如此這般的減辣，不要也罷

雙倍印花稅（DSD）公布超過一年後，政府作出兩項讓步：將過往要求換樓客在入市6個月內售出原有住宅物業可免DSD的換樓限制由簽臨時買賣協議（臨約）起計算，延遲至交樓時簽署轉讓契（俗稱樓契或大契）後計算，非住宅物業則不獲豁免；與此同時，又放寬首次以同一份文件購入一個住宅物業和一個車位，可豁免繳交DSD。根據新例，購買二手物業的換樓限制可較原方案延長一至兩個月；而一手長樓花期物業則因動輒兩年半後才交樓，令換樓期限可延長至差不多3年。修訂令換樓客有更多時間安排售出原有單位。

不少媒體及地產評論員認為，根據原本《2013年印花稅（修訂）條例草案》，在先沽後買及二手樓交投淡靜的情況下，以購買二手樓方式換樓的換樓客有可能受制於期限而被迫以賤價急售舊物業；以購買樓花方式換樓的市民，更可能須於樓花落成交吉前租樓暫住，得不償失。將原先建議修訂後，現樓換樓客便多了一至兩個月時間出售舊物業，樓花買家亦毋須租樓暫住。這個修訂，雖說是小恩小惠，但無論如何，都對換樓客有利，值得肯定。

上述的看法成立嗎？我們覺得不太成立。

首先，大家似乎忘記還有其他辣招的存在。額外印花稅加強版本規定，在2012年10月26日或以後購買的住宅物業，買家如於半年內將之出售，需付成交樓價的20%作為額外印花稅；半年至一年需付15%；一年至三年則需付10%。若按2010年11月20日公佈的三級制「額外印花稅」：6個月內轉售稅率為15%；6至12個月內轉售稅率為10%；12至24個月內轉售稅率為5%。買二手樓的換樓客，縱使換樓期限延長至8個月及獲退回DSD（不外2.25%至4.25%，視乎單位面積、樓齡、地區及單位質素而定），祇要他名下的舊物業購於2010年11月20日或以後，他就要付出10%至15%額外印花稅，那豈不是得不償失？

購買一手新樓來換樓好像好一點，因為換樓期限可延長二、三年，那麼額外印花稅就可降低至零。但新問題來了，在樓市利淡因素壓倒一切的情況下，樓價易跌難升，在二、三年後很可能大跌三、四成，退回DSD那丁點好處又何足掛齒？換言之，樓價易跌難升的理性應對自然是舊物業早賣早著，誰還會為爭取那小小的DSD而等二、三年才賣樓。說到這裏，聰明的換樓客可能已看到一個對他最有利的方案：要換，現時居住的住宅單位（不管它是何時買入的）要趁價高賣，愈早賣愈好；要買新居所，則愈遲愈好，至低限度要等樓價下調到接近谷底，那很可能要等三、四年；要達到這些目標，換樓客得先賣後買，一切以高賣低買的時機為重，將DSD完全置諸腦後。遲買(特別是遲至三﹑四年)還有一個好處, 屆時可能所有辣招已撤，DSD的豁免不求自得。

經過上述的盤算，我們不難發覺，縱使有了換樓期限的修訂，換樓客在獲免DSD的好處方面，似有實無。如此這般的減辣，不要也罷。

責辣招，不如責量寬

自由市場的崇拜者和一眾利益持分者不住指責辣招嚴重扭曲市場：辣招令市場上的二手單位放盤量大減，價格因此居高不下；政府極度依賴賣地作為主要收入，但辣招影響所及，地產發展商不敢投地，這就令政府想增加土地（單位）的如意算盤打不響。供應不前，樓價不跌，最終又使政府不敢撤辣甚至減辣。辣招令樓市上的供求矛盾百出。

