當前樓市要思考和解答的關鍵性問題

2015年樓市由盛轉衰

2015年整體樓宇（包括住宅、車位及工商舖）買賣合約登記錄得76,159宗及5,486.5億元，較2014年的81,489宗及5,474.6億元分別減少6.5%及微增0.2%。

二手私人住宅方面，去年錄得36,210宗及2,412.9億元，較2014年的42,847宗及2,379.5億元分別減少15.5%及微增1.4%。

一手私人住宅去年則錄得16,435宗及1,671.2億元，較2014年的16,603宗及1,779.1億元分別減少1%及6.1%。一手樓成交異常活躍，成交宗數及金額依然處於高位。

為了了解中下價屋苑樓價在2015年的表現，我們將全港最具規模的十個屋邨（各有4,800個以上住宅單位，但不列入愉景灣）的買賣成交資料加以整理和統計，結果如表一。

以成交宗數論，嘉湖山莊、沙田第一城及美孚新邨分別以601宗、429宗及354宗位列前三名；以成交量減幅來說，太古城、淘大花園及杏花邨分別以負41.9%、40.1%及37.6%位居前三名。康怡花園是唯一錄得增幅（7.8%）的屋苑。

以成交總值論，美孚新邨、嘉湖山莊分別及太古城以26.49億元、23.66億元及23.39億元名列前三名；以成交總值的減幅論，太古城、淘大花園及杏花邨分別以負34.9%、30.1%及29.8%位居榜首前三名。

以每呎（建築）平均成交價論，比較2015年及2014年兩年的買賣數據，太古城、康怡花園及黃埔花園分別以$13,347、$10,972及$10,907位居前三名；以成交呎價升幅論，嘉湖山莊、淘大花園及太古城分別以21.5%、17.5%及14.6%佔據前三名。

比較2015年12月及2014年12月的平均建築呎價，太古城、杏花邨及康怡花園分別以$12,805、$11,221及$10,285位居前三名；以成交呎價跌幅論，海怡半島、黃埔花園及沙田第一城分別以負21%、17.4%及2.8%位列前三名。

2015年12月與2014年同期的樓價比較，跌為主調，錄得跌幅的有4個屋苑，由負21%至2.8%，錄得升幅的則有6個，由0.1%至3.5%。這個價格變化，以及成交宗數與成交總值的大跌，具體見證去年香港樓市的由盛轉衰。

表一

當前樓市要思考和解答的關鍵性問題

經濟有循環周期，樓市亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。樓市周期的衰退、蕭條，兩個階段構成下跌浪，一般歷時三、四年；復甦、繁榮，兩個階段構成上升浪，一般歷時五、六年；1985年5月開始的上一個上升浪，終結於1997年10月，歷時超過12年，而上一個下跌浪由1997年10月迄2003年8月，歷時接近6年；今次的上升浪，由2003年9月起至今，亦不覺12年；近30年的上升和下跌浪，歷時之久遠超一般，這次的下跌浪，一旦開始，歷時看來不止三、四年。

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！在樓市周期中，最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂（繁榮期的頂峰）買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升3、4倍（1985年至1997年那個上升浪升幅特別厲害，竟然高達十四、五倍）；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%（1997年至2003年的下跌浪，跌幅高達67%）。我們此刻最重要的，是首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是繁榮期初階還可以，但如果是繁榮期的尾聲甚至已經進入衰退期，你還入市，豈不是把自己放在火爐上嗎？

近期樓價下調了5至10%，它是上升浪中的調整（大漲小回），還是下跌浪的開始？在準確分析和判斷了目前的樓市處於那一階段，我們便較易判斷樓市真正形勢。

判斷目前的樓市是仍處於上升浪還是踏入下跌浪後，評論者還要指出前者或後者未來三、四年的趨勢，以便讀者可以參考，趨吉避凶。

在上期物業專訊的《不科學的樓評》一章中，我們引述相關的評論沒有斷章取義，評論家們的確在他們的整個評論中全部迴避明確指出樓市仍處於上升軌還是進入下降軌，這是我們批評他們的評論不科學的主因。

我們的批評過於苛刻嗎？大家細心解構那些樓評，便知龍與鳳。

「樓價不會大跌」

完全不提樓市處於甚麼周期階段。不會大跌，是未來一年、二年還是三年不會大跌？之後，樓價升還是跌？

「樓市不會急速下跌」

我們關心的是，樓價多久不會急速下跌，之後是跌還是升。如果跌，跌多久及幅度多大；如果升，升多久及幅度多大。

「明年樓價會跌23%」

跌去23%後，是見底回升還是繼續跌？後年及再後年分別的升幅或跌幅是多少？

「明年樓價會升3%」

那後年及再後年呢？還會升嗎？升幅多大？大概何時止升為跌？

「當樓價跌10%就值得考慮買。」

為甚麼跌10%就可買？已跌到見底了嗎？在下跌浪中從未見過那樣温和的跌幅，那祇可見於上升浪中的調整。評論者是想說目前的樓市仍處於上升浪嗎？如是，為何不開宗明義講清楚？

「買來自用又負擔得來，不怕買。」

根據評論者的邏輯，買來投資又負擔得來，要怕買。但問題來了，面對相同市況（亦即相同的風險甚至利弊），為甚麼自用的不應買，投資的應該買呢？尤其面對樓市可能很快會進入下跌浪甚至已進入下跌浪的時候，那可意味著入市者（不管你是自用還是投資的）最終都同樣可能虧損三、四十個百分點的樓價。

在當前樓市處於轉折點時刻，一切負責任的樓評家不評則已，一評就該同時指出：

1.         目前的樓市是仍處於上升浪還是踏入下跌浪；

2.         未來三、四年樓市的趨勢，包括可能的樓價升幅或跌幅。

這樣人們才可以參考評論者的高見趨吉避凶，模棱兩可的說法很容易誤導讀者或聽眾！