增加供應及遏抑需求，一定要雙管齊下 

要解決市民購房的問題，大家的焦點都放在增加土地和房屋的供應。

根據2015年運輸及房屋局有關房屋的資料，香港住宅單位的數目約267萬個，其中118萬是公營房屋單位，大約79萬公屋和39萬居屋。私人永久性房屋單位為149萬，其中至少有110萬為私人房屋，其餘的是其他類型房屋，如別墅、新型村屋、磚石蓋的建築物，以及已經補地價可以在公開市場買賣的資助單位。

香港2016年的總戶數大約是250萬戶，2015年全港房屋單住總數約267萬，加上1.46萬個私樓落成量，戶映全港單位比起全港總戶數要多出約18萬間。總括來說，香港的公屋和居屋單位數量，分別比戶數多了約1.8萬和2.1萬個。至於私人房屋單位，則多了14.7萬個以上，多出來的，可以簡單歸納為空置單位或投資單位。

從運輸及房屋局的房屋資料去看，房屋供應是足夠滿足自住需求的，供不應求主要是因為投資需求。

香港是一個國際性城市，房屋的投資需求，可以來自本地，可以來自外地。二十年前，所謂外地主要指東南亞，但最近十多二十年，主要來自中國內地。中國崛起後，有錢的人幾何級數地增加，14億人中若有千份之一的內地人有興趣及有錢南下到香港買樓，那已經意味著1,400,000個需求，香港的土地增加，怎可以同時滿足這麼龐大的外來需求和本身需求？

由於恐懼住宅用地及單位供不應求，更恐懼（更貼切的說法，是迷信）樓價祇升不跌，市民（尤其是年青一輩）紛紛盲目入市；自住不需要但投資有需要的固然入市，現在甚至在未來一兩年不需要的，現在亦急急入市；二三年後結緍自組小家庭才需要的，現在提早購買，沒錢入市的就靠父幹。如是這般，不是買來自住的需求就日益膨脹。

以香港目前的條件，土地、房屋的供求要平衡，一定要同時在遏抑需求那一手過硬。2010年以來，特區歷屆政府推出的辣招（主要作用就是為了遏抑需求）不可謂不多，但總是壓不住樓價。箇中原因？那其實很簡單，主要因為相對於強勁需求（主要是非自住性需求），遏抑力度不足。

國內及外國對付外來物業投資／投機的限制手段

因為本地、外地或外國買家在房地產的投機或投資而令樓價瘋狂飊升不是香港獨有現像，多個國家亦面臨此苦，它們最終對本地、外地或外國買家都實施程度不一的限制。

2010年4月30日北京出台的“國十條實施細則＂規定，從2010年5月1日起，北京家庭祇能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令＂。此後，相繼有49個地級以上城市實施“限購令＂。

中央政府可在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房；一線大城市近年禁止外國人（包括港人）購房。

加拿大溫哥華自2016年8月起，對外國購房者開徵15%附加稅，2018年2月21日起上調附加稅至20%，同時將從今年秋季起開始徵收投機稅，2018年的稅率為0.5%，2019年為2%；多倫多由2017年4月起，亦跟隨溫哥華實施相同措施。

近期通過限制外國人買房來給房地產市場降溫的國家還有澳洲、新西蘭和新加坡。澳洲的悉尼自兩年前起禁止外國人購買現樓，並開徵附加稅，稅率由8%起，視樓價而定；新西蘭政府自去年10月起，禁止外國投機者購買當地現樓；新加坡80%房屋為組屋，禁止外國人染指，他們祇能投資於那20%私人豪宅，並需繳納18%附加稅。

對外來需求的遏抑，表面上夠辣，其實辣不足

香港市場資金自由流動，中國內地的資金也一直是市場上的主要購買力之一。但近年隨著香港政府推出遏抑樓市措施，非香港永久居民（國內／外國人）要在香港購買住宅物業，亦面對多種限制。

不難看到，各地/各國在揭抑外地/外國物業需求方面主要倚靠限購令、徵收附加稅、投機稅、收縮貸款額及壓力測試。在這幾種遏抑需求中，限購令最見效，與澳洲、加拿大、紐西蘭及新加坡相比，國內的限購令又最湊效。

香港沒有推行限購令，但在稅務及其他遏抑措施上的處理，它是最嚴厲的，15%買家稅，劃一15%的厘印稅，僅及樓價三至四成的按揭貸款額及高標準的壓力測試，在在都辣人一等。既如此，為甚麼香港的辣招徒勞無功？我們覺得，是否夠辣是相對的，要看具體情況。國內買家買香港物業絕少是為了短炒，所以買房後3年內將單位售出要納10%至20%的「額外印花稅」對他們不起作用；15%劃一印花稅，許多時候香港發展商會代他們付一半以至全部，這個限制作用亦不太大；國內人太有錢了，買樓許多時候是全現金買的，按揭貸款額和壓力測試的限制因此亦不是問題。

國內買家人多、錢多，而且買樓時豪氣干雲，從不問價，作決定快而狠，他們這種投資作風主導了一手市場，而一手市場又主導了整個房地產市場，樓價由是一再飆升，屢創新高。香港對付外來的物業投資／投機的需求，表面上很辣，但在今時今日的特殊情況下，辣不足！

最有效的遏抑方式看來祇有三個：

1.          推出限購令（例如規定國內或外國買家祇能購買實用1500呎或以上及成交價不少於4,500萬港元的住宅單位）；

2.          加重買家稅（例如由15%加至40%）；

3.          以上2項兼而有之。

上述三項遏抑措施亦適用於非首置的香港永久居民（包括在香港成立的公司）。

要好好治理首置客

財經事務及庫務局數據顯示，首置客佔本地買家的比例於2013年3月至今年2月大部分時間在80%以上水平，其中2016年12月至今年2月連續15個月處於九成以上水平。

為什麼首置客這5年來蜂擁而至？政府給了他們一些什麼優惠？優惠不少，亦不小：

1.          2013年2月以來，他們購買首個住宅物業祇需繳納很低的印花稅，由$100至4.25%﹐視成交價而定，但非首置客則由1.5%至8.5%，普遍高一倍；由2016年11月4日起，非首置客要付劃一的15%， 而首置客照舊以2013年2月的標準計算。

2.          首置客無需繳付15%的買家印花稅，非首置客則需。

3.          在1000萬成交價以下，首置客的按揭成數可高達60%，較非首置的高10%。

一份名為「2018上半年香港房地產前景問卷調查」於今年年初由物業網站REA集團委託尼爾森（Nielsen）舉辦，調查是以網上問卷形式進行的，成功訪問了1003名市民。調查顯示，在過去一年置業的受訪者當中，47%是自用（包括為生育作準備），但46%卻是投資用途，而剩下7%則是成功靠父幹，父母買給子女結婚之用。

在統計學上，問卷調查的1003名受訪市民可被視一個反映整體(Total population) 的樣本(sample)，將這些統計數據和首置客近幾年在本地買家中所佔的比例（一般都在90%以上）一併看，我們就得出更令人震驚的結論：「在本地買家的每月物業買賣成交中，46%買來作投資／投機之用」。

首置客（特別是那些借助直系親屬作首置客去圖利之人）對樓價的飊升，推波助瀾之功，恐怕不在國內買家之下。

要弄好本港物業需求的管理，光是集中火力對付國內買家是不成的，還要同時對付本地的投資客---首置客！而最有效的遏抑措施就是廢除首置客制度。