走前下跌浪，今日的平售，日後的貴賣

樓市醞釀跌浪，賣家宜盡速放盤避險

近期香港樓市交投淡靜，買家撻訂潮時有所聞，發展商開盤亦紛紛打起了價格戰，但樓價依然相當高企，整體調幅甚小。目前的香港市況，其實是暴風雨的前奏。現在跟一兩年前很不一樣，利好樓市的要素基本上已經消失殆盡，利淡要素不斷湧現。樓市到了這個轉捩點，應該很快就會踏入下跌浪潮，甚至可以說現在已經踏入下跌浪。

市場從過往的2003年，到今年8月，都是上升浪，雖然不時有樓市即將下跌的言論，但樓市卻不斷創新高。因為相當部分投資者或者買家，很迷信樓價祇升不跌，根本不理會樓市下跌論，堅守高價陣地有之，放膽繼續入市有之，這些都是勇者。今年6月到8月的A股市場，為甚麼會大跌？正是有一些股民認為目前股市與實質的經濟體不相匹配，所以立刻套現。相當多人都套現的話，那股市崩盤就是鐵板釘釘的事情。港股也受到了影響，祇是沒有A股那麼受創。同理，當具體的利淡要素一旦觸發相當多賣家的危機意識，香港樓市也有機會像今年6-8月時的A股市場一樣出現插水現象，這是勇者需要注意的。

從投資角度來說，持貨能力跟在哪個時間段入貨、賣貨是兩回事，不是說你有能力，就可以在一個不恰當的時候入市或退市。現在一些中產二代或富二代，因為有家裏的資金支援，就不惜代價在目前這個樓價高位入市，但我們認為，現在（甚至過往二、三年）並不是一個恰當的入市時機。也有一些賣家，自恃持貨能力強，身上已經沒有按揭負擔，覺得自己從前在低價買入，現在就可以堅持非高價不賣。但是沒有按揭負擔或低價買入並不是一個繼續持貨的好理由，如果樓價未來有可能跌40%，祇要你認同這個趨勢，那是不是應該盡早放盤套利？今日的平售，將會是日後的貴賣！

我們經常說，投資之道不外乎低買高賣。甚麼是高賣？即是接近浪頂就應該放，很少人能夠捕捉到浪頂刹那，祇要是接近浪頂，或者說剛過浪頂，那已經很了不起。等下跌浪接近完成才買入，這樣才能實現投資最大效益化。現在，盡管樓價調幅溫和，但整體樓市卻因為利淡因素多而大，利好因素少而小而呈易跌難升之勢，如果你認同這個觀點而願意火速行動，現時也不至於沒機會接近全身而退。近日香港樓價已經下調5-10%之間，賣家可以說已經錯過了最好的退市時機。我們奉勸那些迷信樓市祇升不跌的賣家，要理性看待目前市況，切勿因「貪」成「貧」。從現時形勢看，盡速較大幅度減價沽售還是比較明智的。

不科學的樓評

近日市面上出現許多有趣但不大科學的樓市評論。

「樓價不會大跌」

大跌是甚麼意思？何謂大？是不是應該以百分比來說明？另外，這裏沒有提到時間因素，樓價是在多久時間內不會大跌？在未來一年還是整個下跌浪（三、四年）？

「樓市不會急速下跌」

何謂急速，多快多久才謂之急速？二個月還是一年？評論者沒有明確說明，讀者或聽眾不會從中得到教益。

「跌幅不會急」

「急」似應為「大」，怎樣的（樓價）跌幅才算大？評論者沒有明確說明，讀者或聽眾不會從中得到教益。

兩間大銀行研究部分別說：

「明年樓價會跌23%」

「明年樓價會跌30%」

明年跌23%至30%，我們認為過份大幅，機會如果不是零就是很低很低。

「明年跌5%」

這個跌幅過度溫和，不大可能。

「明年樓價會升3%」

在目前多而大的利淡因素主導下，這個情況是天方夜譚。

評論員A君在電台說：

「要樓價跌三成，不可能。當樓價跌10%就值得考慮買。當然，跌去10%的樓價仍相當貴，應該買否還要看需要性和負擔能力，買來自用又負擔得來，不怕買。」

樓價跌三成為甚麼不可能？過去五、六十年，樓價在下跌浪中每每跌40%至67%，升得愈高跌得愈重。現時樓價為97年（瘋狂高樓價的一年）的1.6至1.7倍，三成跌幅祇覺小不覺大。

