幾個有助判斷樓市趨勢的重要訊息

 

樓價負擔比率更加冠絕全球

 

最新一份國際物業《Demographia International》的樓價負擔比率調查報告指出，本港住宅樓價高踞全球城市負擔比率最高的第一位，且屬連續五年來排首名，並指出港人家庭平均要17年收入，才足以支付本港中價住宅，該負擔指數更屬有調查以來最高紀錄，亦遠遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨（分別為10.6及9.8）等大城市。

 

報告主要為調研全球378個大城市的樓價負擔水平，負擔標準主要以各地中價住宅，除以每年家庭入息中位數收入，報告又指出，若樓價負擔在5.1年以上，乃屬於難以負擔水平，本港的比率明顯地遠遠拋離該難以負擔水平。

 

長期讀者應對《Demographia International》不會陌生，它早在2011年1月已指出，香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.9倍，比率數字全球最高，屬於極難負擔的水平。報告列出的82個人口達到100萬以上的城市，各地樓價負擔中位數祇是4倍，可見香港當時的樓價已處於一個極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力。

 

比較《Demographia International》今年初和2011年同期的香港樓價與家庭年收入中位數比率，4年來比率已從14.19升至17，進一步拉開與世界其他大城市類比的差距。如果說2011年香港樓價已是位高勢危，則現在應該是勢如危卵。

 

梁振英的暗示

 

《施政報告》公佈後不久，梁振英在電台中指出，住宅樓價、供應量已創下有紀錄以來新高，相信過去長時期存在房屋供不應求情況，已接近尾聲，他又重申「雙辣招」壓抑樓宇炒賣奏效。堅信樓價祇升不跌的市民（特別是市場上的大好友）大抵會對梁振英所言嗤之以鼻，但我就不會對之掉以輕心。說到底，梁振英是香港政治權力第一人，視樓宇供應為香港經濟及民生中重中之重，他掌握的土地和房屋的供求數據、狀況及趨勢之多之準，不作第二人之想，他所言的「過去長時期存在房屋供不應求情況，已接近尾聲」、『「雙辣招」壓抑樓宇炒賣奏效』是有弦外之音的，是暗示樓市的下跌浪就快來臨，樓宇此刻不買為妙。果如此，可以視他的發言如無物嗎？

 

金管局進一步收縮按揭條件

 

金管局1月19日致函銀行指出，以前要求銀行在計算按揭借款人的供款與入息比率時，借款人的總租金收入必須扣減至少兩成來計算其入息部分，作為保養維修、差餉、管理費等支出。有鑑於現場審查的結果及市場趨勢，金管局相信目前的扣減率（兩成）已不足應付相關支出，故把扣減率提高至最少三成，如無租金收入證明，扣減率則至少要達四成，倘有需要，銀行應採納更高扣減率。新要求適用於所有個人及公司客戶的住宅、非住宅及車位的按揭貸款，並於1月20日起生效。

 

金管局又提醒銀行應採取審慎的方法區分借款公司是否真正的營運公司。若發現銀行不符要求，該局會作出跟進，至於會採取甚麼監管手段，則視乎個別情況而定。

 

金管局上述措施，表面上是為了嚴打銀行從寬審批樓按予疑似空殼公司，以堵塞銀行利用現行措施的灰色地帶濫借的漏洞，其實是變相收緊按揭條件，以打遏脫韁飆升的樓價（主要是細價樓），防止樓市泡沫爆破，重創香港經濟。

 

李兆基高喊樓價見頂

 

眾所周知，地產發展商在公開場合幾乎毫無例外唱好樓市樓價，但出奇的，踏入2015年1月，恆地主席李兆基指出，樓價已見頂，「買股好過買樓」。李兆基是做地產的，居然唱好股票，唱淡物業，這是搬石頭砸自己的腳，但令人感到他是我口講我心，可敬可佩！這樣重量級發展商的發言，你認為靠譜嗎？考慮到政府持續增加住宅土地／單位的供應、美國今年大有可能加息的不明朗因素，以及香港內外經濟環境走壞等等因素，我們就投他信任一票！

