樓市有沒有泡沫？

泡沫，有還是無，嚴重還是不嚴重？

某些銀行家、發展商、地產代理及樓市評論員矢言樓市不存在泡沫，言下之意，就是樓價盡管偏高，但仍屬穩健水平，無泡沫，自無爆破的風險。支持「沒有論」的一方，最常見的論據就是「槓桿水平遠低於97年」及「異常偏高的槓桿水平往往是樓市泡沫形成的關鍵因素，而這個因素在當前市場明顯不見踪跡」。

「沒有論」宏揚者這些論據或論點充份嗎？我們覺得不大充份：

1.      作為香港中上價住宅樓(特別是豪宅)的主力買家，國內客多以現金一次過付款買樓。既然以現金購買，自是不見槓桿。但這祇是表象，內地買家沒有在香港做按揭，不等於他們沒有在內地做按揭。在香港購買豪宅的內地資金，部份很可能就是來自那樣或這樣的國內貸款。相當部份槓桿其實存在，祇是隱藏起來；

2.      樓市有沒有泡沫，取決於樓價有無泡沫，而樓價有無泡沫及泡沫大小，取決於樓價與購買力的脫節有多嚴重，這是最過硬的檢驗標準，其他的檢驗標準(例如物業市場有沒有槓桿操作)都是其次。眾所周知，香港目前的樓價，特別是中上價住宅樓，早已遠遠高於一般購買力，說它離譜偏高亦不為過；

3.      過去10年，整體樓價升了2倍有多，但工資僅升了70%左右；樓價負擔能力比率在2017年是19.4倍，除國內三個大城市外，居全球之冠；現時整體樓價較1997年高峰期(以極其偏高著名)高出超過1倍；手中沒有2018年首季的供樓負擔比率，但一年前同期是66%，顯著高於1997至2016年長期平均數45%，反映當時樓價己遠遠超出一般市民的負擔。現在肯定更上一層樓；

4.      說市民目前的供樓負擔比率不足七成，這種說法有很大的誤導成份！為甚麼說它誤導？因為這個比率是建基於空前超低的按揭利率上的。人無近憂，必有遠慮，供樓是一個20至30年的作戰計劃。目前超低的按揭利率(2.1%或以下)是一個數十年難得一見的特例，絕非常態，現時供得綽綽有餘，說不定三、四年後，因為利率上升而捉襟見肘。如果我們以過去25年的平均按揭利率5.5%去計算月供，一個截然不同的處境將告出現；

5. 　從樓市泡沫的定義或含意去解決爭議亦不失為一個好方法。                           

1978年美國經濟學家C.Kindleberger認為：「泡沫狀態這個名詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期，於是又吸引了新的買主 ── 這些人一般只想通過買賣索取利潤，隨著漲價，常常是預期的逆轉，接著就是價格暴跌，最後以金融危機告終或者以繁榮的消退告終而不發生危機。」 

百度百科解釋：「泡沫經濟，是指因投機交易極度活躍，金融證券、房地產等的市場價格脫離實際價值大幅上漲，造成表面繁榮的經濟現象。簡單來說就是價格脫離價值。」

百度百科又說：「所謂經濟泡沫指的是由於局部的投機需求(虛假需求)使資產的市場價格脫離資產內在價值的部分。它實質是與經濟基礎條件相背離的資產價格膨脹。」我們祇消將這個定義套入樓市，樓市泡沫的含義便變成「所謂樓市泡沫指的是由於局部的投機需求(虛假需求)使物業的市場價格脫離物業內在價值的部分。它實質是與經濟基礎條件相背離的物業價格膨脹。」

上述三種對樓市泡沫的釋義，都不包含槓桿作用，以高槓桿借貸程度作為樓市泡沫的唯一或主要鑑証標準，似乎失之偏頗。相反地，三種釋義所描繪的樓市泡沫特徵，倒和香港目前的樓市現狀，十分吻合。

綜合而言，目前樓市泡沫不僅存在，而且十分嚴重！人們此刻之所以不大警覺樓價已泡沫得十分嚴重，皆因超低利率作祟。超低利率不光麻醉人們看不清自己真正的供款負擔能力，還麻醉人們看不到樓價早已泡沫化。這個泡沫正日趨膨脹，日後在重大利淡因素(例如按揭利率大幅飆升)衝擊下，轟然爆破，樓價會隨即大幅下調。

置業雜談(續)

最新一期「理想退休生活調查」數據顯示，68%受訪父母認為，現今社會難免要協助子女置業；50%受訪父母認同協助子女「上車」是其重要目標，較個人退休重要；更有53%受訪父母願加按自住物業，助子女置業；曾經資助子女置業的受訪父母中，平均提供約90萬元，最高更涉及過千萬元。 

友邦退休金管理及信託行政總裁馮裕祺指出： 

「經進一步精算後，我們估計他們（資助子女置業的父母）高達八成退休時將面對儲備不足的問題，情況令人憂心。

事實上，退休後會面對林林總總開支，牽涉到衣、食、住、行等各方面，即使能節衣縮食，但年老後缺乏固定收入，父母若不細心思量便動用大額退休儲備助兒女「上車」，難免削弱晚年的退休保障。」 

正如財政司司長陳茂波提醒，資產價格不會只升不跌，萬一經濟惡化，樓市爆煲，子女財困無能力供樓，只會加重兩個家庭的財政負擔。

置業安居的確是每個家庭的大事，父母在協助子女置業前，要客觀分析個人財務狀況，盡力而為，做好風險評估和準備才伸出援手，以免退休時倒過來成為下一代的重擔。 

馮先生所言甚是，做父母的，照顧子女是應該的，但千萬別過了頭。當子女成年，應放手讓他們自己面對生活上的困難，令他們成為溫室花朵，愛之適足以害之！ 

國內房地產和北水南下

不少港人至今仍迷信樓價祇升不跌，除了認定超低利息還可以保持一段長時間外，還因為他們認為香港樓市取決於國內樓市及北水南下，而國內房地產由於是重要的經濟支柱，中央會死撐它，不會讓它崩盤。它一日不死，香港樓市就同樣不死。至於源源不絕、財雄勢大南下的北水，特別熱衷於搶購一手毫宅，這是一股強大的剛需，香港樓價想跌都難。

這樣看來，上述港人迷信香港樓價祇升不跌其實是因為迷信國內房地產價格祇升不跌和北水南下的法力無邊。

情況真的這樣嗎？不一定！

房地產泡沫超日美

十九大不再提經濟增速目標，而強調經濟重質不重量，而且重手打壓房地產泡沫，更多的地產相關投資縮水很可能在稍後出現。

內地樓市過去數年持續火熱，主要受持續擴張的信貸政策所影響，但目前內地信貸政策已出現變化，廣義貨幣（M2）增長放緩，流動性減少將令樓價出現調整。

內地樓市泡沫有多嚴重呢？日本及美國出現房地產泡沫時，房地產價值對GDP的比例分別為200%及170%，而去年內地該比例已高達250%，若計及在建及已售出的地皮，比例更高達400%。

為了打擊貪腐及防止貪腐的官商將國內資金轉移到國外(特別是香港)，中央近期己採取有力措施堵塞非法轉移資金；中美兩國的貿易戰有愈演愈烈之勢，而它帶來的中港具體經濟損失，至今依然未見全面浮現。北水豐沛地南下的盛況恐怕未必可以持之久遠。