有自用需要和具備負擔能力不是應該入市的充份理由，時機適當才最重要。理由我們以前已講過多次，不贅。持A君「買來自用又負擔得來，不怕買」相同樣錯誤觀點的知名評論員不知凡幾，有趣嗎？奇怪嗎？

「樓價跌10%就值得考慮」，A君無異是說跌去那個幅度，樓價就見底回升，可能嗎？整個下跌浪祇下調10%，前所未見。那樣的幅度下調，僅會發生於上升浪中的調整（大漲中的小回）。

不少樓評家（股評家）市好唱好，市淡唱淡，缺乏洞察力和前瞻性，祇講結論，不提因由（數據、理據），是普遍的大毛病。

與其後知後覺地市好唱好，市淡唱淡，我們寧願作明確前瞻而最後可能出錯。

評市要講對趨勢已不容易，要準確預告何時發生事件及升跌幅度就更難，畢竟我們不是神仙。我們過往分析樓市所得的趨勢和結論大抵是對的，但兌現的時間已證明有錯。凱恩斯曾說：「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」。時間不容易拿捏準確，因為市場通常由群眾主宰，而他們每每不大理性（例如迷信樓價祇升不跌，迷信長期超低息的效應，不相信樓宇供求會改變等等），並且往往長時間延續，長得出人意表。

解決弱勢社群的置業困局，是構建和諧社會的必要條件之一

近日，團結香港基金為扭轉現時港人難以置業的困局，提出「補貼置業計畫」的建議，並把其長遠目標定為80%的港人擁有自置居所。這個計畫的提出，得到了不少未有物業的市民歡迎。但是，要實現這個目標要多長的時間？目前還沒有明確的時間表，因為梁振英政府及下一屆政府是否願意、敢於及有能力實現這個目標依然是未知之數。雖然如此，倡議的提出肯定會對樓價有衝擊。

樓價不跌，年輕一代如何買得起？不是每個人都有一個富爸爸、富媽媽。要解決數量龐大的中下階層市民的置業需求，減輕貧富懸殊，達至和諧社會，就必須讓樓價下降到合理水平。下任特首熱門人選之一的梁錦松也提到，現時香港青年有「三上」之欲，既想上樓，又想上位，更想上流，如果不解決這「三上」，特別是上樓這個居住問題，年輕人的穩定心態就會受到影響，可能變激上街，所以政府、政黨和商界必須衡量利弊，理性取捨。

不知道大家有沒有注意到，要扶持弱勢社群，解決民生問題，減少貧富懸殊，講求社會和諧，是現在中央在極力提倡的。香港的執政者日後必會跟著中央政策走，日後會持續大幅增加發展用地，打遏樓價。

要令到樓價下降，最溫和的手段就是土地供應連帶住宅供應多起來。不久恐怕就有一個下跌浪，但是即使在下跌浪中，發展土地的拓展還是要持續，多出的供應就儲備起來，以備將來之需。要較快解決發展用地不足，我們認為，可以考慮將部分郊野公園拿來做住宅用地。雖然現時一些環保人士反對這樣的做法，但他們提出的數據理據未見很充分，這些反對聲音對社會發展大局來說，是推進還是阻礙？

樓價下跌，全港有150萬業主遭受不利影響，但為了追求和諧社會，使年輕人覺得未來的社會有奔頭，使弱勢社群能夠不再受到居住問題的困擾，更為了香港長遠的政經發展，這是必然要付出的代價。