香港缺的不是土地，缺的是……

土地房屋政策的不足

不少人批評今年《施政報告》的中長期土地（房屋）供應毫無新意，這個批評稍為過份挑剔。與去年的《施政報告》相比，新辦法其實不算少，如果這些措施、政策能夠落實，要達到48萬個住宅單位的十年建屋目標不難。但48萬個住宅單位不足以比較徹底地解決香港樓宇供應不足的問題。

《施政報告》是以去年12月公佈的長遠房屋策略為本的。根據長策會的部署，未來10年建屋計劃為48萬個住宅單位，公私營房屋為六四比：20萬個公屋，9萬個居屋和19萬個私樓。

無論是公屋每年平均20,000個，居屋9,000個，還是私人住宅19,000個，都是偏低的數字，遠遠不足以滿足需求。

根據統計數據，從1980年至1989年十年，本港私人一手住宅年均供應量為29,500個；從1990年至1999年十年，年均供應量為26,900餘個；由2000年至2010年年均供應量是多少，我們一時找不到有關數據，但知期間的年均一手私人住宅吸納量為18,500個。要知道該十年大部份時間一手私人住宅是供不應求的，以此推算，它的年均供應量當高於18,500個。

居屋是在2002年被董建華政府停建的，之前的十三年，年均供應量為13,000個，而公屋的供應量約為25,000個，合共38,000個。特首和長策會未來10年的公營房屋每年目標既定為29,000個，那豈不是遠較1999年至2002年期間的年均供應量小？至於一手私人住宅供應量19,000個就更有問題，它與2000年至2010年的年均供應量基本上不相伯仲，而遠遠少於1990年至1999年的年均26,900個及1980年至1989年的年均29,500個。

上世紀八十年代的香港人口還是五百多萬，中港仍遠遠沒有今日這般高度融合，國內客來港購買物業作為自住居所或投資的，仍未蔚然成風，但一手私人住宅供應量已達年均29,500個，20多年後的今日，人口是700餘萬，中港一家，香港房地產市場已由本地700萬餘人的市場變成全國13億人的市場，特首和長策會的建屋指標未來10年年均祇是19,000個，那是一種嚴重倒退及嚴重供應不足！這解釋了為甚麼別人接受這個建屋目標，但唯恐梁振英不達標，我們則要求政府超標。

梁振英在《施政報告》的第四章75節說：

「目前，我們最迫切的關注是發展用地的供應量和供應速度，加大和加快土地供應，是解決香港社會房屋問題的根本辦法。」

他同時在73及74節指出：

「土地規劃及開發，諮詢過程愈來愈長，爭議愈來愈大，而且面對愈來愈多變數，包括司法覆核帶來的變數和時間損失。」

「在規劃過程中，要顧及愈來愈多的考慮因素，例如對交通、環境、保育甚至空氣流通的影響。這些考慮因素令發展用地的供應減少和減慢，對此，社會要作出抉擇。」

梁振英上述三節所說的和客觀現實相符，可以成立，環保團體和泛民政黨指責梁的內容「沒新意」之餘，更責備梁混淆視聽，將責任「拋波」給社會。這些指責有挑剔及偏於一面之嫌。但有一點他們說對了，梁振英及他的管治班子是有責任卻未盡的（盡管環保團體和泛民政黨心目中的失責和我們的截然不同）。

梁振英在《施政報告》72節說：

「香港缺的不是土地，缺的是可供發展用的土地。」

梁沒有指出的是，香港缺的，不僅是「可供發展用的土地」，還缺乏『政府克服阻力那股「雖千萬人，吾往矣」「遇佛弒佛」的決心和機變、市民及政黨的大力支持（勇於發聲及敏於行動那樣的支持，而非沉默的支持）和小眾利益團體的顧全大局、犧牲小我的眼光和氣量。』

