不要忽略某些樓價的潛在威脅

直接評論市況的文章我們寫得多，今次就寫一些較軟性的對樓價的潛在影響事物。

深廣樓價會較顯著影響香港

高鐵二、三年內就會建好，屆時來往廣州、香港兩地不外45分鐘，來往深圳、香港兩地不外20分鐘。

以2011年的樓價計算，深圳近羅湖的市中心區住宅，大概是每平米18,000元至22,000元人民幣，很漂亮的豪宅亦不外每平米四、五萬元人民幣；以2013年的樓價計算，廣州天河區的高級住宅，約為每平米24,000元至32,600元人民幣。廣州高鐵站所在地花都的住宅樓價大概更祇是每平米8,000至9,000元人民幣。

對港人來說，深廣（特別是廣州）樓宇價廉物美，深廣兩地的生活指數又遠低於香港；在高鐵革命性地將三地的交通時間縮短，祇要交通費處於一個低水平，深廣樓的性質隨之亦起了革命性的改變。

許多人恐怕都忽略或低估了深圳、廣州樓對香港地產的潛在威脅，特別是威脅的力度和速度。港人購買國內樓宇通常不外作渡假或退休用，如長駐國內某地工作，亦可能購樓作居住之所。深圳、廣州同國內其他城市不同之處，在於它們是絕無僅有兩個具備香港工作、深港居住條件的國內大城市。購樓作退休、渡假及長駐居所的人始終有限，購買數量有限，對香港樓價威脅最終不會太大，但能令香港人日日照常返港工作的深圳、廣州樓，銷售對像卻可涵蓋絕大部份港人，這個威脅就不可同日而語了。

許多人認為深圳、廣州樓成不了氣候，在香港和深圳、廣州，是兩種截然不同的制度，因而是兩種不同的生活方式，一般港人恐怕不能適應深圳、廣州的生活，怎會買深圳、廣州樓居住？

這些朋友不了解，生活方式其實範圍很廣，廣義地說，它可以包括工作、教育、醫療、婚姻、個人事業發展等較高層次的東西，但狹義來說，它只是指衣、食、住、行等各種較低層次的東西。香港人最有利的，就是可以在兩地各取其所需，擇其善者而從之。港深（廣）兩地，一般生活方式，愈來愈接近，衣、食、住、行，素質差別不大，但價錢則深圳（廣州）便宜得多，港人當然取深圳（廣州），工作、教育、醫療等等，深圳（廣州）不如香港，自然取香港。生活可以割裂，不存在非彼即此的抉擇，港人不會感受兩種截然不同制度的衝擊。

許多人認為深圳（廣州）治安不好，教育不能與香港的接軌，而醫療又遠不及香港般完善、水平高及收費廉，這就形成一道天塹，只有很小部份港人有興趣移居深廣，這絕對是美麗的誤會。先不說深廣為了吸引港人定居，早就計劃在當地籌建港式學校、港式醫院，並大力搞好治安，就算深廣政府不幹這些，深廣樓仍是魅力沒法擋的。深圳治安不好是事實，但不好到甚麼程度卻是見仁見智，無論如何總勝過二十多年前的紐約；深廣沒港式學校，就返港上學，深廣沒合適醫院，就返港就醫，只要交通方便，交通費合理，都不是問題。教育及醫療，不是每個港人都將之放在首位，甚至重要位置的：單身貴族及無孩夫婦不會重視小孩教育問題，青年不會太在意醫療問題。生活素質如果能獲得大幅改善，治安不大好，對中下階層港人就更不是問題，他們會視為換取美好生活的部份代價。

許多人認為，深廣樓對香港不是毫無影響，但只會局限於新界北部，這又是一個美麗的誤會。一個城市通常分為多個不同地區，每個地區的樓宇因本身的條件形成一個地區價格，但不同地區樓宇的不同地區價格，在某一段時間內是存在一定的比例關係的，當某個地區的樓價發生變化，就無可避免地引起其他地區的樓價同方向地、按比例地(最低限度按接近比例)變化。太古城現時樓價一般為每呎11,000元，沙田第一城則為8,000元，如果太古城突然價格大降，變成每呎8,000元，你認為沙田第一城及其他地區的樓價會聞風不動嗎？深廣樓的威力，到時是無遠弗屆的，香港不同地區都會受到衝擊，差別只是所受影響的程度而已。

網購盛行，早晚將影響商舖價租

內地網絡購物(online purchases)的營業額，據總部設於波士頓的貝恩策略顧問公司(Bain & Co.)統計，2012年達13,000多億元人民幣（約合17,000億港元），較2009年增加70%左右；從統計數字看，這種強勁上升之勢有增無減，2013年第三季營業額為4,550餘億元人民幣，比2012年同期增約42%；貝恩估計，內地網上購物的年增幅為32%，那意味至2015年，總額達33,000億元人民幣；而麥肯錫管理顧問公司估計，中國的電子商務在2020年營業額將在4,200億至6,500億美元之間，後一數字較美國、日本、英國、德國和法國的總和更大！

內地電子商務的營業額佔整體零售額的滲透比率，2012年大城市約為百分之六，二三線城市百分之十左右，這較大部分先進國家電子商務平均滲透率低於百分之五為高；而且這種趨勢並無扭轉之象。為甚麼中國的電子商務特別發達？上述幾間管理諮詢公司的主要看法，認為商場租金增長太快，與過去十年的物業狂潮同步，大城市中心地帶的店舖租金期間升漲三倍多，沒有這項支出，一般網站的同一貨物，售價較商店的低一至三成。

電子商務前景璀璨，以網售物品價格較廉，包括香港人在內的消費者受惠甚深，但商場商店尤其是非市中心地帶的，價格租值，近期看淡遠期看跌；阿里巴巴主席馬雲更認為，網購生意將成購物主流，那意味愈來愈多消費者瀏覽網上「商展」進而「落單」，不必逛公司購物，等於商舖需求下降，其價、租無法不下跌。

我們認為，馬雲的看法，雖不中亦不遠。中港融合，內地既如此，香港將來不會獨善其身。香港商舖的投資者，不宜對這種趨勢掉以輕心。

建築成本高，樓價難大跌？

近期樓價呈易跌難升之局。部份地產發展商及地產評論員指出，建築成本高，動輒每呎4,000元（普通住宅樓）至8,500元（豪宅）。土地價格可以下調，甚至降至零地價，但是工資和建築材料不能降減，未來樓價不可能大跌。

上述的看法，表面有理，其實大大違反經濟規律：決定價格，是市場上的供求，而不是成本。