這樣的「發展了」，不要也罷

2017年樓價負擔能力比率已達19.4倍

港人想買樓可謂一年難過一年！美國顧問公司Demographia一月二十二日發表一年一度國際樓價負擔能力報告，港人需要「餐風飲露」19.4年，才可負擔得起一個住宅單位，令香港連續8年成為全球樓價最難負擔的地區，更是該報告公布以來的最高數字。

報告顯示，香港高踞樓價最難負擔地區的首位，樓價對家庭年入息中位數比率由2016年的18.1倍，進一步攀升至去年的19.4倍，意味港人要不吃不喝、不作任何消費支出長達19.4年才夠錢買樓，大幅拋離第二位的澳洲悉尼，以及排名第三位的加拿大溫哥華，悉尼及溫哥華的樓價對入息比率分別為12.9倍和12.6倍，第四位為美國聖荷西，第五位則是澳洲墨爾本。

Demographia去年第三季調查9個國家合共293個城市的樓價數據，涵蓋美國、澳洲、英國、加拿大、新加坡、日本、紐西蘭及愛爾蘭，而香港是調查中唯一的中國城市。報告以當地樓價中位數除以家庭年入息中位數，計算當地的樓價負擔能力。香港的樓價中位數為619.2萬元，除以香港家庭年均收入中位數為　　31.9萬元，得出樓價對比收入為19.4倍。

 據顧問公司的定義，數值在3倍或以下為「可負擔」水平，超過5.1倍已屬「極難負擔」的類別。本港數值達19.4倍，反映香港情況屬最為嚴峻的「極端難負擔」水平。

報告指出，在2000年初，香港的置業負擔能力遠較現時為佳，並引用香港中文大學的資料顯示，以一個約430平方呎面積的住宅單位計算，2002年的樓價對家庭年入息比率為4.6倍，在2015年已飆至15.7倍 (Demographia 在2015年年初一度稱之為17倍)。

19.4倍是怎樣走過來的？

2002年，樓價負擔能力比率是4.6倍，一般打工仔靠薪金買樓都綽綽有餘，上車易極了；2011年，比率上升至11.9倍；2015年，17倍；2016年，18.1倍；2017年，19.4倍。 

前後15年，比率上升了3.2倍，高速發展了！樓價負擔比率之高，冠絕全球！如果說2011年香港樓價已是位高勢危，則現在應該是勢如危卵。

樓價去年飆升14.8%，五年來最大升浪

根據差餉物業估價署公布的最新數據，自2016年3月起，連升21個月，並連續14個月破頂，持續刷新紀錄，目前按月增幅亦達1.4，亦較去年11月的升幅明顯。

總結去年全年走勢，售價指數按年飆升達百分之14.8%，不單高於2016年上升近百分之八的幅度，更創下樓市五年來最大升浪，僅次於2012年時按年升近26%的幅度。

物業投資，30至120年才歸本

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率。

現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為2%至2.5%(2015年年初為3%至3.3%)，新界為3%至3.3%(2015年年初為3.4%至3.8%)；豪宅一般為1%至2%(2015年年初為1.5%至2.5%)，超級豪宅更不足1%(2015年年初是不足1%)。

中小型住宅單位市盈率約為30倍至50倍(2015年年初為26倍至33倍)；豪宅市盈率約為50倍至100倍(2015年年初為40倍至67倍)；超級豪宅市盈率約為120倍(2015年年初為100倍)。

七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。

現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要50年至120年(2015年年初不外要40年至超過100年)才歸本，還值得投資嗎？

上述2017年年尾的數據，較2015年年初的，是大大發展了。

「發展了」不永遠代表進步

突破前人的理論或成就，我們每愛褒揚「A發展了B的理論/B原有的成就！」。但事情總有例外，上述的「發展了」，不要也罷！

置業雜談

要說香港高踞樓價全球最難負擔之首，三年前可能屬實，最近兩年恐怕要讓位給中國三個大城市 : 深圳、上海及北京，它們的樓價負擔能力比率超逾二、三十倍，Demographia沒有將它們計算在內，才平白讓香港繼續稱霸。

盡管深圳、上海及北京三地樓價這般極其偏高，中央對樓市的操控較香港政府的辣招有過之而無不及，國內市民對樓盤依然趨之若鶩，這充分反映了 :

1.          國內投資的渠道十分有限，在市民不相信銀紙之下，磚頭成為他們保存財富的首選；

2.          鍾情磚頭，迷信磚頭價格祇升不跌成為中港兩地市民的共同點；

3.          房地產是國內經濟的主要支柱之一，中央搞調控是寓保於遏，國內市民你說他們看穿了中央的底牌也好，錯估了中央也好，總之他們沒有樓市有朝一日會崩盤這個概念。這倒和香港不少人迷信樓價祇升不跌有幾分相似。

盡管深圳、上海及北京三地樓價目前較香港相對更高，但它們崩盤的機會低於香港，原因有兩個 :

1.          中央調控樓市的能力遠高於香港政府，透過審時度勢的時鬆時緊的操控政策，樓市泡沫不容易爆破；

2.          國內經濟發展速度遠高於香港，市民收入每年總有百分之七、八的增長，上位及增加收入的機會亦遠高於港人，他們的樓價負擔能力比率有望逐步降低。 

香港中文大學某知名學者規勸市民「不要期望樓價跌」，而是應該思考如何在樓價高企下，解決住屋問題。

他認為政府應收緊公屋的審批，保證公共房屋供應。這個建議大有問題，收緊公屋的審批和保證公共房屋供應沒有因果關係，公共房屋供應的增加，取決於住宅用地的增加，與其依靠收緊公屋的審批，不如督促政府大力拓展住宅用地。

他又認為，現時部分有意置業的市民並非供不起樓，祇是面對金管局收緊按揭的措施，難以儲足四成首期，他建議政府可以考慮降低首期門檻，讓有意置業可以「儲少幾年錢」盡快「上車」。

政府的辣招，意在遏抑需求和打壓樓價，壓不住樓價，有關高官如前房產局局長張炳良，現任財政司司長陳茂波和金管局總裁陳德良不斷陳說現時樓價已脫離一般購買力，苦口婆心叫市民量力而為，提醒他們政經及土地供應形勢已變，樓價有大幅下跌的隱憂，暗示甚至明示他們現在別買樓。知名學者這個建議不啻要求政府減辣，鼓勵市民入市，而背後邏輯是不認為樓價有大幅下調的機會。

誰的看法靠譜？　我們比較傾向高官的取態。