樓市已發生不少重大變化

近期樓市已發生不少重大變化：

1.          美國加息提早來臨

美國聯儲局新任主席耶倫3月20日在首次主持的議息會議上，決定繼續縮減每月100億美元的購債規模，預計今年秋季將可完全終結資產購買計劃，隨後約6個月可能開始加息。目前聯儲局每月購債數額已縮減至550億美元，按此節奏，到今年10月底的議息會議便可望完全退市，約半年後，亦即明年四月，或開始加息。按聯儲局官員估計，明年底利率將會加至一厘，未來3年可能加息2厘。加息漸行漸近，利率敏感的地產股全線受壓，二手樓放盤業主即時減價求售；

2.          住宅單位供不應求的局面已改變

       未來新盤接踵而來，僅今年一手住宅單位推盤量就將達17,000伙，較去年增逾三成；從2014年的施政報告可以窺見，梁振英政府正大力開拓中長期的新增土地，在過去年餘，已在全港各區物色到150幅土地，可改作住宅用途並預計在未來5年推出，以供興建約21萬個公私營單位；在新的房屋供應目標下，政府的目標是平均每年提供約20,000個公屋單位、8,000個居屋單位和18,800個私人住宅單位；政府又推出補地價仲裁計劃，以冀縮短政府與發展商的磋商時間，估計每年可額外增加4,000至5,000個單位的供應；本港33.3%土地已開發，住宅佔地最多，但也僅6.9%。可見梁振英競選特首時所說，祇須開發1%土地便夠100萬人居住，確非虛言。未開發的土地達66.7%，其中郊野公園佔39.6%，而已開發的土地中，仍有大量閒置的工地等待發展，例如荒廢的停車場、貨櫃場、荒廢綠化地及「棕地」（被破壞或荒廢的農地與工業地）。從中尋求1%額外土地，何難之有？更何況，政府可大力發展大嶼山，甚至填海。

　   綜觀而言，土地和住宅單位在未來10年會陸續大增。樓價高企是因為土地和住宅單位供應嚴重不足，局面既被打破，樓價不跌亦難；

3.          內地客買香港物業幾近絕跡

       一方面是對內地客的加辣招，例如買家印花稅、DSD和收縮按揭，二方面是國內經濟顯著放緩，三方面是中國新領導班子決心打擊貪腐，有錢的人都不敢炫耀財富，高檔消費（特別是購買香港豪宅）首當其衝，內地客近一年購買香港物業（尤其是二手樓）大幅減少，近期更幾近絕跡；

4.          劈價或變相劈價促銷主導一手樓市場

       去年10月，天璽及The Austin劈價三、四成促銷。聰明的發展商一方面調低新盤售價，另一方面推出多項稅務補貼，變相減價去吸引買家，特別是針對15%的買家印花稅。發展商肯吃眼前虧，終於使部份內地客及公司買家重現市場。自此，這種大幅劈價及劈價方式已成為一手樓銷售的模式；

5.          二手樓業主身陷險境

       發展商看穿今日的平，是明日的貴，劈價促銷快而狠，買家都給一手樓搶光了，二手樓業主招架乏力，想出貨，唯有照辦煮碗，跟一手樓鬥平，以爭奪市場上僅有的購買力。對目前處境沒有危機感和前瞻性的小業主，如果自恃持貨能力強而坐視不動，等待他們的將是懸崖險境，一旦加息週期來臨及加息達到相當程度，樓價可能崩盤插水；

6.          土地招標，價格將一浪低於一浪

　  屯門兩幅土地於2月12日截標，成交樓面呎價分別僅為2,139元及2,571元，創同區地皮呎價近12年來新低，這是土地價格大幅趨跌的先兆。發展商所落的標，價格這樣低，自是對這個趨勢早已心中有數；3月12日，白石角大型豪宅地皮在17標爭奪下，竟然宣告流標。今次入標的主要是大型發展商，出價竟然全部不達政府底價，可視為不約而同的集體態度審慎，甚至顯示發展商對樓市前景失去信心。17張標俱不達政府底價，是因為兩者的計算基礎截然不同：政府是按近期同區類似地皮的成交價，入標發展商則是按將來（大有機會是兩年或以後）同區類似地皮的估計成交價，而他們的估計是悲觀的。不過大家毋須過份擔心，政府與發展商對地皮價格的看法早晚會比較一致的，因為反映日後跌市的成交價，最終會逼使政府調低底價。專業人士及學者預期地價將下跌二、三成，未來一年樓價跌幅亦擴大至10至15%。從上述的招標和流標，可以合理地估計，土地招標的成交價，勢將一浪低於一浪；

7.          全面跌市已成定局

       基於上述利淡因素和三項辣招已在立法會三讀通過，全面跌市已成定局。減價潮將會由一手樓漫延至二手樓；由豪宅漫延至中下價樓，最後波及上車盤；由住宅樓漫延至工商舖物業。二手樓價開始加速及加幅調整。今次的下跌浪，住宅樓價會下調多少？一般估計的跌幅為兩成到五成，我們悲觀一些，預期它下跌四、五成。有心放貨的業主，還是趁目前樓價跌幅較小早放為宜。