不要小覷新的長遠房屋策略

新的長遠房屋策略並非毫無新意

運輸及房屋局局長張炳良就新的長遠房屋策略舉行記者會，調高未來10年建屋目標數量，由47萬增至48萬，公私營比例仍維持六四比，公營房屋中有20萬個公屋單位，9萬個居屋單位，私營房屋則19萬個。當局表示，推算是因應私人住宅單位的空置情況作調整，當局採納長策會建議，每年檢討需求的推算。

2013年9月，長策會在10年房屋策略諮詢文件中建議增建居屋，由2016起首4年，每年平均供應4,250個，然後每年平均5,000個，平均每年提供4,700個。現在張炳良將之調高至每年平均9,000個，增幅為91.5%，對有心上車公營單位的人士，不能不算是一個好消息，亦可看到政府急欲化解市民難以置業怨氣的誠意；建屋目標數量由47萬增至48萬，所增數目不外10,000個，雖似微不足道，但在未來拓地困難的情況下，這總算顯示政府的努力。

盡管政府在增加住宅單位供應有進步，但我們還是不大滿意。

上世紀八十年代的香港人口還是五百多萬，中港仍遠遠沒有今日這般高度融合，國內客來港購買物業作為自住居所或投資的，仍未蔚然成風，但一手私人住宅供應量已達年均29,500個，當時仍是供不應求。20多年後的今日，人口是700餘萬，中港一家，香港房地產市場已由本地700萬餘人的市場變成全國13億人的市場，張炳良的建屋指標未來10年年均祇是19,000個，那供應當然更是嚴重不足！曾蔭權任內一手私人住宅年均供應量（約為18,500伙）已屬嚴重供不應求，弄到樓價狂飊，民怨四起，未來10年年均供應量若然與曾前特首的不相伯仲，那麼期間私人住宅供不應求的現象肯定祇會變本加厲，要未來10年的樓價穩定下來亦肯定是緣木求魚，弄得不好，恐怕會像過去十年般大幅飊升，除非長期借助辣招去管理需求，以遏抑樓價。

張炳良在發言中提到，「有需要時遏抑外來及投機性需求」，這就是辣招長期化（特別是遏止內地買家來港購買物業和趕絕投資者）的伏筆。

這種扭曲市場的措施，若然弄到長期性，我們是絕不恭維的。

篇幅所限，其他新意在下期專訊再談。

十年建屋計劃會超標

不少學者、地產評論員和傳媒對長策會所訂的十年建屋目標（48萬個住宅單位）都不大樂觀，認為不達標的機會高於一切。我們則比較樂觀，深信政府不但會達標，甚至有可能顯著超標。

我們以前曾說過：

『梁振英在競選特首的土地及房屋政綱上的「增加土地及房屋供應」承諾是有誠意的，一時未兌現，是因為剛上任，百廢待舉及形格勢禁，但他會千方百計在任內兌現，特別是要在2016年或稍前兌現。為何要在2016年或稍前？因為他要爭取連任，而兌現增加足夠的土地和房屋的承諾，將是他任內施政的最大亮點，有利大幅增強上至中央下至香港市民對他的認受性、支持度及受歡迎程度，這些都是競選連任（不管有沒有普選）不可或缺的條件。

我們對梁振英這兩年多在增加土地供應的力有未逮還有另一種看法，他是非不能也，是不為也。他想將這個「能」留待到2016年，以這個施政最亮點作為於2017年競選連任的有力武器。』

梁振英在公在私本來就有一個強烈誘因去增加土地和住宅單位的供應。

佔領行動爆發後，梁振英承認，佔領行動不但反映佔領者要求更廣泛民主，也反映出他們在經濟方面的不滿，尤其是樓價高企，以及提供給年輕人的社會流動性有限。梁振英認為，要平息他們經濟上的不滿，方法應該由政策補救，如增加房屋供應。梁振英的看法，證明他對香港的時局，特別是社會問題，是清醒的。那也是他對年輕人上樓難而怨氣沖天的新認識，使他更有誘因去增加土地和住宅單位的供應。

《長遠房屋策略》記者會舉行前幾個小時，梁振英對傳媒說，政府推出的「雙辣招」有效控制需求，壓抑炒賣，但要改善房屋供應，增加土地供應才能直截了當解決問題，當局會繼續大力規劃推地，增加供應。

梁振英的說法，一則顯示他完全了解解決房屋供應不足及樓價高企的關鍵，二則顯示他要解決問題的決心。

張炳良12月18日於信報發表的《房屋未來：關鍵時刻，聚焦供應》指出：

『解決房屋問題為本屆政府民生施政的重點，冀能重建房屋階梯，協助基層「上樓」、中產「置居」，促進社會向上流動，並穩定樓市。

政府已推出兩輪「需求管理」措施（所謂「辣招」）以遏抑樓市過度亢奮，雖有一定成效，卻不能治本。歸根究底，問題的核心在於供求嚴重失衡，若供應依然滯後，除非外圍經濟環境劇變，否則累積的用家需求仍會推高樓價租金，惡性循環會延續下去。』

『當下乃關鍵時刻。我們得承認問題及其複雜性，尤其是土地開發及改劃上遇到的困難和阻力。若缺乏社會共識和意志去克服各類短期行為和小眾利益，一遇反對即叫停，則難以邁開大步從根本處解決供應問題。走不出困局，就改變不了命運，那麼青年人的「房屋未來」又從何談起呢？』

張炳良的說法，不但顯示他跟梁振英一樣了解問題所在，更顯示他在開發土地上克服「各類短期行為和小眾利益」的困難和阻力的決心，以及能爭取社會共識的自信。

我們注意到，十年供應的滾動期，現在才開始稍多於一年，但政府已成功地找到可以興建25萬4千個單位的土地，僅看這個開拓速度，就令人對政府開拓土地達標甚至超標有信心。

香港並不缺乏土地。要拓土，可以：

1.          開拓大量非住宅荒地的建議，包括荒廢的停車場、貨櫃場、荒廢綠化地及「棕地」（被破壞或荒廢的農地與工業地）；

2.          開拓27%的其他閑置土地；

3.          動用小量（2.5%）郊野公園土地（即全港土地1%），以興建44萬個住宅單位；

4.          改劃土地、增加土地發展密度和適度填海。

香港缺乏的是，政府克服阻力那股「雖千萬人，吾往矣」「遇佛弒佛」的決心和機變、市民及政黨的大力支持（勇於發聲及敏於行動那樣的支持，而非沉默的支持）和小眾利益團體的顧全大局、犧牲小我的眼光和氣量。

因著佔領運動所暴露的深層次矛盾，政府和市民看來都會較前有所改變：政府更有勇氣和決心開拓土地；市民及政黨更支持政府各式各樣合理的拓土政策，不惜挺身而出，為政府保駕護航；小眾利益團體的阻撓力度會大幅降低。

鑑此，我們對政府及長策會所揭櫫的十年建屋目標很有信心。