此時此刻，買A股似乎較買樓更合算

樓市是否轉勢，時間會證明一切

大概看了我們近期一些評論樓市的文章，讀者S君來信將我們一軍：

「自從政府於2012年10月及去年2月先後推出辣招及加辣招後，你們是看淡樓價的。但過去差不多兩年，（整體）樓價沒明顯下跌，近期細價樓樓價更屢創新高，樓價有重納上升軌的趨勢。你們是否應該調整原有的看法？」

在一個樓價上升浪中，不會一升到底，總會有些時候是一反常態而下調的，祇不過稍為下調就再升，重登上升軌，並創新高，那不是轉勢而是上升浪中的調整；另一方面，在一個下跌浪中，樓價亦不會一跌到底，總會有些時候是反常地突然上升，祇不過稍升就無以為繼地再下跌，重納下跌軌，並創新低，那亦非樓市轉勢，而是下跌浪中的反彈。

過往年餘，盡管近期細價樓樓價趨升，但豪宅及一手新盤價格依然是節節下挫，而且跌幅不少，我們相信2014年的整體樓價仍是趨跌的，也就是說，2014年的整體樓價低於2013年的。細價樓樓價一枝獨秀無助於推翻整體樓價下調這個大趨勢。是耶非耶，我們此刻無需爭論，暫且各存一家之言，不出一年，誰對誰錯便見分曉。

兩年不是一個短時期，怎樣解釋整體樓價期間竟然沒有明顯下調？在此，我們想引凱恩斯一則名言來解釋：「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」。我們相信，我們分析所得的趨勢和結論大抵是對的，但兌現的時間可能有錯。時間不容易拿捏準確，因為市場通常由群眾主宰，而他們每每不大理性（例如迷信樓價祇升不跌，迷信長期超低息的效應，不相信樓宇供求會改變等等），並且往往長時間延續，長得出人意表。

樓價仍有很大的上升空間！你信嗎？

中文大學亞太研究所8月中以電話調查方式，成功訪問738名18歲或以上市民，結果顯示，九成受訪市民認為現時樓價水平過高，37.2%受訪者相信，未來一年樓價仍會繼續攀升。另外，42.5%市民相信，明年樓價會維持於現有水平，祇有11%預料樓價下降。相信樓價繼續攀升的受訪者之中，過半數估計樓價可再升半成至一成，20.4%更加估計上升一成至兩成。簡單而言，香港依然有不少人認為樓價祇升不跌。

中文大學8月13日公佈最新的港人生活質素指標，在21個指標中，物業負擔能力比率為14.19，反映以入息中位數計算，市民需要14年才可買入市區一個400呎單位，創下12年來最差紀錄；而實質租金指數亦是歷年最低，顯示本港物業租金持續上升，港人面對沉重租金負擔。

綜觀而言，香港樓市面臨的處境其實是利淡因素多於利好因素，而且以前者為主導：從宏觀經濟角度去看，美國經濟處於上升軌，可以承受加息的衝擊。相反地，香港經濟處於下降，加息祇會令資產價格跌得更快；跟兩年前比較，現在香港樓市調整的風險更高，一旦加息便會跌得更多；香港樓價已與經濟狀況、市民收入和負擔能力嚴重脫節，面對供應增加與明年利息回升兩個必然走勢，風險大增。上述738名市民其實代表了群眾，群眾往往是盲目的。他們的看法事後證明每每是錯誤的，出色投資者在關鍵時刻往往反群眾之好而行之。在利淡明顯勝於利好因素的情況下，群眾仍認為樓價祇升不跌，有意置業者小心為上。

長線而言，股價表現遠勝樓價

最近看到一些有意義的經濟數據。樓價由1979年第4季到今年7月，升了14.5倍；恆生指數1979年第4季平均為772點，今年7月31日收報24,756點，升32.1倍。

過去35年，香港物業享受了經濟起飛及土地限制的黃金期，特別是1997年前每年賣地限於50公頃，以及1998年至2012年間的暫停賣地和勾地政策，在這種空前（很可能）絕後的有利條件下，香港物業的35年回報竟然祇是14.5倍，大幅跑輸給股市，是相當有啟示性的。數據顯示，同樣持有物業及股票35年，持有股票較化算。不少人覺得持物業勝過持股票，主要是因為：持股很容易因為誤信市場消息、誤聽別人意見、技不如人或心理素質欠佳而導致時常高買低賣或過早低價售出；過去30多年，香港經歷的風浪不少，能夠經得起打擊而信心十足地繼續持有者本就不多，股票較具流動性，容易套現，交易成本又遠較物業為低，遭遇風雨就盡快沽清避險的誘因較大較多，長期持有者的數量因而遜於持有物業的；香港上市公司數以千計，類別數以百計，要精研精通不易，物業則不外工、商、住、舖4類，每類不外十餘區，要精研精通較易；股價所受的影響因素遠較樓價為多及複雜，估計其變化趨勢及幅度因而較難；大戶於股市較易大玩財技及掌握內幕消息，普羅小戶居於絕對劣勢，但在樓市，大戶的優勢並不明顯。

過去長線的價格升幅證明，股票遠勝物業。未來的長線趨勢會怎樣呢？我們認為它仍是不變的，因為股價取決於公司業績，而公司業績取決於公司管理層的性格才智，樓價則取決於政經因素，出色的性格才智可以駕馭政經因素，當然較被動地取決於政經因素更優。不難得出這樣的結論，買股（企業）的回報當較買物業（死物）為高。

資金的出路之一：A股

滬港通估計10月中就推出。上海股市是中國最大及最有代表性的股市，目前上市公司有971間，市值高達170,268億元人民幣。

上海股市自2007年10月9日達到6,124點的高位後，就開始了7年的大熊市，但現時這個熊市可能已經結束。近期許多人看好上海A股，原因有四：

1.          隨著時間的推移，滬港通會吸引愈來愈多香港和外地資金入市購買A股，推高A股股價；

2.          國內經濟發展和增長率顯著超越香港，A股股價近期似已見底，祇要A股股價能見底回升，升幅和升速當較港股更出色；

3.          習近平政府的新理念和新政策正愈來愈得到全國人民的擁護，特別是中國夢、反腐和依法治國，讓人們對未來充滿良好預期；

4.          改革正如火如荼地推進，特別是市場化和資產的注入，讓各行各業都有望出現全新的格局。

政經的改變才剛剛開始，可以預期，更好的勢頭還在後面。這不是盲目樂觀，看看過去數年的一些上海股市數據就清楚了。在2007年10月9日的高位6,124點出現後，上海股市不停地下調，到2008年10月31日，最低位1,664點出現，打從那個時候起，上海股市再沒有創新低。2012年的高低位分別為3月2日的2,478點及12月7日的1,949點；2013年的高低位分別為2月22日的2,444點及6月28日的1,849點；2014年的高低位分別為9月19日的2,347點及3月14日的1,974點。這3年（特別是今年）A股基本上在1,849點至2,478點之間窄幅上落，有愈來愈穩定的趨勢。

在這個超低利率的年頭，市民都苦於為資金尋找出路，不少人此刻依然將資金投放於香港物業，其實是逼不得已。