土地供應18個選項中的重中之重

香港不缺土地，缺的是當權者高瞻遠矚的規劃和推行魄力

香港地少人多，土地供應不足是廣泛被認同的觀念。然而，事實真是如此嗎？ 

專欄作家習廣思近日一篇報導說出事實的另一面： 

『任教城市規劃多年、曾獲歐洲規劃院校聯合會（AESOP）頒發「最佳論文獎」的中文大學地理及資源管理學系教授伍美琴，卻認為香港不缺土地，只缺有願景的規劃，批評沒有規劃的土地開發，根本不能解決房屋問題。

香港的城市規劃到底有多粗疏？從開發率極低的新界土地可以得見。地政總署資料顯示，香港土地總面積為1106.3平方公里，其中香港島、鄰近島嶼及九龍共佔11.5%，即127.7平方公里，其餘88.5%土地位於新界、大嶼山及其他島嶼。根據《郊野公園條例》，郊野公園和自然保護區佔四成土地，即可使用土地面積實際有664平方公里，再扣除已建設的270平方公里（24.3%）土地之後，全港尚有約394平方公里可供發展，這些土地絕大部分位於新界，其中有不少是由私人發展商擁有，與鄉郊環境不協調的棕地。 

新界土地欠規劃，一開始是源於港英政府逃避與新界利益持份者交涉，種下了棕地擴張的伏線，至1983年的「生發案」，當時鄉議局主席劉皇發旗下的「生發地產投資有限公司」，申請在掃管笏一塊農地上擺放建築鋼條遭政府拒絕，「生發」不服上訴至英國樞密院；法院終判政府敗訴，指地契只是描述土地用途，而非限制用途的條款，自此，政府再無法監管私人農地用途，導致大量農地轉作停車場、貨櫃場、回收場，成為了棕地。 

至1990年代初政府修訂《城市規劃條例》，原計劃將《條例》引入新界，但遭鄉事派反對，故僅把《條例》適用範疇擴展至已獲「發展審批地區圖」覆蓋地區而非「分區計劃大綱圖」，令棕地變得更加「冇王管」。 

據統計，在1983年至1993年間，位於新界的港口後勤及露天存貨用地，由276公頃倍增至560公頃；往後20年間，新界棕地不斷擴張，至2015年的棕地面積已多達1192公頃。至於發展局提交予土地供應專責小組的文件也估計，目前本港有約1300公頃棕地。 

專責小組18個土地選項的可建單位數量，當中棕地極具發展潛力，預計可興建17.9萬至35.6萬個單位。不過，對特區政府而言，這似乎並非增加土地供應的首選；從發展局文件可見，當局既擔心動用《收回土地條例》向私人發展商收地的過程冗長，又指棕地分布零散、難以逐幅發展、開發成本高昂。 

從供應來看，香港似乎並不缺地，只是被霸佔在少數人手上。 』

從伍美琴教授所列舉的事實，香港的確不缺土地，缺的是當權者高瞻遠矚的規劃。之所以缺乏高瞻遠矚的規劃，是因為當權者(由港英政府至特區政府歷屆特首)不敢觸動大大小小的既得利益者的利益。完全缺乏擇善固執及「雖千萬人，吾往矣」的行事魄力！

土地供應18個選項中的重中之重

被喻為「土地大辯論」的土地供應專責小組公眾諮詢提出的18個選項中，我們特別留意中長期措施中的4個：發展棕地、在維港以外塡海、利用地產發展商手上持有的土地和農地及發展郊野公園邊陲地帶。 

大辯論啟動前，智庫組織「智經研究中心」昨率先公布民意調查。智經委託中大香港亞太研究所今年2月以電話訪問1002名18歲或以上居民，對中長期增加房屋供應的方法，44%的被訪者支持發展棕地；26%支持在維港以外塡海；23%支持利用地產商手上持有的土地和農地；12%支持發展郊野公園邊陲地帶。 

