形勢全面不妙，樓市轉角似成定局 

最近二、三個月，負面因素愈出愈多，隨便講幾個犖犖大者： 

1.      銀行上調按息，九、十月極可能再上調最優惠利率（P），令買家負擔加重 

由於香港銀行資金成本高漲，中國銀行（香港）管理層明言，香港距離加息日子愈來愈近，意味着市民的供樓負擔將會有所增加。該行已於8月調整同業拆息按揭（H）封頂水平及最優惠利率 （P）按揭息率，藉此應對成本上升。 

2.      特朗普在八、九月先後公佈實施及計劃實施對總值5,000多億美元的中國商品加徵25%關稅，中國聲言以牙還牙 

美國最怕的是已崛起的中國侵蝕甚至取代它的世界霸主地位，因此有意趁中國在科技及武備上未趕上它前先下手為強出手遏制之。明乎此，大家就知道中美貿易戰其實是經濟戰，離軍事戰爭僅一步之遙，而這場戰爭不會三、五個月就了結，說不定會拖延十至二十年。 

這場針對中國的全面經濟戰，中國經濟遭受嚴重打擊在所難免，香港經濟與中國的息息相關，覆巢之下無完卵，香港一切資產價格勢將大受打擊，大幅下調似乎無可避免。 

3.      中美貿易戰全面升級，拖累人民幣及港股表現，股匯波動打擊買家入市意慾 

恆生指數從年初的32,000點跌至9月21日的27,954點，跌幅高達12.6%；從7月下旬至8月15日，恆指由29,000點跌至27,323點，短短20日，跌幅就已是5.8%，洗倉潮令一眾投資者觸目驚心；港元滙價8月15日再度觸及7.85弱方兌換保障水平，逼使金管局連環出手買入逾117億港元，為三個月再次入市承接港元沽盤；觀乎近日投資者要錢不要貨的傾向，市場內已無「強勢股」可言，後市發展令人擔憂。港滙未來可能再次觸及弱方兌換保證水平，意味金管局或須頻密入市干預。這種種連鎖反應如何影響本地銀行同業拆息、按揭利率會否進一步上調，而銀行又會否於短期內決定「加P」（調高最優惠利率），皆令得投資者和市民忐忑不安。 

4.      美國持續縮表，美元上升，令香港熱錢持續流走 

市場在寬鬆貨幣時代達到令人眩暈的高位，但這一輪資金洪流將在今年底枯竭。央行2019年計劃從市場撤出的資金規模將超過注資規模，將是2011年以來首次出現這種情況。 

歐洲央行將在今年底結束額外購債計劃，雖然聯儲局在近一年中一直在收縮資產負債表，但10月開始將加速縮表步伐，每月從市場撤走500億美元。聯儲局明年將把價值4700億美元的債券撤出其資產負債表。 

在持續了近10年的印鈔和零利率後，這對於市場來說是巨大轉變。這些流動性推動很多國家的債券價格升至高位，收益率轉為負值，並使股市及樓市牛市持續至第十年。 

5.      新興市場貨幣危機續發酵，演變成全球新金融海嘯 

阿根廷於今年較早時爆發金融危機，當時土耳其里拉及其他新興經濟體貨幣亦曾跟隨阿根廷披索急挫，分別只在數月前土耳其扮演的是配角，8月這次卻因美國總統特朗普向該國開刀而擔正成為主角。隨着美國聯儲局持續收緊銀根，美元強勢畢呈，熱錢班師回朝的步伐勢必加快，令新興市場面臨骨牌式震盪。 

