超低利率，量貸寬鬆政策下的流動性過多，在土地房屋供應日漸增加、美息進入加息周期及美聯儲局取消量貸寬鬆貨幣政策和實施贖回國債的情況下，已經日漸湮滅，支撐樓市主要靠北水南下，但這個利好因素不可能令全世界最偏高(不計國內二、三個一線大城市)的香港樓價可以再長期抵拒地心吸力，樓市泡沫不大可能祇脹不爆，樓價祇升不跌。

如果你現在買樓，假設樓市可再升二、三年，樓價再升30%，然後見頂回落，進入下跌浪，我們且計算一下下述各種情況投資的得失：

1.  樓價在下跌浪中下調50%

    買入時樓價p，見頂價1.3p，下跌浪調整50%後，樓價=1.3p(0.5)=0.65p

投資虧了35%

2.  樓價在下跌浪中下調40%

    下跌浪後的樓價=1.3p(0.6)=0.78p

    投資虧了22%

3.  樓價在下跌浪中下調了30%

    下跌浪後的樓價=1.3p(0.7)=0.91p

    投資虧了9%

4.  樓價在下跌浪中下調了20%

    下跌浪後的樓價=1.3p(0.8)=1.04p

    投資賺了4%

如果你現時買樓，假設樓市可再升二、三年，樓價再升20%，然後見頂回落，進入下跌浪，我們且計算一下下述各種情況投資的得失：

1.  樓價在下跌浪中下調50%

    下跌浪後的樓價=1.2p(0.5)=0.6p

    投資虧了40%

2.  樓價在下跌浪中下調40%

    下跌浪後的樓價=1.2p(0.6)=0.72p

    投資虧了28%

3.  樓價在下跌浪中下調30%

    下跌浪後的樓價=1.2p(0.7)=0.84p

    投資虧了16%

4.  樓價在下跌浪中下調20%

    下跌浪後的樓價=1.2p(0.8)=0.96p

    投資虧了4%

綜合而言，現時買樓，投資日後得失取決於樓市泡沫爆破前的樓價升幅和下跌浪中的跌幅；泡沫爆破前的升幅愈大，下跌浪中的跌幅愈小，則投資獲利幅度愈大，或虧損幅度愈小；泡沫爆破前的升幅愈小，下跌浪中的跌幅愈大，則投資獲利幅度愈小，或虧損幅度愈大。

在樓市繁榮期末期的升幅，由於樓價已經極其極其偏高，可升的幅度有限，超過30%的機會極微。相反地，在樓市泡沫爆破後，下跌浪的跌幅少於30%的機會極小 ( 在過去60年，每個下跌浪的跌幅介乎40%至67%之間，上次1997年至2003年的下跌浪跌幅為67% )。換言之，現時買樓，在隨之而來的下跌浪中，投資虧損的機會高和幅度大，極不化算！