4個選項各有難處，星島日報在評論第一及第二個選項說道： 

『當局要發展棕地和農地，不但要安置這些地方的居民，同時還要為這些地方進行經濟活動的人士找出路，不能一句收地，令人無家可歸，無工可做，貨櫃無處容身，垃圾無處回收處理，而且在收地過程中，要處理的賠償和安置技術問題已經很複雜，還要應付一些堅持「不遷不拆」者抗爭的政治問題。 

填海則不涉及遷徙居民和商業活動的問題，影響居民較少，這方面已經可以節省不少時間，較大的爭議是環保問題，部分人關心影響海洋生態，屯門有白海豚，馬料水有管海馬，當局應該設法把影響縮至最小，包括在工程完成後再造生態海岸線。』 

星島日報說塡海可以節省不少時間，似乎認為費時較發展棕地短，但在過往較大規模塡海 (例如將軍澳和沙田)，動輒費時15至20年。 

土地供應小組主席黃遠輝日前聲言，可推行公私營合作模式，發展地產商手上持有的私人農地。智經的調查顯示，雖有23%人認同，但近五成人認為此模式對社會好壞參半，42%人擔心會導致政府向地產商輸送利益，認為合作機制要公平公開，最多受訪巿民認為應委派機構監管，佔逾三成。

儘管祇有12%的被訪者支持發展郊野公園邊陲地帶，但從效用角度去衡量，這個選項卻是最好，可以充份發揮多（可建單位多）、快（土地改好規劃就可即時使用，平整土地及建蓋樓宇速度快）、好（地點、環境及交通好）、省（郊野公園土地是官地，徵用不費錢，節省拓土、基建甚至建屋成本）的優點。動用小量（2.5%）郊野公園土地（即全港土地1%），便足以興建44萬個住宅單位。要補充一下，這2.5%郊野公園用地是指鄰近市區但沒具備郊野公園特點的土地，既較易平整及建立基本設施，交通相對便利，而又沒有真正減少市民郊野公園遊玩之樂。其他3個方法都涉及不菲的收地補贖、較長時間的收地商談、平整土地和鋪建基本設施，所建屋苑離市區肯定較遠，交通相對不便，有形無形的額外金錢損失更是難以估量。  

對於增拓土地，我們對泛民議員、政黨及其他反對者（特別是激進派、環保份子）最反感的，就是無論政府怎做，他們總找理由甚至不問理由反對，大罵梁振英及陳茂波「盲搶地」。他們胡亂反對又提不出到位、有效的建議，客觀上就是盲目反對增加土地供應。  

反對動用小量郊野公園土地的人，他們反對的理由並不充份。股評家張公道說得好：  

『本港有近四成的土地劃入郊野公園，不作發展之用。市區的環境如此擠迫，把小量比例的郊野公園用作建屋之用，已可紓緩問題。無奈政府一提出，立刻引來群起反對；而最令人摸不著頭腦的是，部份反對得最大聲及猛烈者，是居於公屋及板間房的年輕人。  

他們為何如此「偉大」，不替基層市民想想，寧願讓蝴蝶及其他生物有一個理想的生存空間，卻忽略人類的需要？此種歪曲的大愛，等同目前一些青壯年愛犬如命，對犬兒寵護有加，卻甚少回家探父母，甚至把老人家搬入護老院便算，不少老人家覺得做狗好過做人，這是什麼樣的社會？是一個所謂發達的國際城市應有的現象嗎？』  

民意不可不聽，又不可盡聽，將小部份郊野公園土地規劃為住宅用地，如果有其必要性，盡管果斷實施好了，這是政府的行政權力範疇，用不著徵求任何個人或團體的同意，如果要謹慎、民主一點，大不了訴諸公投或全民諮詢，取得大部份民意的認可共識，就雷厲風行，不要再畏首畏尾。 

香港不缺土地，缺少的是政府言必信、行必果的決心和勇氣，以及政黨（特別是泛民的）、議員和市民（特別是有既得利益的小眾）顧全大局的智慧。