6.      銀行按揭估價不足 

隨多家銀行調高按息，市場已正式步入加息周期，銀行態度趨向保守審慎，對市場上的不穩因素作風險管理，造成個別成交出現估價不足的現象，這是市場「轉角市」信號之一。由於銀行估價不足有機會令市場帶出「循環效應」，令到現時於市場上的放盤單位造價受壓，繼而令市場進入下行軌道。8月初至今多個單位新高價成交，統計最新估價，顯示銀行估價不足頻現的情況，個別「樓王級」單位，成交價與三家主要銀行的估價，更低逾一成；市場低市價成交漸現，若銀行以最新成交價作估值，令估價不足情況更為凸顯。 

7.      內外交困，香港經濟不妙 

香港經濟基調出現愈來愈多負面因素，各種經濟指標逐漸轉差，下半年前景難以看好，且隨時出現大規模震盪。 

以8月10日公布的最新經濟增長數據為例，今年第二季香港本地生產總值（GDP）按年上升3.5%，較第一季增長4.6%遜色，也比市場預期的3.9%為低；若以按季表現計算，今年第二季GDP相對第一季實質收縮0.2%，是2016年第一季以來首次錄得按季負增長。 

第二季的負增長尚未反映中美貿易戰的壞影響，即本地經濟在貿易戰正式開打前已有「失速」的跡象，當戰況在第三季全面升級後，大有可能加劇調整的速度與幅度，兩中美貿易戰及樓市泡沫隨時內外夾擊，令經濟放緩情況比預期嚴重。 

8.      物業買賣成交量空前萎縮，價跌現象漸多、跌幅漸大 

香港快將踏入加息周期，加上外圍局勢不穩等不利因素夾擊，最近二手買賣異常呆滯，更不時出現跌價現象。近期銀行估價普遍升幅放緩，個別更乍現回落，20個大型屋苑單位，已有3個於八月錄得價格跌幅。 

二手交投冰封，綜合市場資料，十大屋苑八月錄約103宗成交，4個僅錄個位數，較七月約130宗再少逾20%，是2016年初以來最少。過往流量最高的天水圍嘉湖山莊，8月僅錄16宗創歷史新低，較上月再少逾33%。 

各大屋苑業主減價走貨，並掀起減價潮，減幅由5%至15%，部分業主擴闊議價空間。 

樓市利淡因素近期層出不窮，而它們有長期化及惡化趨勢，無論是投資者或地產發展商，都開始改變「樓價祇升不跌」的迷信，不再盲目看好大市，頻頻出貨，最終可能引發沽貨潮。 

由2003年8月起的樓市上升浪，看來已轉角，從此步入下跌浪。 

師奶的話，有時你要聽

閱報，看到一則報導： 

「一位每日在股票行㩒機炒股的師奶說，自己本少兼無知，但在股票投資一年算下來，回報率高過年薪千萬的陳德霖主理的金管局所操刀的買賣。 

這個師奶說，賣樓時地產代理說買主表明他的出價一毫子也不加，她第一時間叫這個代理收工；同樣買樓時，地產代理說業主一毫子也不減，她也是用同樣方式對待這地產代理。」 

師奶大嬸是申訴她這個學歷和識見都是一般水平的常人，投資成果竟高於「高手林立」的金管局。 

畢菲特曾批評一些投資大行的基金經理，他們本質上都是促銷人員，整天都叫你買這個賣那個，但在具體的財經地政分析上，毫無真知灼見，較普通人還不如。他們的投資表現，往往遜於大市，投資靠他們，不如靠自己！ 

師奶大嬸如看過或聽過畢菲特上述的精闢見解， 就不會申訴，不再期望這些位高酬厚的金融才俊助她發達。 

地產代理的職責在於促成買賣交易。買賣雙方利益不同，買的想平買，賣的想貴賣，地產代理要促成交易，少不免要想方設法說服買的加些價，賣的減些價，最後令雙方於中間某一個價錢互相妥協，交易才有望成功。像師奶痛罵的那兩個地產經紀，自己完全沒有盡責(無論是不能、不敢還是不願)，就想輕輕鬆鬆做傳聲筒賺豐厚的佣金，怎說得過去呀？！ 

天下無免費的午餐！