答記者有關《施政報告》房屋土地部份

上期專訊篇幅所限，未能一氣呵成評論新的長遠房屋策略，現在續談：

不推行租管明智

在今次的記者會上，張炳良透露長遠策略文件提出，若推行租管，除租盤減少外，還有其他預期之外的後果，包括驅使業主作出一些抗衡租務管制的行為；減低業主維修保養其出租單位的意欲；業主出租單位的誘因和意欲減低，令市場的租盤供應減少，業主揀客更嚴重，叫租特別高。由於當局不能充分預計帶來的結果，張炳良明確表示政府不打算推行租管。

張炳良的取態是正確的。租金的狂飆，跟樓價的狂飆一樣，都是供不應求的結果，恢復租管不能令房租問題迎刃而解，增加單位供應才是硬道理，才是治標又治本的王道、正道。

再者，房屋供應短缺責在政府，沒有或不能想方設法增加供應，反而訴諸租金管制，是轉移責任甚至罪過，將政府該負的責任甚至罪過卸給不該負的小業主。這樣的政府，實在有愧於市民，特別是廣大的業主群。

實踐證明，租金管制是不公義的，它是將租客的長期快樂建築於業主的長期痛苦上，是長期要求業主大幅補貼租客；它人為扭曲了市場運作，與自由經濟原則相忤，以有形之手取代無形之手，不利經濟的發展；從外國（特別是美國）的不少實際經驗，租管利少弊多，而且往往未見其利，先見其害。

就《施政報告》答記者

《施政報告》公佈後的翌日（1月15日），本公司常務董事王文彥先生接受iMoney周刊記者有關《施政報告》房屋土地部份的訪問。以下是訪問的節錄。

p　記者　　　　r　王生

p       最新《施政報告》提出廉價居屋措施，把興建中的公屋項目，出售予綠表或公屋輪侯人士，定價比一般居屋低，是否幫到市民置業？

r       最新一批居屋接受認購申請，2,160個居屋單位，房委會最終收到合共超過70,000份申請表格，反映市民對於購置居屋的需求非常殷切。可以想像，想買居屋但又買不起的綠表人士或想買公屋但收入又高於規定上限的租賃公屋輪候人士肯定更多。如果政府能夠把興建中的公屋項目作為廉價居屋，出售給這些人士，這是一項德政，肯定可幫到他們。

p       在公屋、居屋之間，將再新增一級置業階梯，是否好事？

r       這個措施可以幫助原本買不到居屋的綠表人士可以買到自置居所，這有助於誘使公屋富戶購置新公屋，從而騰空單位予輪候冊上的申請者，那當然是好事。部份欲購買自置居所的人，收入可能高於購買居屋的要求，但又買不起私樓，對於這些人士，政府若能提供高檔居屋，亦即是在私樓、居屋之間再新增一級置業階梯，那就更好了。

p       目前公居屋趨勢，是單位起得好細，加上近年私人發展商順應潮流，新盤實用面積不到200呎，供應愈來愈多下，未來細價樓熱潮會否冷卻或較大機會跌價？

r       供應大增而需求沒增加那麼大，細價樓熱潮的確大有機會冷卻甚至跌價，那是好事，就讓市場自由調節吧。

p       踏入美國加息周期，樓市是否正在蘊釀大變化，將重新向下調整？

r       現在美國仍未踏入加息周期，人們祇是普遍估計它很可能將在今年下半年踏入。要樓市進入下跌浪需要兩個條件：不光美國已踏入加息周期，還要加息加得密及加幅相當大；本港土地及房屋的供應愈來愈多。有了這兩個條件，才可改變大部份人「樓價祇升不跌」的預期，才可出現樓價轉勢下跌的局面。

p       承上題，如果是的話，預計今個周期跌幅，還有至2015年底的跌幅為多少？

r       由上世紀六十年代起，每個住宅樓價下跌浪歷時由3年至6年，跌幅由40%至60%強。上個下跌浪（1997年10月至2003年8月）的跌幅高達67%，預計今個下跌浪，盡管情況很特殊，跌幅可能小於過往，但總會有三、四成，如果說祇有10至15%這麼溫和跌幅就完成調整，重上下一周期的復甦期，我是不相信的。

