要摘除「地產霸權」的高帽，行動較言辭有效

長和集團主席李嘉誠11月22日接受了廣東《南方都市報》的訪問，對港人將他與長和集團冠為「地產霸權」，感到深深不忿。他說：

『「地產霸權」實在是一個笑話，我們在外地賺的錢遠遠多於香港，過去兩三年我們在香港買入的項目較少，香港地價高，已看到不健康的趨勢，內地的地價也飛漲，我們也無法成功投得土地。

今年至目前為止，我們僅獲批出一宗總值只得30億左右的樓盤，位居最末，以致我們今年全年賣樓只得約40億港元，僅及過去兩年每年銷售總額260億-270億之間的15%左右，是13年來最差的一年。

而且大家都知道香港地產市場一直由政府政策主導，不論從土地供應到投地條件的設計、房地產稅務政策等，並非由地產商決定，因此「地產霸權」並不屬於地產商。』

「地產霸權」一辭源自潘慧嫻的《地產霸權》(英文原版Land and the Ruling Class in Hong Kong) 一書。潘女士是在香港地產界浸淫多年的圈內人，早年曾任新鴻基地產集團創辦人郭德勝的私人助理達八年之久，之後又在郭鶴年的地產旗艦嘉里建設擔任高管，負責土地及物業的估價與收購。

潘慧嫻在書中指出，港英及特區政府自由放任的土地制度與高地價政策，為少數特權人士提供了壟斷與致富的便捷途徑，並最終建立地產霸權。掃平競爭後，透過把持沒有競爭的各種經濟命脈，這些地產霸權有效地操控全港市民需要的商品及服務的供應及價格，他們的觸角已經擴展到電力、煤氣、交通運輸、通訊等公用事業及批發零售和服務業；真正讓地產霸權成為現實的原因，在於香港引致官商勾結的危險的政治體制。香港高官在退休後，可以利用自己多年來的內部知識、政界人脈和隱性利益輸送，到大地產集團擔任高薪要職。客觀上，這讓香港政府對地產商集團曲意逢迎、偏袒維護，對公眾利益和弱勢羣體卻關注不足；地產巨頭最終得以遊走於灰色地帶，不受管制地壟斷坐大，賺取暴利，而「消費者沒有選擇和議價能力，唯有被逼為各類基本商品和服務支付昂貴的價格」；香港的現狀事實上是「新封建制度」：「從歷史可見，中世紀的統治者往往靠攏強大的地主，而不論回歸前後，香港政府都有這種傾向」，「從統治者與經濟財閥互相勾結來看，目前的統治者與封建時代大同小異」，「領主式」的社會層級已然形成，地產商儼如領主貴族般高懸於社會頂層，低下階層可以類比於奴隸階級，而即使所謂中產階級也只不過是一群不斷向地產商進貢並提供服務的「屬地農民」。

回歸以來特區政府一直死抱不叫高地價政策的高地價政策，維持高樓價的賣地權在勾地政策下事實上由寥寥數家大地產商決定，居屋公居這些真正與市民基本生活需要相關的房屋供應卻動輒停建，以及樓宇強制拍賣政策客觀上協助地產商更為便利地侵犯私人產權，潘慧嫻所言的「地產霸權」未必是空穴來風！

自潘慧嫻的《地產霸權》一紙風行後，「地產霸權」一辭成為香港民間社會近年對香港經濟結構的概括論述與批評，泛指地產商在相關產業結構中佔有市場大部分控制權，比例過大導致其擁有優勢以至統治地位。地產發展商利用壟斷土地資源的優勢，進而控制其他公用事業，包括能源、超級市場、貨櫃碼頭、運輸等，這是社會經濟不公的根源。

根據上述的概括看法，長和集團長期以來被視為「地產霸權」之一。

李嘉誠以長和集團現時「在外地賺的錢遠遠多於香港」、「過去兩三年在香港買入的(地產)項目較少」及「不論從土地供應到投地條件的設計、房地產稅務政策等，並非由地產商決定」為理由，否定加諸長和集團頭上那頂「地產霸權」的桂冠。

李生先的辯駁，沒有針對潘慧嫻及香港民間社會對地產發展商的概括論述和批評，因而顯得有點避重就輕，偷換概念。他要摘除長和集團「地產霸權」的高帽，暫未成功，看來仍需繼續努力。

要摘除那頂高帽，行動較言辭更有效，但代價肯定不菲。一切得取決於李先生在人生三不朽(立功、立德、立言)中，取立功還是立德。多些德的代價，往往是少些功。

就政府應否「減辣」，中大香港亞太研究所早前進行了民意調查，結果顯示：同意豁免港人公司付買家印花稅的佔20.1%，不同意則佔52.7%；同意豁免慈善團體付買家印花稅的，佔31.3%，不同意則佔42.8%；同意豁免工商物業的雙倍印稅的佔19.2%，不同意的佔51.6%。

調查結果又顯示，祇有17%的被訪者認為應放寬壓抑樓市措施或撤招，約62.6%則認為應保持BSD、DSD和額外印花稅(SSD)；約一半受訪者認為，「辣招」對遏止樓價升勢有很大或頗大效果；89.2%受訪者認為目前樓價水平過高。

地產發展商、地產代理、做房地產契為主的律師行、裝修公司及其他有關行業是小眾，全體市民是大眾。大眾的民意如此，你認為一切以民意為依歸的特區政府及政黨膽敢逆民意而行嗎？可以預期，辣招在未來一兩年減辣無望，更遑論撤辣了，除非期間整體樓價大跌兩成以上。

地產代理監管局最近公佈各類地產代理牌照數據，11月份的地產代理(個人)牌照、營業員牌照和營業詳情說明書分別為16,772人、19,303人及6,304張(合共42,379)，比較1月的16,518人、20,160人及6,271張(合共42,949)，分別增1.5%、減4.3%及增0.5%(合共減1.3%)。兩者基本上不相伯仲。

整個行業的收益現時是旺市時的百分之四十餘，從業員和分行居然仍為高峰期的數目。明顯地，業務收縮遠遠落後於收益的收縮，整個行業的規模仍是太大，最終不免要自願或非自願地進一步收縮。

地產代理業過往大半年不斷叫嚷生意難做、收入大減，究其原因，與業內經營者過往三、四年過度擴充及現在不肯按市況調整其規模有分不開的關係，自作就要自受，不要再怨天尤人了。