新房屋政策的影響力被嚴重低估

特首林鄭月娥於上任一周年前夕（6月29日）宣布推出一套「三個目標、六項措施」的新房屋政策，包括修訂資助出售房屋的定價政策、增加資助房屋單位供應，以及促使一手私人住宅單位盡早推出市場。 

早前我們指出，新房屋政策6項措施中，向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」的作用，被傳媒及不少評論員低估，其實影響力更被低估的最低限度還有兩項。那就是修訂資助出售房屋的定價政策和改撥私營房屋用地以發展公營房屋。 

針對早前推出的新一期居屋，部分單位的呎價逾10,000元，被指售價太高，林鄭月娥表示將會修改居屋定價時的負擔能力測試，不會再以現時達57,000元的白表家庭入息上限去量度負擔能力，而是改以非業主住戶的家庭每月入息中位數計算（去年第四季數字為39,500元），亦建議將中位數入息家庭可負擔單位比例，從現時的五成提升至七成半。經調整機制後，未來居屋售價水平只受家庭每月入息中位數變動影響，而不會與私樓樓價「掛鈎」。

當局以今年早前推售的一批居屋為例，若採用新機制，該批單位會可由原來的七折，減至五二折發售，實際售價會由原來的159萬元至630萬元，降為118萬元至460萬元。

至於已恆常化的綠置居計畫，當局計畫以上一期居屋的折扣再低10%，例如居屋售價為五二折，隨後一期綠置居則會為四二折，希望可讓公屋租戶易於負擔。至於首置上車盤的折扣，由於以較高收入的中產家庭為目標，當局認為其折扣率應較前一期居屋出售計劃為高，但可按發售時的情況作決定。 

過去15年，住宅樓價平均升了五、六倍，但市民的收入，在扣除通脹後，升幅不足20%。過去三、四十年，資助出售房屋的定價機制，是與私人住宅樓價的市價掛鈎的，通常是私人住宅市價的七折。但樓價升500至600%，實際收入升不足20%，購買力拍馬難追，莫說僅來個七折的折讓，就算來個五折，市民(特別是年輕一代)也祇能望樓興嘆。以後資助出售房屋定價由「市價掛價」變成「市民月收入掛鈎」，那就徹底解決符合購買資助出售房屋資格的市民收入升幅遠遠追不上樓價升幅的問題，而適時調整市民收入限制的機制亦確保更多市民可購買資助出售房屋，這就應了林鄭所言：「所以想購買居屋的家庭可以放心，以後不用『追價』，不會私樓樓價愈高，居屋定價愈高。」

 改撥私營房屋用地以發展公營房屋，涉及用地9幅，涉及的住宅單位為10,600個。在解釋這項政策時，林鄭被記者問及會否將公營與私人用地的六四比例改變，擴大公營住宅用地的供應比例，例如七三，林鄭回應答說會考慮。大家對林鄭的回應可能掉以輕心，以為她是為討好市民而隨意說的，我們倒不這樣看，觀乎林鄭一改三、四十年「行之有效」的資助出售房屋定價政策，我們認為林鄭是言為心聲的，她極欲在居者有其屋這方面有大作為，盡量令大多數市民在收入可負擔的範圍內自置居所。要達到這個目的，自然要增加土地供應，在整體土地供應不變的情況下，改變比例依然可增加公營住宅用地的供應。林鄭的回應，可視之為「改撥私營用地以發展公營房屋」的伸延，成為「改變公營與私人住宅用地六四比例」的張本。 

六四比例既然可改為七三比例，如有需要，他日自然可進一步改為八二比例。 

新定價政策及改變公私用地比例，影響既深且巨 

將修新資助出售房屋的定價政策及改變公營與私人住宅用地比例合起來一併看，影響極其深遠和巨大： 

1.      部份市民（特別是年輕一代）的拒中、反中、反建制，形成近三、四年的港獨及本土主義，表面上是政治問題，骨子裏是經濟問題。不能分享經濟發展的成果、難於上位及難於上樓造成年輕一代的逆反。有了上述兩個新房策，置業有望，可分享部份經濟發展成果及減輕貧富懸殊，年輕一代的逆反將大減，有利特區政府的管治； 

2.      將過去三、四十年「行之有效」的資助出售房屋的定價機制，由「市價掛鉤」改為「市民月收入掛鉤」，本質上令該等房屋的樓價永遠在有關市民的購買力之內，不用擔心樓價離譜偏高。這是一項前所未有的、極度有利弱勢社羣的大德政； 

3.      改撥私營房屋用地以發展公營房屋，以及見縫插針地利用多塊開拓的小片土地來建造公營房屋，無可避免地令公屋、居屋、私人屋苑及豪宅混在一起，最終拉低後兩者的價格； 

4.      資助出售房屋定價由「市價掛鉤」變成「市民月收入掛鉤」，意味著它們的價格會變得便宜及穩定；公營與私人用地比例走向七三比、八二比，那意味著發展商可用武之地會日形縮小，由目前的40%減至30%，甚至20%，不言而喻，勢力大減，可否繼續成為地產霸權，不無疑問； 

5.      上述第4點如果落實，將實際上廢除本港四、五十年「行之有效」的高地價政策，走類似（其實十分類似）新加坡房屋發展之路。 

廢除高地價政策，有需要及有條件 

為了吸引商人在港投資，吸引本港及外地人才留在香港發展，港府（包括港英政府）過去四、五十年都徵收很低的溢利稅和薪俸稅，而主要倚靠高價賣地來取得必要的施政經費。在亞洲區（特別是中國大陸）整體經濟高速發展及因種種特殊原因香港的「磚頭」歷久不衰地特別有價的情況下，高價拍賣土地所帶來的巨額稅收成了港府的主要收入之一，而這種不叫高地價政策的高地價政策成了香港最獨有的房地產政策。 

物極必反，高地價政策固然為香港帶來不少好處，但世界第一昂貴的樓價愈來愈嚴重影響了民生，導致深層次矛盾，而環球有數昂貴的香港房租和商業租金逼使愈來愈多外來企業遷移到其他城市（例如新加坡），經濟競爭力被嚴重削弱，高地價政策副作用的破壞力愈來愈大。 

幸運地，盡管香港過去二、三十年經濟轉型不算很成功，但總算有所轉型，賣地收入佔政府年度收入的比率由上世紀九十年代的五、六成，降至近年的二、三成，加上超逾11,000億元的超巨額財政盈餘儲備，這就為特區政府放棄高地價政策而追求其他施政目標（特別是令弱勢社羣居者有其屋、住者有其所）創造了條件。