現時這個上升浪究竟何時告終？在梁振英雙辣招出台前後，我就不斷預估這個上升浪很快就告一段落，踏入下跌浪。這些預估最後證明落空，過往兩年樓價還在升，盡管升幅不大。

你問我到2015年底的跌幅為多少？這就假定今年樓市終極一跌，由上升轉下跌，開展新的下跌浪。問題是，由於市場群眾的不理性，凱恩斯的「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」仍在起作用，今年樓價可能仍會微升或橫行，沒出現新的下跌浪。但個人估計，2015年下半年轉跌的機會還是有的，如出現，5至10%的樓價跌幅一定少不了。

p       二手交投陷谷底，一手則靠減價散貨，普遍市民換樓鏈的流動性偏低，你認為房策問題癥結是什麼？

r       說來說去，還是因為土地及房屋極其供不應求，樓價極其偏高。

p       《施政報告》對於中長綫住宅供應，提出的新辦法不多，包括研究發展大坑西邨，以及新界荒廢農、工業用地（棕地），估計效果如何？

r       和去年的《施政報告》比較，對於中長期土地（房屋）供應，新辦法其實不算太少。辦法多不多，是一個量的問題，可否將辦法落實及加快完成是一個質的問題。在量與質之間，我更關心後者，沒有後者，前者僅是假、大、空。我覺得特首在這份《施政報告》所提的辦法（量）已足夠（當然，日後若能進一步豐富則更佳），更值得關心的，是政府能否加快落實。

《施政報告》內的中長期土地（房屋）供應辦法效果估計如何？那得要看效果指甚麼。如果指十年建屋目標為48萬個公私住宅單位，個人是比較樂觀的，深信政府不但會達標，甚至有可能顯著超標。原因有四：

1.          梁振英為了兌現在競選特首的「增加土地及房屋供應」承諾及於2017年競選連任，在公在私都有一個強烈誘因去增加土地和住宅單位的供應；

2.          佔領行動爆發後，梁振英承認，佔領行動不但反映佔領者要求更廣泛民主，也反映出他們在經濟方面的不滿，尤其是樓價高企。這使他更有誘因去增加土地和住宅單位的供應；

3.          在今年的《施政報告》中，梁振英強調，「我們最逼切的關注是發展用地的供應量和供應速度，加大和加快土地供應，是解決香港社會房屋問題的根本辦法」，我對梁振英上述的決心、信心和能力投下信任的一票；

4.          十年供應的滾動期，現在才開始稍多於一年，但政府已成功地找到可以興建25萬4千個單位的土地，僅看這個開拓速度，就令人對政府開拓土地達標甚至超標有信心。

p       《施政報告》突然終止投資移民申請，對豪宅市場有沒有影響？

r       根據統計，過去十年（截至2014年9月30日）香港政府批准24,481宗投資移民的申請。2010年10月14日以前，購買650萬元的物業就可申請作投資移民，之後，要投資1,000萬或以上非物業的項目才可申請作投資移民。每一個移民特別是2010年10月14日後的，往往都順便購買二、三千萬以上的豪宅物業作居所，這意味著國內移民客在港平均每年購買2,400宗以上的豪宅。隨著投資移民申請的終止，這二千多宗豪宅交易不是一筆勾消就是大打折扣。

p       「3D」辣招杜絕炒風，但按揭審批嚴格等，對一般市民入市也造成很大掣肘，是否應該考慮逐步撤招減辣？

r       過往兩年，盡管「3D」辣招大舉出擊，但2013年僅能令樓市價微升量大跌，2014年樓市明顯消化了「3D」辣招，再出現價量齊飛的局面。可以看到，若然沒有「3D」辣招，樓市早就狂升崩盤。「3D」辣招仍有正面、積極的作用，目前不可輕言撤銷。