上述的指責，有一定的道理。但指責者可曾想到，為何辣招會出爐？還不是因為樓價離譜地飆升！飆升是因為美國的量化寬鬆貨幣政策。這種政策是美國人將痛苦轉嫁給其他世界各國各地人民的絕頂自私行為。為甚麼指責者光譴責辣招而輕輕放過罪魁禍首的量化寬鬆政策及其背後的操控者──美國政府？

蝕讓陸續有來的深層意思

美國聯儲局主席耶倫預示明年春季可能開始加息，樓價加大加速調整的市場預期進一步升温。二手樓樓市劈價求售的個案近期顯著增加，尤有甚者，蝕讓個案也開始陸續有來，例子俯拾皆是：

1.      今年首4個月，名城買賣個案52宗，蝕讓佔34宗，比例達65%。名城各期都是2011年發售的，持貨已逾3年；

2.      瓏璽今年以來6宗買賣成交中，5宗原業主需損手離場。這個項目在2011年6月發售，持貨剛好3年；

3.      名家滙今年以來有3宗買賣，賣家全要虧蝕。其中1座中層C室，2011年以1,453萬元買入，持貨3年後，近日以1,138萬賣出，蝕22%；另一單位2座低層C室，2010年以1,466.7萬元買入，持貨4年後，近日以1,100萬元賣出，虧損25%；

4.      半山壹號（半山徑29座高層），2009年1月以2,355.8萬元買入，近日以1,680萬賣出，持貨5年，蝕去29%；

5.      西貢的溱喬單號屋，2007年以3,000萬元買入，持貨7年後，近日以3,080萬元售出，賬面賺80萬，但連其他行政費計算，蝕逾60萬元。

以上述案例為例，持貨3年，出售普遍虧損20%以上；持貨7年，亦要虧蝕。這種趨勢如果繼續，我們不相信在這個下跌浪中，香港整體樓價的跌幅止於20%或以下。

內地客的走資和內房的崩盤風險

近期在香港房地產市場，內地客蝕讓（售出價低於買入價）的成交個案日多，遍及瓏璽、天巒、南灣、名城、日出康城、半山壹號等知名屋苑和豪宅。這種現象和內地銀根緊張、房地產極度不振及經濟放緩有脫不開的關係。部份內地客由於急需資金回救國內本業，唯有大幅劈價出售手上的香港物業，蝕讓也在所不惜。

內地多個城市最近相繼爆發樓盤「減價潮」，但無助刺激成交，年初迄今內地整體住宅銷售量仍然按年減少6%，業內人士估計，情況會進一步惡化，令房企庫存與日俱增。導致成交下跌的主因是銀行正在收緊個人住房按揭貸款，除了取消利率優惠，還把審批期拖長達6個月，變相削弱買家購買力，影響房企資金回籠，加劇資金鏈斷裂風險。在上海，銀行對房貸今年開始特別嚴，因現在內地銀行缺錢，去年還有利率85折優惠，今年已取消。商業房貸現時年利率約為6.55厘，若非收入充裕、沒有信用透支紀錄的客戶，樓按利率高達10至15厘。

近期一篇關於內房一哥萬科第三把手、副總裁毛大慶在某內部沙龍的發言稿在網路上廣泛流傳，文稿用詳實有力的資料論證了三大核心要點，包括反腐對於高端市場的影響、部分城市的供應過剩及銀行資金全面收緊。該萬字發言稿中傳遞的看空行業、全國房地產將下行等觀點被輿論快速發酵。

毛大慶指出，在萬科統計的全國50個大型城市之中，除北京和上海，其餘普遍嚴重供過於求，在過去兩年已經透支了購買力和樓價升幅，「加上政府玩命的賣地，基本上祇有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售，這半年以來，基本是處於急劇惡化的速度狀態。」

除提及市場供求狀況，毛大慶還講出了很多人都心知肚明、卻不敢宣諸於口的因素，就是現屆政府反腐倡廉對樓市的打擊。據他在北京的調查，當地樓市受打貪影響，近日二手放盤量大增了超過一倍，且大部分都肯削價拋售，減價幅度達一半。