投資別買，自住可買？

50大屋苑整體樓價連升7周

二手市場近期出現搶購潮，刺激樓價飆升。50個主要屋苑樓價顯示，整體樓價自5月底起連升7個星期，為去年雙倍印花稅（DSD）推出後最長的升浪，累積上升3%，其中太古城升幅最顯著，7周累升11.5%。太古城7月上半月的24宗交投，已追近6月全月的26宗，業主見勢心雄，紛紛加價，由3%至5%不等；天水圍栢慧豪園及將軍澳新都城分別上升10.1%及9.2%，緊隨太古城之後；鰂魚涌康怡花園升幅亦屬不俗，高達8.2%。

不少評論者估計下半年二手樓樓價趨升的局面仍將持續，我們對這種估計很有保留。我們認為，最近的熱烈氣氛，不會持久，經過一輪搶購，不出二、三個月又會平淡下來。現在利淡因素充斥：住宅單位供不應求的局面已改變；美國加息將提早來臨；內地客對香港物業不買反賣（而且是大幅劈價賣）；豪宅價格仍不絕趨跌；發展商不斷將一手新盤劈價促銷；土地招標價格一浪低於一浪。利淡因素多而且佔主導地位，中長線而言，整體樓價仍將趨跌。

投資別買，自住可買？

早前在一個樓市研討會上，一位觀眾問主講嘉賓A君（一位非常知名的地產界人士），買家應否在這個時候入市。

A君答道：

「現時應否買樓，得看你買來投資還是自住。投資，未來樓價向下機會大過向上，現在買不合算；自住就不同，總需有樓住。不能米貴就不吃飯。」

A君的話，令我們想起10個月前一位著名財經評論員B君給讀者的意見。他說：

「若有人問筆者（現在）可不可以買樓？我會問他買樓做甚麼？若不是首次置業，不是自住的，筆者會勸他不要買，沒理由在樓價已經上升10年之後的今天，高價追買。若是首次置業、自住的，筆者會問他每月賺多少錢，打算買的樓每月供款多少錢，再將每月供款的金額加多兩倍，然後看他還有沒有能力每月還錢，如果能，則不必理會將來樓價是升是跌，都可以買樓。」

A君與B君的看法，如出一轍。不瞞大家，我們對這種看法是不大苟同的。樓宇這種商品很特別，是同時具備投資和使用兩種功能和價值的，用家不能、不會亦不應光看樓宇的使用功能和價值，他們其實較投資者更重視投資的價值才對，因為樓宇是絕大部份用家最貴重的資產，往往耗費他們40至50%的月收入，供足25年或以上。退休生活是否寫意，是否有大筆遺產傳給兒女，就端賴這層自用的樓宇他日的增值是否理想。

A、B君都強調投資者此刻別買，因為高價買入，而又適逢樓市很可能不久就（其實已）進入下跌浪，會損手的。我們很有興趣知道，為何自用者可買？難道在相同的外在環境下，他們可避免損手嗎？如果同樣逃不過損手的宿命，為何A、B兩君主張用家入市？要知道，用家對損手的敏感度或抵受能力，是遠高或遠低於投資者的，少少的金錢虧損已令他們痛不欲生。現時買，不僅是高價，而且可能是頂峰高價。用家如果在97年摸頂入嘉湖山莊，17年後的今日，他尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個17年呀？

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升三、四倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復甦期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，那可十分不妙。弄錯買樓時機，愈有能力，損失愈慘重！

A君可能不知道，米貴的確是可以不吃飯的，可以改吃平價但同樣飽肚、有營養的麵；樓價太貴，就租樓暫住。東西每每可以互相替代，在這個世界上很少東西是獨一無二、完全不可代替的。

別讓框框礙著增加土地供應

關於發展新界東北的問題，我們對泛民議員、政黨及其他反對者（特別是激進派）最反感的，就是無論政府怎做，他們總找理由甚至不問理由反對。發展新界東北是為了找地，解決許多市民現時「居者無其所」及「居者無其屋」的民生問題。你們胡亂反對又提不出到位、有效的建議，客觀上就是盲目反對增加土地供應。你們不是老要梁振英履行競選特首時所提出增加土地供應的諾言嗎？當他和管治團隊千方百計尋地，千辛萬苦終於找到新界東北，你們又大力反對，設置種種路障做攔路虎，虧你們還好意思罵梁振英及陳茂波「盲搶地」。

以前我們同意採納林超英開拓大量非住宅荒地的建議，包括荒廢的停車場、貨櫃場、荒廢綠化地及「棕地」(被破壞或荒廢的農地與工業地)。

我們同時主張開拓27%的其他閑置土地。

如果上述兩種提議都不可行，我們大膽地提議，就採納陳茂波及劉炳章分別的試探建議及建議：動用小量（2.5%）郊野公園土地（即全港土地1%），以興建44萬個住宅單位。

反對動用郊野公園土地，不管動用多少，主要是環保人士，我們對他們的反對不大苟同。股評家張公道說：

『本港有近七成的土地劃入郊野公園，不作發展之用。市區的環境如此擠迫，把小量比例的郊野公園用作建屋之用，已可紓緩問題。無奈政府一提出，立刻引來群起反對；而最令人摸不著頭腦的是，部份反對得最大聲及猛烈者，是居於公屋及板間房的年輕人。

他們為何如此「偉大」，不替基層市民想想，寧願讓蝴蝶及其他生物有一個理想的生存空間，卻忽略人類的需要？此種歪曲的大愛，等同目前一些青壯年愛犬如命，對犬兒寵護有加，卻甚少回家探父母，甚至把老人家搬入護老院便算，不少老人家覺得做狗好過做人，這是什麼樣的社會？是一個所謂發達的國際城市應有的現象嗎？』

張先生的批評有理，對環保人士當是暮鼓晨鐘。

環保與香港盛衰及整體福祉相較，環保得靠邊站，小環保（僅放棄2.5%郊野公園）更得大大靠邊站！