樓市中的恐懼和貪婪

不少屋苑的樓價近日屢創新高，市民上車日見困難，新界區指標屋苑之一沙田第一城，兩房單位實用呎價，不論成交及叫價均升穿1萬元水平，貴過三房戶，而市場預期這類單位的售價短期內仍會向上。上車及細價單位樓價不斷飆升，連財政司司長曾俊華亦在網誌上發出預警，指出已留意到最近細價樓市再轉熾熱的情況，呼籲買家入市前要注意未來息率走勢及自己的負擔能力。

有趣的是，鑑於細價樓價格的屢創新高，近期多間投資大行紛紛急速轉軚，分析員全面修訂樓市預測，年初看淡今年樓價將跌10%至20%的分析員，不是修訂樓價跌幅小至5%甚至少於5%，便是轉軚看升。

毫不諱言，我們的看法和投資大行或其他看好評論員不大相同：

1.          評論員所謂「減辣」增強買家入市信心，我們覺得相當莫明其妙。政府的減辣，對買家的好處似有實無，實在看不到買家可以雀躍的地方（我們的評論見以前專訊），更難理解為何該等買家爭相入市；

2.          樓市氣氛升溫，市場不斷錄得高價成交，二手業主見勢心雄，叫價漸趨強硬，相反地發展商繼續採用優惠甚至劈價促銷策略，搶奪二手購買力。長實近日推出大埔嵐山第6座兩款面積同為190多方呎的「蚊型戶」，折扣後入場費僅165.41萬元起，平盡全城新盤，重返8年前水平；3房單位最低呎價6,909元，為8年新低；首推的260伙，平均呎價8,272元，較同區新盤低近30%，亦較二手樓盤低逾10%。

二手小業主與發展商的推盤取態迥異不同。該怎看這種現象？我們會將二手小業主看成是市場內的群眾，發展商是聰明資金。市場中的群眾，人雖眾，往往是盲動的，聰明資金人雖少，對形勢的掌握洞若觀火，採取的應對行動亦每每拿揑準確，最終將群眾玩弄於股掌之上；

3.          近期細價樓樓價的屢創新高，是樓市轉角（重入上升軌），還是下跌浪中的小反彈？著實值得思量。我們認為，現在利淡因素充斥：住宅單位供不應求的局面已改變、美國加息將提早來臨、內地客對香港物業不買反賣（而且是大劈價賣）、土地招標價格一浪低於一浪。利淡因素多而佔主導地位，中長線跌市已成定局。

畢非德(Warren E. Buffett)說，「投資者要在別人貪婪時恐懼，而在別人恐懼時貪婪」。觀諸現實，在促銷方面，二手小業主是在發展商恐懼時貪婪；在入市（購樓）方面，豪宅買家已踟躕不前，但細價樓買家則蜂擁而出、一往無前。細價樓買家是在豪宅買家恐懼時貪婪。

誰的貪婪和恐懼正確？請讀者朋友自行判斷；

4.          當整體樓價極其昂貴，豪宅交投零落，而細價樓居然鼓其餘勇，交投活躍，價格屢創新高，這是整體樓價步向毫無疑議的終極一跌的前奏。

租樓不一定吃虧

我們的《投資別買，自住可買》發表不數日，讀者甲君就發電郵質疑：

「市場研究部主筆：

租樓與買樓是兩樣絕然不同的東西，不可以相提並論。租樓小數怕長計，一年交樓價4%的租金，5年就要交20%，10年則40%。更何況，租金還會年年加，就算樓價可能會跌，自住仍是買比較上算。」

甲君說租樓與買樓「不可以相提並論」，看來是指租樓不可以代替買樓。甲君的看法，和不少準買家解釋他們買樓的動機──「租樓交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入咸水海！」──如出一轍。這種看法是不大成立的，我們以前有回應過，本想請甲君看我們舊文算了。但回想一下，A、B君在樓價趨近頂峰高價時仍叫觀眾、讀者自住不妨買樓，他們看法的背後，和上述的甲君和準買家有甚麼差別？以A、B兩君那樣知名的地產、財經界人士，尚且產生如此錯誤的看法，何況一般普羅大眾。這些大眾，很可能像甲君一樣，從未看到我們的舊文，乃決定將以前的看法稍加新繹，與甲君及未知我們看法的讀者分享。

天下無免費的午餐，買樓是要付代價的，一旦買樓，一筆資金（就是樓價）從此被長期積壓。對投資性質的買家來說，他所付的代價（樓價）換回租金回報和樓價日後的升／跌幅；對自用性質的買家來說，他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升／跌幅。相反地，租客付出租金，但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來，靈活運用。當買家還是租客化算呢？沒有絕對的答案，關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力：若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升／跌幅更高的金錢回報，那麼該買家應該當租客，當買家收租或免租是虧了；若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升／跌幅為高的金錢回報，那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構，祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。

以近期一些屋苑的租金回報率為例，太古城3.3%，康怡花園3.4%，沙田第一城3.7%，銀禧花園3.5%。這樣的回報率，買穩健的藍籌股，每年拿四、五厘股息，應該不難吧！

投資別具慧眼的，動輒可能取得10%以上的回報，對4%以下租金回報率恐怕不屑一顧。

豪宅的租金回報率則更不堪，隨便舉幾例：Garden Terrace，回報率1.8%；山頂Mountain View　1.4%；Repulse Bay Tower 1.4%；羅便臣道1.6%。

不足2%的年回報，你會滿意嗎？我們敢大膽的說，這樣的機會，普天之下，遍地都是，考慮到按揭利率和通脹，你不會滿意的。一旦踏入加息周期，恐怕業主要大幅補貼租客。

上述4個豪宅，樓價動輒過億，但月租不外12萬元，而且是全包的。在樓價易跌難升之際，當你面對2個選擇，其一是動用億元去購買物業，免交月租12萬元，變相租金回報率每年為1.5%；其二是以月租12萬元租用億元價值的豪宅，然後動用手上的億元去投資，爭取高於1.5%的年回報率。你會取用哪個選擇？

同樣原理可應用於屋苑單位，祇是樓價改為550萬元，月租19,000元，回報率3.5%。

在樓價處於復甦期及繁榮期的初期，投資者還可以寄望樓價的升幅而將超低租金回報率置諸不顧。但時移世易，現在豪宅樓價的可能下調幅度，動輒三、四成，此時還捨租取買，是否有點與明智背馳？

在我們上述的分析演繹中，投資物業的回報率應該是該年度租金回報率加上樓價升／跌幅。將錢投資於物業還是某種生意化算，要經過精密盤算。但可以肯定的是，縱使在旺市，前者不一定最化算，更不一定永遠最化算，要待精密比較才可見高下。

際此整體樓價趨於下跌，假設未來一年跌10%，一年後投資物業的回報，以上述例子來說，屋苑將是負6%強，豪宅則是負8%強，如此類推。如果跌勢長時間加速加劇地持續，那損失就更可怕。