 

新界細價樓大升特升不是好兆頭

 

回顧各類型住宅單位的表現，去年可謂「愈細愈升」，其中面積432方呎或以下的小型單位，就充當去年的升市火車頭，全年累積升幅接近15%，表現冠絕各類型的物業。

 

細價樓成為市場寵兒，表現更遠勝豪宅，去年的中小單位樓價升幅，較大單位高出一倍。綜合差估署數據，連同去年在內，中小型單位的樓價已經連續五年跑贏豪宅，一改以往由豪宅主導大市的局面。

 

豪宅代表著Smart Money，細價樓代表著愚昧群眾，Smart Money裹足不前甚至蝕讓套現，愚昧群眾還勇字當頭，一往無前，那意味著甚麼？大家認真值得思量。

 

我們覺得，當樓價輪到偏遠的新界細價樓大升特升，那是整體住宅樓價見頂的先兆。

 

大好友轉軚變成大淡友

 

「種種跡象都顯示，香港樓價已漸與市民的購買力脫節。03至05年期間，樓市剛復甦，市區的樓價尚很便宜，所以用家都選擇買市區樓，因此市區樓價升得比新界地區的樓價快。現在市區樓已經很多人買不起，唯有轉向新界。但最近新界樓的價格亦開始急升，如果升到普通用家都買不起，那即使很多人對樓宇有需求，也不可能把這些需求全都變成有效需求。屆時，樓價就必須回調，去適應買家的購買力。」

 

「購買力今天被透支了，將來就會少於預期。因此，市場一旦逆轉，跌勢就很快會轉急。」

 

上述兩節文章是中原地產創辦人施永青分別在2014年11月21日及2015年1月7日的《am730》評論樓市的。

 

「除了要小心美國加息，香港經濟轉壞，國內班資回朝，甚至政府會再出招這些老生常談的事，最主要的是供應量，無論香港政府，各地產商都全力興建細價樓，與及會以長遠樓花形式推出市場，務求吸盡那些有如死士般購買力，半年之後，就算不包括新居屋，最少有10,000個細價樓單位已推售，無論是否全部銷售，樓市將會非常淡靜，那些在這半年內買樓的人見樓市淡靜，樓價無力再上，便會開始心慌，當地產商交樓的時候，樓價可能會有顯著跌幅。」

 

上述文章是節錄自紀惠集團行政總裁湯文亮於今年1月29日於自己網誌撰寫的樓市評論。

 

施、湯素來都是樓市大好友，上述言論哪裏還有一絲一毫的好友本色？活脫脫倒像兩個大淡友。大好友轉軚變成大淡友，大家是否對目前的樓市應該份外小心？

 

歐羅區大規模量寬利好樓市

 

金融海嘯於2008年爆發以來，美國大力推行量化寬鬆政策，過往數年歐盟則奉行緊縮政策，但今年3月歐盟改轅換轍，推出總額超過10,000億歐羅的量寬計劃，規模和力度都比早前市場預計的大得多。

 

歐羅區大規模量寬將令資金進一步湧向美國，促使美元強勢更厲害，聯儲局大有可能推遲加息步伐，新增資金大有可能成為熱錢游資，四出尋找投機獲利機會。金融海嘯後美國的三輪量寬已導致新興市場出現資產泡沫，今次歐盟央行「放水」，也很可能產生類似後果。

 

市場上利好樓市的因素愈來愈少了，這兩三年說來說去都不外是低息及樓宇供不應求，聽來也愈來愈缺乏說服力，這兩個利好因素怎看都不能支持樓價可以永遠擺脫地心吸力。歐盟上述前所未見的「放水」政策不失為另一個新的利好香港樓市的因素。