可以較樂觀的是，因著佔領運動所暴露的深層次矛盾，政府和市民看來都會較前有所改變：政府更有勇氣和決心開拓土地；市民及政黨更支持政府各式各樣合理的拓土政策，不惜挺身而出，為政府保駕護航；小眾利益團體的阻撓力度會大幅降低。

政府那股決心和應變，我們指的是為大幅增加土地和住宅單位的供應，不怕得罪香港的地產霸權、一切擁有住宅物業的投資者和小眾利益團體（特別是地區利益）。政府是有責任及需要行使那股決心和應變的。缺乏這股決心和應變，要「加大和快速土地供應，以解決香港社會房屋問題」的理念就會緣木求魚。

《施政報告》所提的私營住宅供應量，是以單位數量為標的，此中有一個盲點，如果我們同時檢視樓宇總面積的供應，恐怕會對政府的要求會更多更嚴。根據統計處的資料，香港私營住宅樓宇總面積在2000年以前一直維持在每年超過1,500萬平方米的水平，但其後不斷減少，由2005年開始至2014年，每年的平均供應量不到1,000萬平方米。

我們希望，政府日後追求的住宅（無論是公營還是私營）供應量應同時兼顧單位數量和樓宇總面積。

一手主導，辣招餘威猶在

2014年整體樓宇（包括住宅、車位及工商舖）買賣合約登記錄得81,489宗及5,474.6億元，較2013年的70,503宗及4,562.8億元高岀15.6%及20%。

二手私人住宅方面，去年錄得42,847宗及2,379.5億元，較2013年的36,406宗及2,094.8億元增加17.7%及13.6%。

一手私人住宅去年則錄得16,603宗及1,779.1億元，較2013年的9,753宗及922.7億元增加70.2%及92.8%。一手樓成交異常活躍，成交金額是1996年以來9年的歷史新高，而宗數是2007年18,943宗的7年以來新高。

在三個主要區域（香港、九龍及新界）的二手私人住宅買賣，新界區的增幅特別顯著，2014年的買賣登記錄得20,780宗，較2013年的17,215宗增加20.7%；港島區錄得8,364宗，較2013年的7,124宗增加17.4%；九龍區錄得13,817宗，較2013年的12,227宗增加13%。新界區的成交量大增，主因得歸功於它的樓價顯著低於其他地區及較多中小型上車盤供應。

為了了解中下價屋苑樓價在2014年的表現，我們將全港最具規模的十個屋邨（各有4,800個以上住宅單位，但不列入愉景灣）的買賣成交資料加以整理和統計，結果如表二。

以成交宗數論，嘉湖山莊、沙田第一城及美孚新邨分別以797宗、590宗及436宗位列前三名；以成交量增幅來說，美孚新邨、黃埔花園及太古城分別以53%、39.1%及33.8%位居前三名。

以成交總值論，太古城、美孚新邨及嘉湖山莊分別以35.92億元、27.27億元及25.91億元名列前三名；以成交總值的增幅論，美孚新邨、黃埔花園及杏花邨分別以64.4%、44%及32.1%位居榜首前三名。

以每呎（建築）平均成交價論，比較2014年及2013年兩年的買賣數據，太古城、康怡花園及黃埔花園分別以$11,648、$9,688及$9,586位居前三名；以成交呎價升幅論，沙田第一城、嘉湖山莊及美孚新邨分別以8.2%、7.3%及5.5%佔據前三名。

比較2014年12月及2013年12月的平均呎價，太古城、杏花邨及海怡半島分別以$12,496、$10,845及$10,568位居前三名；以成交呎價升幅論，嘉湖山莊、麗港城及美孚新邨分別以25.1%、21.9%及21.5%列前三名。

對投資者來說，最重要的是回報率，也就是成交呎價的升幅。在這方面，沙田第一城、嘉湖山莊及美孚新邨的投資者應該最感滿意，他們分別獲得8.2%、7.3%及5.5%的回報。

去年上述十大屋苑的成交量是2006年以來未有任何屋苑錄得超逾千宗成交的一年，就連超過500宗的亦僅2個，足證明辣招的餘威仍在。